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“鲁能地产未来主要的方向是发展住宅和持有型物业。”4月4日,鲁能集团内部人士在电话中对中国房地产报记者确认。
4月2日晚,地产央企鲁能集团旗下上市平台广宇发展(000537)连发44条公告,披露定向增发母公司资产细节。这是广宇发展继去年8月初首次停牌后,与鲁能集团、都城伟业(鲁能集团全资子公司)以及世纪恒美之间重组的最新进展。
“等拿到批复文件,再开股东会,报证监会。”4月3日,广宇发展董事会秘书韩玉卫接受中国房地产报记者采访时表示,此次公告的注资内容和去年的公告所指是同一件事。主要区别是上次是预案,这次更进一步,正式在国资委备案。接下来,等待国资委对重组方案的批复,包括国土核查等。
韩玉卫透露,鲁能集团目前将符合条件的地产资产注入到上市公司,如果重组成功,将对广宇发展产生重大影响。目前,鲁能集团对广宇发展的定位是做住宅类房地产开发,那些暂不具备条件注入的资产需要等时机合适再注入。
主要精力都在筹备重组的事
“给交易所报备了200多个文件,上传了一个多小时。”韩玉卫说,去年底至今,广宇发展本部的主要精力都在筹备重组的事,大家看到的40多个公告还算少的。
公告显示,广宇发展此次重组包括发行股份购买资产和非公开发行股票募集配套资金两部分。
主要是广宇发展向鲁能集团发行股份,购买其持有的重庆鲁能34.5%的股权、宜宾鲁能65%的股权、海南三亚湾100%的股权、海南英大100%的股权、鲁能亘富100%的股权、顺义新城80.71%的股权。
并向都城伟业发行股份,购买其持有的鼎荣茂华70%的股权;及向世纪恒美发行股份,购买其持有的重庆鲁能英大30%的股权。
控股股东鲁能集团持有广宇发展20.82%股权,如果重组完成,鲁能集团持股比例上升至79.91%,标的公司均将成为上市公司控股子公司,鲁能置业、世纪恒美及特定投资者将成为该公司的股东。
最新的草案中,除鼎荣茂华的70%股权不适合采用收益法评估外,广宇发展收购的其他7个标的资产的收益法评估值合计为124.58亿元,评估增值72.01亿元,增值率136.96%。重组完成后,广宇发展实际控制人仍为国家电网公司。
早在2009年12月25日,广宇发展曾宣布,公司拟以9.88元/股向鲁能集团定向增发股份,发行数量最多不超过7亿股,购买其旗下包括海南鲁能广大置业、海南英大等7家房地产公司股权。
“目前标的公司资产还没有进来,管理权还在鲁能集团。”韩玉卫说,如果重组成功对广宇发展来说,最大的变化有两点:一是资产规模有明显增加,二是加速上市公司体系和鲁能体系的整合,增加资金使用灵活性。
韩玉卫举例说明,以前上述8个公司都是控股公司的子公司,证监会不允许控股股东占用上市公司资金。所以以前上市公司体系内部资金调动是比较小的,鲁能集团跟上市公司发生交易都要开董事会。
海通证券分析师涂力磊认为,此次注资完成后,广宇发展将实现在北京、重庆、宜宾、济南、海口、三亚等地域的布局,扩大市场占有率。公司的资产规模、收入水平和土地储备规模将大幅上升,有利于进一步壮大公司的主营业务。
注入的都是优质资产
对于重组预期,证券机构倒是反映平淡,除了海通证券均未参与评级。这可能跟前期已发内容有关。不过,外界对于重组后鲁能系地产整合以及是否会整体上市表示了关注。
广宇发展也明确在公告中指出,重组完成后,鲁能集团还存在20多家公司涉及房地产开发业务,尚未注入上市公司,对此鲁能集团已经出具避免同业竞争承诺,并提出了相关的解决措施。
韩玉卫表示,鲁能集团目前注入上市公司的都是符合条件的优质资产,部分未注入的资产尚未达到国土部门等规定要求,经营状况不是十分理想。这些资产会放到集团先培育,涉及有问题的处理问题,然后再择机注入上市公司。对此,暂无具体时间表。
查阅广宇发展所有公告,可见上述标的公司对应承诺的三年合计利润分别为,2014年达到10.88亿元,2015年达到11.93亿元,2016年达到11.26亿元。未重组前,2014年每股收益为0.48元,重组后,每股收益提升至0.59元。
对于未来三年的发展规模,韩玉卫介绍,2014年和2015年营业收入初步预计在99亿元左右,2016年可以过百亿,2017年将接近150亿元。
数据显示,假如2013年上述标的资产注入上市公司,截止到当年年底,营业收入约为80.56亿,到2014年,约为98.8亿元。
不算上述标的资产,目前广宇发展主要有三个公司的股权项目在运作。其中重庆鲁能的工发项目已处于中后期,英大项目属于成长前中期,宜宾项目属于成长中期。重组后,广宇发展在建拟建的建筑面积将达到870多万平方米。
韩玉卫透露,目前广宇发展本部设有综合部、财务部、证券部、审计部、计划经营部五个部门。至于是否会做新的部门调整和人事调整,一切都需要等待批复结果下来。
天相投顾此前发表研究报告指出,若重组能顺利实施,鲁能集团仍是广宇集团控股股东,有利于解决集团和上市公司同业竞争的问题,广宇发展也有望跻身一线房企阵营。
“广宇发展主要做住宅,我们的目标是发展成国内一流的上市公司。”韩玉卫说,未来公司会考虑利用上市公司去融资,具体用什么方式还没考虑。