主持人：各位北方网的网友大家好，欢迎收看本期的《楼市精英谈》，我是主持人辛贺。今天我们节目中请到了天津市建筑设计院副总建筑师高原，高总您好。

高原：主持人好，各位北方网的网友大家好。

主持人：高总，您之前为我们介绍了关于选楼盘项目的一些基本概念，今天给我们介绍一下在选楼座和楼层的基本概念。

高原：好的，因为现在市场上我们很少能够买到现房，几乎都是期房，看图纸和听销售介绍一些专业的术语的东西，如果对于基本概念不是特别清晰，那么很容易被忽悠，造成置业烦扰。下面我对一些基本概念做一些解释。

第一是朝向问题，朝向从北方尤其是天津本地来讲，最好的朝向是南北向、南偏东或者是偏西15度范围，第二个是金银铜铁角，其实金角就是东南向，银角是西南向，铜角是东北向，铁角是西北向。第三种是日照间距问题，现在从我们规范来执行，高层是面宽的1.2倍，整个楼梯的宽度1.2倍是最小的间距，多层是建筑物高度的1.61倍，更多地还要辅助于日照计算整个楼盘的日照状况最后的确定。第四是视觉卫生间距，大家在选房的时候不够注重，视觉卫生间距是两个楼体之间观察和被观察的清晰度，一般人在十几米中能够很清晰地辨析一个人，在二十多米基本上看不出了，标准的规定中卫生间距应该是十四米以上。

下面是结构形式，砖混结构是指墙体由基砖或由承重砌块来砌成，是墙承重结构。

框架结构，框架结构是属于梁板柱结构，从我们看到的公共建筑包括一些住宅建筑会出现的剪力墙结构，剪力墙结构是一种变形的楼板的结构，是目前抗震效果最好的一种结构形式之一。

框剪结构，是框架和剪力墙的结合，目前我市大多数的高层住宅采用剪力墙结构，它的优点是梁柱比较隐藏而且抗震性能好，缺点是相当部分的室内墙体是不可以改造，不可以拆改的。

主持人：在选楼座的时候会依据哪些条件去选呢？

高原：从我们设计专业的角度来讲，有以下几个方面，第一个是距离小区出入口的远近，因为小区出入口人员流动量比较大，会造成灯光、噪声、尾气这样的影响，第二，是否毗邻于城市的主干道、立交桥包括闹事区，这样的光污染带来的影响比较多一些。第三点是景观方向，尤其是客厅、主要卧室等视野是否开阔。因为住在高层中或者住在普通建筑中前面很近的景观会产生很堵的感觉，这是很直观的感受。第四点是楼座是否贴临小区的中央景观带，你有没有机会去分享公共资源。第五点特别应该注意，也是一般网友容易忽视的：关注周边的未来规划，一般楼盘项目周边规划短期内不会有太多的变化，但是未来的规划变化也会影响住宅楼盘生活品质以及升值潜力。比如说周边的规划可能要出现二次建设，出现扬尘、施工噪声或者是影响你的出行，包括以后有可能会造成你窗外风景的遮挡，楼盘价值的降低。第六点是看一下自己的楼盘位置，是否处于整个小区冬季主导风向的上风口，包括在首层或者顶部会北风的影响，居住的感受要差一些。

主持人：居住的舒适度和好的楼层也有很大关系，挑选也是非常重要的，在选楼层应该注意什么？

高原：目前为止，天津市中心城区的土地资源已经比较稀缺了，所以大多数为高层建筑，挑选楼层也是安置宜居生活的重点之一。

首先我想向各位网友纠正几个错误的概念，第一个我要否定的是9-10层的浊气灰尘悬浮层，据我所知没有什么特别的科学依据，即便有这样的情况产生，在楼盘不同的地点、不同的纬度、不同的季节包括周边的地形、地貌的差异，都会带来很大的影响，不会说是很短的很确切的一个层数上出现这样一个悬浮层。包括百米之内的高层不会产生像网友所担心的空气稀薄造成的后果或者是心脑血管的影响，没有这种依据，而且距地100米之内空气包括氧气的含量不会有太大的差别。第三点是在高层住宅中，因为停电造成的不方便，比如说爬楼梯会从几十层爬下来，一般来说从设计中电梯这样的关键竖向交通用具是配备双电源的，极个别的情况下才会产生这样的情况，遇到这样的情况只能说是跟中奖差不多。

下面我再介绍一下选楼区的几个概念，因为中心城区高层比较多，一般来说从高层来解释吧。高层选房的趋势分为两种，一个是橄榄型，依据楼层的高低，高层部分和低层部分选层比较少，中段的比较多，形成一个橄榄状。第二种是人字型的，越高选得越少，还有一种有反过来的，主要是看购买楼层的区段，人自己的一些体会或者是买房这一批人自己的取向，这里面影响得比较多一些。下面跟各位网友介绍一下各层段的优缺点，7-10层的样子，优点是接近地面的自然景观，俗话讲是接地气，亲水、亲绿、心里上对周边的小区环境比较亲切，方便老幼出行，而且夏季比较阴凉。缺点是高层底部产生的蜂窝会造成扬尘，夏季的蚊蝇侵扰，冬季雨雪天气的卫生，而且不宜防盗，冬季的日照时间要短一些，包括1-3层容易受到树冠的遮阳影响，机动车的噪声及尾气的影响。第二个高区，高区的优点采光、通风相对要好一些，噪音、光污染的影响要少，尤其是顶层不受上一层住户的干扰和影响，私密性相对来说好一些，缺点是出入相对补方便，需要一定的心理适应过程。比如说拆迁户、改善户从平房从多层以下到高层的时候需要有个过程，有比较明显的孤独感和封闭感，风压也比较大，如果窗户的气密性不是特别好的话会造成一些异响。所以顶层要考虑它的隔热，尤其是买高层的顶部要考虑这些性能，确实会有漏水这些隐患，振动会影响生活，这是它的缺点。

从以上看造成各种不同选择中区、高区、低区主要有不同的选择的原因主要有几点，第一个是心理因素，比如说恐高症、安全感、洁癖、神经衰弱，恐高症绝对不会选高区，安全感会担心逃生或者其他的有关于安全的问题，不会选择高区，同时也不会选低区，因为防火、防盗低区的隐患会多一些，所以选中区多一些。洁癖不会选低区，因为刚才所说的蚊蝇、浮沉、噪声问题，神经衰弱更是这样了。第二个是经济因素现在是不同的楼层肯定有不同的差价，还有家庭结构和年龄段，老年人更喜欢底层或者低层，出入方便接地气，年轻人更喜欢高层，视野开阔、心情舒畅或者是山顶之巅的豪迈感觉吧。再一个是宗教信仰和民族的忌讳，比如说对某些特殊楼层数字的忌讳，对一些朝向、户型、楼座的方位会有一些比较敏感的抵触，基本上是这几点。

主持人：通过您的介绍我们今天对于选楼座和选楼层有了很多的了解，其实在选楼座和选楼层的时候真的是一个非常复杂的环节，需要考虑很多的因素，您这么一讲解，让大家有一种豁然开朗的感觉，今天非常感谢您做客我们的节目，也感谢各位网友的收看，再见！