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近期,住总万科橙首次入市“低开”,拉开了2014年纯新盘入市的大幕。据了解,作为去年土地成交热的延续,今年上半年还将有多个纯新盘入市。上周,《广厦时代》实地探访关注度较高的几个纯新盘,其中既有刚需盘,也不乏高端改善盘。价格方面,虽然都没有最终确定,但是在相关部门价格审批的约束下,纯新盘定价基本都选择参照周边在售项目甚至是二手房价格。
纯新盘入市价格预期平稳
据了解,上半年将有多个纯新盘入市,这其中不乏日前已经低价开盘的住总万科橙这样的刚需盘。未来的两个月,还将有龙湖艳澜新宸、中冶德贤公馆、京投银泰·琨御府等多个改善型或者高档楼盘入市。
不难发现,在接下来入市的纯新盘中,改善型楼盘数量占据了绝大多数。对此,业内人士表示,这与近一年土地价格持续走高有着直接关系。土地高成本下,开发商只能寄望于开发高档盘,以追求高溢价。
然而,在走访纯新盘的过程当中,开发商普遍对预期价格较为理性。甚至一些楼盘价格与周边二手房价格持平。以京投银泰·琨御府为例,该项目相关负责人表示,预计开盘单价在80000元/平方米左右。要知道该项目周边的二手房成交价格都已经达到70000元/平方米,而琨御府精装修还秉持着“不怕贵”的理念来设计,可见其价格预期并不像人们想象中那么高高。业内人士表示,即将入市的纯新改善盘,甚至是定位较高的高档盘,入市价格预期平稳,意味着将不会给区域房价起到带动作用,而是促使区域房价的稳定。
开发商报高价难获批
开发商之所以对新盘入市定价保持理性,有业内人士表示,这与未来改善盘、高档盘数量较多,从而遭遇较为激烈的竞争不无关系。而建委的价格审批政策的继续严格执行,也给这些新盘定价盖上了“盖子”。
有业内人士透露,前一阵“被降价”的住总万科橙实际上就是一个例子,价格审批受限是其比预期价格低出一截开盘的重要原因。“从其精装改毛坯销售,可以看得出来是价格没有获批,进而减配以求利润。”
也有开发商表示,纯新盘价格预期平稳,甚至在业内看来,个别楼盘价格预期走低,与目前楼市充斥着观望情绪也有关系。“大家共识的是,现在不管是刚需盘还是改善盘,蓄客量都在减少,在蓄客难的背景下,纯新盘首次入市选择‘低开’策略也是一种建立高关注度的手段。”
新盘产品力整体提升
虽然纯新盘入市的价格预期普遍趋于平稳,但是从产品力来看,整体都有所提升。以中冶德贤公馆为例,135平方米以上的房源,都做到了客厅、双卧朝南;而龙湖·艳澜新宸100平方米以内的三居还做到了全明通透格局。
对此,业内人士表示,开发商越来越注重产品品质的打造,显然与竞争有关系,但也折射出新盘首期入市虽然低开,但是开发商仍旧期待后期产品有更高的溢价空间。以住总万科橙为例,在《广厦时代》本次探盘中,该项目相关负责人就表示,4月二期入市的产品究竟是精装还是毛坯暂时还没有确定。可见,如果开发商仍旧期待未来以更多的附加值来争取更高的溢价。文/张蛟
大兴·榴乡桥板块
中冶·德贤公馆:四环边的改善型板楼
物业类型:普通住宅
地址:大兴南四环榴乡桥东南角1200米
装修:精装
户型:135—208平方米三居、四居
价格:待定(参照周边二手房价格40000元/平方米)
区域交通:南四环自驾出行方便临近建设中的地铁8号线
“从区域上来说,提起南四环,光一个‘南’字就会让很多人产生纠结。”销售人员这样介绍,“但南四环可以说是现在北京唯一一个不堵车的地方。项目处于中间的位置,能够连接东西。”西侧200米处为德贤路,同样借力于新机场的兴建,位于南四环中轴线上的德贤公馆与南五环4公里中轴路西的金地格林云墅有不少相似之处。
15分钟直径范围圈内,南至亦庄,北至崇文门,便捷连接亦庄线,德贤公馆的15分钟直径范围更显广泛。建设中的地铁8号线将在项目一公里处设立大红门站,住宅周边将有公交总站使业主直达。公交方面,825路公交车可连接亦庄线旧宫站,蒲黄榆快速路南北双向六车道,使德贤公馆所在板块更具通达性,且道路状况相对较好。区域内的主要交通干道包括四车道旧宫东路,向西通往南苑,向东可达亦庄,庑殿路、小红门路等区域内道路均为两车道。
环境配套:商业广场要到2016年建成临近多个公园
在与亦庄、崇文门新世界实现商业圈资源共享的基础上,项目西侧一路之隔的世界之花假日广场商业综合体也处于建设中,它将集购物、观影、娱乐等于一体,包括一些非物质文化遗产的交易与展示,3000平方米的免税店、五星级酒店、大规模的4D电影院等,规划中2016年将投入使用,以满足业主需求,带动周边商业经济发展。德贤公馆往西花乡桥东北角,是天坛医院新院址,包括1650个床位,1700个车位,其位于住宅区域10分钟直径圈内,将于2017年投入使用。
值得一提的是德贤公馆周边的两岸五园,小龙河与凉凤灌渠两条水系,临近中冶·德贤公馆所在地,共同圈定出了旧宫北侧金三角上的水岸绿洲。旺兴湖公园占地共128公顷,由旺兴湖公园、旺兴湖郊野公园南区、旺兴湖郊野公园北区三部分共同组成。碧海公园占地26公顷,大面积全绿植覆盖。宣颐公园占地19公顷,另设有高尔夫球场等,可满足业主们的一些娱乐需求,同时也让德贤公馆组团成一个天然氧吧。
然而在教育配套方面,距离德贤公馆较近的仅限于北师大幼儿园、石榴庄小学等一些比较基础的教育资源。整体来说德贤公馆在教育设施上还有所欠缺,仍处于有待完善提高的阶段。
销售产品:主推南北通透的改善型三居、四居
中冶·德贤公馆由世界500强、实力央企联合推出,规划建筑面积19万平方米,以Art-deco建筑风格为主打,全石材铸造,绿化以高大乔木、灌木为主,显山水田园风格,中西合璧。主推135—208平方米的三至四居大户型,均为南北通透。车位配比为1:1.2,容积率在2.5,绿化率在35%。135平方米户型包括三室两厅两卫,格局较为方正,主卧朝南,配套卫生间、衣帽间。173平方米四室两厅三卫全南向双套卧设计,采光效果佳,独立储藏间收纳繁复,易于使用。180平方米三室两厅两卫,南向主卧套房,餐厨相连,生活方便。208平方米户型包括四室两厅三卫,大客厅朝南面宽超过5米,采光效果较好。
同时,项目自身具有“一环一带一中心”的设计,项目区域内包含600米环形跑道,供业主晨练,两侧伴有绿色植物净化空气,“一带”为区域内将有龙形水系贯穿,区域内中心广场也可供业主休息娱乐。
据销售人员介绍,在精装交房的同时,住房也可能为业主配备中央空调、新风系统等设备,以使业主能够享受更舒适的生活。在物业方面,销售人员表示“负责公司与费用仍不确定”。中冶·德贤公馆项目预计在今年6月首次开盘。文并摄/仵文悦
昌平·沙河板块
滟澜新宸:大中关村的低密度社区
物业类型:普通住宅
地址:昌平京藏高速22号出口北行3.5公里
装修:毛坯
户型:一期开盘主力户型:98平方米三居、115平方米三居、138平方米四居
预期价格:3百至3.5万/平方米
区域交通:一条地铁两大高速实现区域无缝对接
根据“十二五”昌平规划,沙河板块将形成“创新产业—全程教育—城市住宅—商业配套”四维一体的中关村新核心区发展模式。因此,不难看出,海淀昌平协同发展的势头日益强劲。滟澜新宸位于这一区位的中心板块,东侧紧邻京藏高速,西侧则是今年年内通车到北六环的京新高速。距离地铁昌平线沙河高教园站约3公里,未来在西侧的公交总站乘车2-3站便可到达。同时,北侧和西侧紧靠中国石油、中国移动等产业巨头的大本营,中关村人口及产业的外溢,将带动沙河板块的活跃,引发新一轮高端人潮的涌入。
环境配套:集教育、医疗、商业配套于一身的全功能复合社区
滟澜新宸东侧是沙河高教园,从幼儿园到大学一应俱全,与中关村共享优质教学资源。目前,有北师大、北邮、北航等7所高校进驻。另外,项目东侧两公里的北师大附属幼儿园、小学、中学一体的基础教育配套也已落成,预计今年开始招生。小区内也将有一家公立幼儿园入驻,目前正在洽谈中。医疗资源方面,中国最大的“三甲”医院——北大国际医院就位于项目南侧,今年将会投入使用。现有的解放军261医院以及沙河大学城东侧正在规划中的“三甲”医院,将为周边居民带来完善的医疗服务。
据销售人员介绍,小区内配有一个7万平方米的商业配套,与项目南侧10分钟左右车程的永旺国际商城共同为业主提供相对完善的餐饮、休闲、娱乐一体化服务。
销售产品:住宅部分为全明户型设计联排别墅容积率仅为0.8
拥有约37万平方米建筑面积的滟澜新宸共有住宅和别墅两种房型,住宅容积率为2.0,联排别墅仅有0.8,可以算是低密度社区了。整个小区引入百年褐石风格建筑,搭配周边大学城,尽显人文情怀。项目分东西两区,中间仅有一条小马路之隔。今年6月左右将首先推出西区的小高层,但具体数量并未最终确定。
西区6栋小高层分别为12-15层高,楼体错开排布,南北向无任何遮挡,无论视野或是采光都不受影响。户型主推98平方米舒漫三居、轻奢三居,115平方米尚礼三居,以及138平方米家族四居和奢阔四居。值得一提的是,滟澜新宸花园洋房的采光做得十分实用,98平方米三居南北通透,明厨明卫,虽只有一个卫生间,却也因为干湿分离而大大提升了居住舒适度。115平方米三居是主打,共有66套,不仅设计了朝东的客厅并配有观景阳台,同时,双主卧朝南,北卧室朝东的三面采光,加上一明一暗的双卫设计,在保证采光的同时,也拉开了业主的无阻碍视野。对于初次开盘的售价,目前还没有确切方案,“周边的二手房现在已经卖到了3万左右,此次即将售出的小高层估计会在3万到3.5万左右。”销售人员说。此外,项目还有30余栋联排别墅,均为地上三层、地下一层设计,但今年内不会开盘。随着中关村向北扩延的趋势日益明显,完善的配套设施吸引,加上高知高新人才的不断涌入,人们对于高品质居住的需求也会更加旺盛,而滟澜新宸无疑填补了这一区域的居住空白。
文并摄/方博