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黎庆文(戴德梁行广州及郑州公司总经理)
停贷风波只是季节性问题
今年2月,部分银行停贷风波所引发连锁反应,我们很难从此判断广州楼市拐点真的出现,因为停贷的银行并不占大多数,对广州的影响是非常有限的。过往的经验表明,中国经济存在一个前低后高的季节性模式。货币政策的决策者通常需要对年初的经济放缓信号观察足够的时间,才考虑是否需要放宽、放松政策。如果今年国际国内经济持续放缓,预期年中决策者或考虑利率下调,以释放货币流动性,或促进基础设施的建设。
林江(中山大学岭南学院财政税务系主任、教授、博士生导师)房产税出台影响有限
市场上普遍担心房产税对楼市的影响,实际上,加快房地产税的立法,表明了政府对房地产税推进节奏的把握和考虑。过去的经验证明,增量征收房产税对地方财政的贡献杯水车薪,上海、重庆、杭州2012年非常房产税对地方财政收入的贡献只有0.7%、0.1%和0.13%,而土地出让收入占当地财政收入的25%、18%和77%。可以看出房产税与土地出让金对地方财政的影响差别很大,房产税对市场的影响没有大家想象的那么大。
文/图羊城晚报记者梁栋贤
“房地产市场关于“楼市拐点”的讨论声一直不绝于耳。实际上,从马年开始,广州楼市就出现了住宅成交量大幅度下滑的事实,这是否可以说明,楼市的“拐点”即将到来?如果想买豪宅,如今是该出手还是不出手?
目前楼价仍在升,广州拐点未出现
“楼市是否出现拐点,要通过历年和今年首季度住宅的市场数据分析,并结合当前宏观经济情况与政策背景才能得出结论。”戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文说,今年1-2月份,广州住宅市场总体成交量缩减近兩成。其中,一手住宅成交量下降尤其明显,同比下降44%。3月份成交环比有所回暖,但总体上首季度成交量仍然低于去年同期。
成交价格方面的情况又有点不同。“全市新增商品住宅成交均价呈结构性下调。萝岗、从化、增城受惠于广州市行政区域调整,成交量同比大幅上涨,但由于房价比中心城区低,从而将全市的成交均价拉低,同比下降6%。”黎庆文说,“但如果去掉新增的从化、增城,广州原十区成交均价其实是上升了5%。”
黎庆文特别强调:“成交量的下降并不意味房价走低。实际上,成交量下降与新增供应大幅下降紧密相连。”他判断,目前广州楼市并未出现拐点,而且房价还处在上升通道,只是涨幅收窄而已。
中山大学岭南学院财政税务系主任、教授、博士生导师林江也表示,目前全国房地产市场价格涨幅只是收窄,涨幅将趋于温和,但上涨的情况未根本改变。
那么,“拐点”的传言是如何传递出来的?黎庆文说,首先是杭州、常州部分楼盘大幅降价,接着是广州个别楼盘出现降价,各种数据又被放大与误读了,使市场观望情绪加重,然后才会出现传言四起的情况。
供求关系未变,拐点短期难现
现在广州未出现楼市拐点,不远的将来会出现吗?林江认为,关键还是要看未来的供求关系。“开放单独二孩政策”以及“新型城镇化建设”,能够带来10%-30%的增量住房需求,对房地产的发展是一个刺激。城镇化的深入推进,会为广州房地产市场注入新的活力,从供应、需求和价格上令市场有新的提升。根据广州市市长陈建华近期公布的一项数据,以后每四年,广州市户籍人口可以增长100万。由于流动人口不断增加带来的“机械式增长”,意味着刚性需求还在不断积累。
黎庆文认为,尽管广州目前的房价收入比是15倍,超出国际公认的警戒线,但一直以来市场对高房价的承受力都受到“对市场高预期”的支撑。“回顾历年新增住宅供应与成交情况,从2006年至2014年第1季度,一手住宅年平均供需比约为1:1.03,而2014年首季全市供需比数字大致在1:1.5的水平,这说明新增住宅供应是未能跟上潜在需求的步伐。尤其是在传统外围四区,2014年一季度供需比大致在1:1.67的水平,显示供应远未满足需求。近期,广州市政府公布的2014年商品住宅用地供应计划显示:今年潜在的住宅用地供应量比2013年增加了17%,其中外围地区占到77%。如果供地计划得到落实,将有望缓解外围地区相对较大的供应缺口。”黎庆文认为,尽管部分市区豪宅有“吊高来卖”的嫌疑,但是广州楼市的拐点还没有苗头出现,该买的还是要买。
文/图羊城晚报记者梁栋贤