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越秀区近期主要在售公寓分布图
资料搜集/陈玉霞制图/兰兰
老城区公寓报价超过4万元/平方米,楼盘开放当天人气还是比较旺盛的
文/图
羊城晚报记者陈玉霞
区域谍报@越秀区
老城区的公寓也“买二送一”?是的,你没听错。近日记者在越秀区巡盘时发现,该区一改去年难觅新盘新货的供应紧张局面,取而代之的是,现在有多个路段涌出许多新盘新货。其中,仅商用性质公寓新品就有过千套,可谓是越秀区近年来一个新货供应高峰。虽说在限购限贷环境下,商用公寓备受市场追捧,而不可否认的是,越秀区公寓产品供应量猛增,市场竞争就会比较激烈了,这就是缘何公寓也推“买二送一”优惠措施的主要原因了。
猛推!抢打地铁概念
常常处于月度零新增供应的越秀区,现在却迎来了供应高峰,仅是商用性质的公寓产品,就有过千套新货陆续上市。正在接受优惠登记的捷登都会,是北京路商圈一个新盘,总货量超过800套,预计首推三四百套,也是该区近期最大货量的公寓项目;在该盘步行10分钟左右的范围内,还有文德先生、府前铭泰公馆和御东雅苑等在售公寓项目,三盘共有600多套货量;另外,动物园板块、东湖公园板块有两个闲置项目改造而成的公寓新品,也有200多套货量。
在寸土寸金的越秀区,区域面积并不大,现在有如此多个项目同时推出公寓产品,买家的选择变多,市场竞争随之也会加大,更要命的是,上述项目每个是地铁上盖或在地铁站旁,而且它们都是以地铁作为楼盘卖点,以至于地铁概念在来看楼的买家心目中已不那么金贵和值钱了。在文德先生,买家林女士对于销售小姐的“我们项目距离地铁6号线北京路站就几分钟路程”说法,马上就回应:“人家捷登都会是地铁上盖,不更近?”
硬撼!
同区价差2万元/平方米
虽然公寓新品货量比较多,但凭着成熟的生活配套、优越的路段等因素,它们的售价就不低,起步价都接近3万元/平方米。而且价格差异化在此批公寓中表现明显,有业内人士认为,这是楼盘营销的必然手法,用一分钱一分货来体现产品的价值。
记者近期踩盘时看到,地铁6号线东湖站地铁口,一群经纪高举着“一套70万元,首付35万元”的楼盘广告牌进行宣传推销,一些街坊看此价位觉得能接受,便随经纪到楼盘看楼。据了解,这个名为东湖铭泰公馆的项目,目前毛坯报价为2.6万-2.8万元/平方米。在越秀近期推售的六个公寓项目中,该楼盘的报价是最低的。同为地铁站旁的文德先生,现场报价则为带豪装4.5万元/平方米左右,两盘价差竟达近2万元/平方米。文德先生的销售人员介绍,该盘推的是LOFT公寓,层高4.95米,“买一层送一层,这样的售价其实并不算高。”文德先生的定价被东湖铭泰公馆视为标杆,反成其卖点之一,销售人员李先生就一个劲对记者说:“它们也是公寓,现在要4万多元/平方米,我们便宜一半,大家都有地铁,但他们没有的东湖景观,我们的性价比高很多。”
爆惊!
东湖公寓买两套送一套
越秀区楼盘单价不便宜,如何让买家爽手掏腰包入市,各公寓盘于是都做起了小户型文章。一套40平方米单位,哪怕单价到了4万元/平方米,总价为160万元,较多人都能接受。因此,在越秀区公寓产品设计中,可以说是,没有最小,只有更小。
同为地铁旁的楼盘,文德先生最小的单位面积为35平方米,云山国际最小的单位是38平方米,东湖铭泰公馆更出现了22平方米的迷你房,其最大户型也只有45平方米。记者在各盘了解到,小单位由于总价不会太高,因此去货速度最快;为了加快整体产品的销售,东湖铭泰公馆打出了“买二送一”的口号吸引投资者。销售人员介绍,买家如果一次购买两套公寓,就可获赠一套约20平方米的小公寓,不过该小公寓只有使用权而没有产权,据称“可以使用到这栋楼倒塌。”销售人员为记者算了一笔账,如果购买一套35平方米的单位加一套25平方米的单位,再获赠一套小公寓,那么折算下来这里的楼价是不到2.2万元/平方米。
广州部分二手公寓概况
公寓名2012年一季度成交均价(元/平方米) 2013年一季度成交均价(元/平方米)现价(元/平方米)主力户型平均租金(元/平方米·月)回报率管理费(元/平方米·月)
保利中环广场29949 32744 34508 50平方米一房98.61 3.4% 4.0
好世界公寓26603 28790 32923 36平方米一房65平方米一房87.15 3.2% 3.8
嘉诚国际公寓20480 22055 23887 38平方米一房62.32 3.1% 2.5
三木国际公寓23681 24051 27907 38平方米一房89.23 3.8% 3.8
时代YOU公寓19406 21410 22382 40平方米一房77.91 4.1% 4.8
锦源国际公寓16000 19000 22000 30-40平方米一房100 4.1% 2.8
(数据来源:满堂红中原地产整理/陈玉霞)
越秀区近期主要在售公寓概况表
楼盘名产品(平方米)可售货量售价(万元/平方米)
文德先生35-98数十4.5左右
御东雅苑40-65余少量4.2左右
捷登都会49-88 800多套4左右
云山国际38-60多近百套3.2左右
府前铭泰公馆27-72 375吹风价3.5左右
东湖铭泰公馆22-45少量毛坯2.6-2.8
(整理/陈玉霞)
投资情报
越秀公寓回报率
最高仍可超5%
公寓租金单价可达120元/平方米·月,差不多是市面甲级写字楼的租金水平,回报率还能达5%,这是越秀区公寓很受投资者青睐的主要原因。满堂红市场部高级经理周峰介绍,越秀区的公寓大多具有优越的地理位置和成熟的生活配套,如果在商圈内的高素质公寓,其租金水平就会相对比较高,部分好的单位租金甚至可达120元/平方米·月。该行数据显示,目前越秀区二手公寓的回报率大多可在3%以上,高一些的如保利中环广场、时代YOU公寓等回报率可上4%-5%。中原地产保利中环广场分行高级营业经理王建成同样介绍,在该区整体回报率排前两名的也是时代YOU公寓和保利中环广场,前者租金为80-90元/平方米·月,回报率达4.8%-5.4%,后者租金则为90-120元/平方米·月,回报率有4.3%-4.6%。
因为越秀区二手公寓投资回报比较稳定,需求一直比较充足,所以业主放盘量并不多,一般情况下,业主报价会很坚挺,“最近成交了一套时代YOU公寓的小单位,40平方米,最后成交价是93万元,比业主放盘价降了17万元,降幅约15%,那是因为业主出国急需资金,所以才有降价的空间,”周峰介绍。眼下,该区域的二手公寓均价在2.3万-3.3万元/平方米之间,同比去年涨幅5%-15%。近期成交量比较大的保利中环广场和好世界公寓,均价分别达3.5万元/平方米和3万元/平方米。
(陈玉霞)