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佛山市2014年度国有建设用地供应计划已对外公布。根据该计划,2014年全市(顺德区除外)土地供应同比下降两成,约为1670公顷。其中住宅用地406公顷,升幅达16%,而商服用地供应大降近四成,约为151公顷。
禅城、南海、三水、高明四区中,南海区是名副其实的土豪,今年南海区可供应商住用地221公顷,高明区的商住用地供应量最少,仅为70公顷。但高明区交通运输用地为282公顷,为四区最高,佛山市国土资源和城乡规划局相关人士表示,高明今年在道路建设及码头等交通运输方面会有较大投入。而禅城区约26公顷的公共服务用地同样居全市首位,该部分土地将主要用于教学、科研领域。
整体来看,佛山市国土资源和城乡规划局相关人士认为,近年来,佛山无论住宅还是商服用地供应节奏都相对稳健。此次商服用地指标下调,与目前市场上商业产品供应量较大有关,是政府调研经济环境、各区供应计划与市场实际需求后,综合考量的结果。
住宅用地供应逆势上涨“7090”政策未松绑
供地计划显示,今年,全市(顺德除外)住宅用地供应达406公顷,与2013年的350公顷相比,同比上浮16%。对比各区发现,除了禅城区外,南海、三水、高明三区今年纷纷调高了住宅用地供应比例,其中南海区和三水区的住宅用地占各区土地总供应量超过三成。
实际上,今年上半年,关于佛山住宅市场供应过剩的言论不少。一份来自知名券商申银万国日前发布的房地产行业分析报告指出,佛山目前住宅市场供需比为134.4%,因为超过120%,属于“轻度过剩”。报告分析,佛山目前有1791万㎡的库存及待建住宅,若按当前的销售速度,需要三年才能消化完。
这一背景下,南海区调高住宅用地占比是否合理?世联地产佛山公司总经理葛朴仍然看好南海市场,“虽然今年开年佛山整体房地产环境不算明朗,但广佛交界区域楼盘依然热卖”,四区当中,南海区的广佛交界地域最多。
合富辉煌市场部总监曹绍林则认为,限购三年来,佛山的成交也在持续上升,开发商对土地仍有较大需求。
同时,2014年佛山全市406公顷的住宅用地全部为存量土地,这标志着佛山逐步从土地增量扩张的发展模式转向存量挖掘。此外,今年的住宅供地计划中,中小户型商品房的比例依然维持七成(即“7090”政策,自2006年开始实施),充分保障了刚性需求。
保障性住房建设也被列入今年佛山土地规划工作的重点,该文件强调要切实落实保障性住房建设,到2015年基本形成覆盖至中等偏下收入群体,包括外来务工人员的多层次的、可持续的住房保障体系,实现保障性住房覆盖常住人口的20%。
商服用地供应151公顷四区“平分”重点
与住宅用地相反的是,今年商服用地供应较去年相比明显下降,全市四区共计151公顷,同比去年减少约四成。其中,市直提供约3公顷,禅城区40公顷,南海区60公顷,三水区40公顷,高明区仅8公顷。
从去年开始,佛山的商业地产出现爆发式增长,引发过剩危机。根据高力国际统计数据,2011年之前,佛山写字楼新增面积每年仅以10万平方米以内的速度增长;而进入2011年之后,写字楼的新增供应每年均超过10万平方米,到了2013年新增供应94万平方米。2013年,购物中心的整体库存量达到280万平方米,空置率大幅上升,预测到2016年过剩面积可能超过100万平方米。
在此背景下,佛山今年商服用地供应量锐减。2013年商服用地供应指标没有完成也是今年商服用地供应指标下调的原因之一。佛山市国土资源和城乡建设规划局市场科相关人士表示,去年全年佛山商服用地供应约247公顷,该指标的实际完成量仅七成左右,因此今年相关部门在这一方面进行了适当调整。
从今年可供应的商服用地分布来看,四区均有重点区域,并行发展。禅城的老城区以及禅西片区是重点;南海区则集中在金融高新区、狮山以及西樵的听音湖片区;三水集中在云东海一带;高明的商服用地则基本位于荷城中心区。
-行业声音
南海三水供应量同增三水房价或将下行
三水区今年的住宅用地供应同样较去年出现较大增幅,达到了132公顷,在去年80公顷的基础上增长了65%。南海区住宅用地继续高走,达161公顷,同比增长24%。
对此,佛山市汇诚鸿图地产顾问有限公司总经理刘世恩认为,由于三水市场原本就“不温不火”,大量住宅用地进入市场,或将对三水房价产生影响,加速该区域房价下行。
而对于住宅用地供应同样攀升的南海区,刘世恩与葛朴一致认为,与三水不同,大量住宅用地供应并不会导致南海区域房价下行,“从2014年土地供应结构来看,南海大量地块供应集中在东部区域,广佛同城效应明显,广州消费力外溢保障该区域楼市发展。”刘世恩表示。
降低商服用地供应旨在“挤泡沫”
2014年佛山(除顺德外)商服用地供应下降明显,从去年的247公顷供应量降至151公顷,锐减近四成。除了绝对数量的锐减之外,今年佛山商服用地与住宅用地的比例也正在缩小。今年佛山商服用地供应约151公顷,住宅用地供应约406公顷,两者比例约为1:2.7。而去年,佛山商服用地与住宅用地的比例约为1:1.42,相比之下,今年佛山土地供应商服用地比例下降、住宅用地比例上升趋势明显。
结合佛山商业地产供应过剩现状,刘世恩认为今年佛山市国土规划部门降低商服用地供应比例的举动旨在减少佛山商业地产泡沫,此举对于调节市场有积极作用。
房企拿地将更谨慎
总体来看,2014年全市(顺德区除外)土地供应同比下降两成,约为1670公顷,这意味着开发商能够出手的机会正在减少。从佛山部分房企的反馈来看,经过2013年的跑马圈地,不少大型房企土地储备相对充足,2014年土地资源的减少让他们出手更加谨慎。
回顾2013年佛山土地交易市场,高价地层出不穷,如今在禅桂中心城区,7字头、8字头的地价比比皆是,不少镇街板块地价也已经突破7000元/平方米。
对于高价地,开发商喜忧参半,一方面有了土地储备,而另外一方面,高价地带来的高房价令开发商销售“棘手”。在上月的佛山楼市发展沙龙上,龙光房地产营销中心总监黄智辉表示开发商的利润空间正在收窄,房地产的暴利时代已经过去。
业内人士周先生表示,前两个月,佛山土地市场相对黯淡或与开发商谨慎出手有关。
本版统筹/撰文南方日报记者南盼