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保利天悦有机会挑战汇悦台的广州豪宅榜首位置。
富力·东山新天地新产品开价超5万元/m2。
汇悦台由6栋38~40层超高建筑组成,全部为大户型。李凤荷摄
今年豪宅销售不佳,有实力购买5000万元以上单位的人士也采取观望态度。李凤荷摄
广州最贵豪宅汇悦台网签价突破14万元/m2刷新广州楼价纪录
日前,广州珠江新城豪宅汇悦台网签价突破14万元/m2,再次刷新广州洋房网签纪录,同时也打破了2011年二沙岛最后一套别墅,折后价约为13.4万元/m2的广州一手别墅最高价纪录。近期,不少豪宅盘的网签量开始明显增多,但这并不意味着近期豪宅市场成交回暖,据悉,网签量的增长只是由于去年严格的限签制度导致了大量的待网签单位如今得以“松绑”所致。网易房产数据也显示,广州均价4万元/m2以上的豪宅盘约14个,3万元/m2以上的高档住宅共约38个,近半年有销售记录的豪宅价格并无大波动,均价基本保持在4万~10万元/m2的水平。
本栏撰文:记者王荔珏
成交量回升是限签松绑所致
虽然豪宅价格创了新高,不过,在市场需求方面,受买家浓厚的观望情绪以及去年年底限购政策升级的影响,本季广州高档住宅网签面积较上季度有所下滑。
据仲量联行的统计显示,今年第一季度,发展商推盘更谨慎,伴随着新推盘的减少,一手豪宅市场成交量低迷,与去年第四季度基本持平,总计215套。近期,尽管有不少豪宅盘的网签量开始明显增多,但珠江新城一豪宅盘的营销负责人就坦言,这并不意味着就是近期的豪宅市场回暖,网签量的增长只是由于去年严格的限签制度导致了大量的待网签单位如今得以“松绑”所致。“尽管所有高端住宅的区域市场都经历了询盘量和成交量的下滑,但珠江新城和天河北的豪宅表现,相较于其他非中心区域市场表现仍更为稳定。原因就在于开发商仍对后市抱有信心并不急于降价出售,在售楼盘价格普遍表现坚挺,并且个别项目已进入尾盘销售阶段,价格小幅调升,带动本季高档公寓平均价格上涨0.6%至季末的40115元/m2。”仲量联行的分析指出。
豪宅价格半年内
无明显变化
网易房产数据显示,近半年有销售记录的侨鑫汇悦台、凯旋新世界、珠江颐德公馆、珠光御景壹号、尚东君御、君华天汇、富力东山新天地、富力唐宁公馆、东山京士柏、保利云禧、汇景新城、峻林、嘉裕公馆,价格并无大波动,均价基本保持在4万~10万元/m2的水平。
仲量联行华南区研究部高级经理曾丽预测,今年全年预计豪宅市场竣工量为4300套,远超去年全年竣工量的526套,开发商销售压力上升;本年度将完工的住宅项目只有约50%的单位已售出,也增大了个别开发商的销售压力。曾丽表示,受制于个别开发商的资金压力增加,不排除他们对二三线城市的项目采取降价措施,而一线城市,仍然保持平稳定价的态势,并继续积极在一线城市扩张增加土地储备,这也与一季度土地市场继续呈火热态势,地王频出的现象吻合。
高端豪宅受市场
信心不确定影响
业内人士预计,短期内住宅市场,特别是针对高端住宅的价格走向,仍将受市场信心不确定因素所主导。纵观来看,预计买家浓厚的观望情绪将持续全年,谨慎的市场氛围预料难以在年内改善,将使成交量持续走低。今年信贷市场将继续趋紧,并且由于成交量低迷,预计地产商将面临现金流压力,部分开发商很可能降低一手房售价以提升周转率。二手豪宅市场方面,预计成交也将较低迷,有资金回笼压力的业主将会降低售价,预计买家议价能力将持续提升。由于受到未来房产税的影响,原本计划长期持有物业的投资型业主会缩短投资周期提前抛售,也将使二手豪宅市场供应增加,使今年售价下行压力增大。
曾丽表示,除了上述因素影响,住宅市场仍然短期内由政策性主导。国家提出“双向调控”方针,预计整体房地产调控政策不会放松。但是,为了促进经济平稳增长,假设住宅成交量继续萎缩,不排除政府有限度地通过短期调节措施来稳定市场交易量。租赁市场方面,预料未来12个月,租赁市场租金的增长会继续受到相对平衡的供需关系的支撑,尤其是受到天河北和珠江新城区域市场的支撑。
上亿的豪宅如何卖?洽购
据了解,创下广州豪宅价格新高的汇悦台单位是一套面积为1505平方米的复式洋房,网签总价2.2346亿元。记者向去年获得广州楼市成交Top sales冠军的汇悦台销售人员查询,该套住宅并不是由她成交,且该公司也不会向媒体披露客户的身份或成交细节。虽然暂时找不到那位一掷两亿买豪宅的土豪,不过,我们还是可以八卦一下豪宅的销售内幕。记者李风荷
广东中原项目部总经理黄韬表示,由于连年楼价上涨,几百万元的房屋在广州只算中价房,千万元是豪宅的入门级价格,5000万元以上才算是真正的豪宅,卖豪宅没有什么参考价可言,就好像找知己一样,看中了就看中了,值不值不在考虑之内。
记者曾于2010年到香港超级豪宅天玺看楼,该楼盘高楼层单位基本上为过亿港元一套。开发商代表向记者表示,天玺贵价单位都是以洽购的方式进行,有意者通过经纪向开发商提出申请,看房后可以议价。据熟悉内地和香港楼市情况的百富诚金发物业总经理徐永德表示,自从香港推出楼花规管条例以来,类似不透露真实价格的“无底价”洽购方式已被叫停,豪宅每套单位在取得销售资格的时候必须明确标价。内地商品房预售条例也规定“一房一价”,但是有关价格是到签约时才获知,故此内地豪宅洽购可展开。上海豪宅洽购的操作较普遍,开发商自觉产品矜贵,一般不接受无预约看楼,也通过中介对客户进行筛选,客户有意则提出一个要约价,开发商可以根据有关价格作出拒绝要约、成交或者反要约(提出新的价格)。他表示,花都玖珑湖最近也推出一批别墅产品,入门级在1600万元,均价约5000万元,开发商也是采用洽购的方式销售,以相熟的经纪发放有关信息,等待有缘人上门。
去年广州单价排名前十楼盘,仅珠江新城就占了三席,除了汇悦台,还有凯旋新世界和珠江颐德公馆,琶洲板块的保利天悦也稳居单价榜前列。据悉,保利天悦还有一栋独立组团管理的1号楼,相信有机会挑战汇悦台的广州豪宅榜首位置。1号楼为一层一户的大平层设计,建筑面积达700多平方米,预计销售单价过10万元,套均亿元以上。
越秀楼盘再创新高
新货开价多过5万
如果你还对越秀楼盘价格的认知水平停留在4万左右,就真是太OUT啦。记者上周末去到越秀区在售的三个楼盘踩盘发现,虽然销售中心内只有一两台客,产品动辄总价在600万元或以上,但销售人员们依然气定神闲。据了解,在单价高企的情况下,越秀区楼盘产品也全都是“高大上”类型,120平方米的三房基本只算入门级。
与珠江新城一路之隔的原杨箕村旧改项目富力·东山新天地自然是越秀目前最“高大上”的楼盘,在售的主要是240多平方米的四房和299平方米的五房单位,另外还有一些377~546平方米的复式单位。销售人员报价4.7万元/m2(包装修)。而户型面积较小的F2栋则需5月才能推出,据介绍最小的单位为120平方米三房两厅两卫,销售人员表示,届时F2栋的单价将会突破5万元/m2,预计在5.3万元/m2左右,也就是说,下一批新品的门槛在600多万元左右。
而位于越秀东华东路的准现楼项目东山京士柏目前在售单位也要均价5万元/m2(包装修),该盘最小的户型为139平方米,但目前只余150平方米以上大三房单位,门槛在750万元以上。文明路的骏文雅苑从2012年11月开始销售以来,价格也一路走高,现时在售单位最小为约89平方米的两房,最大的是162平方米大四房,价格主要在4万~5万元/m2(包装修),最便宜的两房也要400万元左右。
从现时越秀少量在售住宅项目来看,小户型产品已屈指可数。农林下路板块的海景农林华府仍有少量单位在售,但最小的69平方米单元则一套不剩。同时也有消息称淘金家园有可能在5月内推出C4组团3栋小高层,面积区间在76~138平方米,算得上是越秀区的实用户型。不过,该盘目前仍在售之前的尾货三房和四房单位,包装修均价为4.6万元/m2。
文/图:记者陈白帆