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5月28日下午,编号为津西大(挂)2014-057号地块被中冶置业集团有限公司以49.49亿元底价摘得。作为天津“新八大里”首宗入市地块,“七里”地块自挂牌伊始便受到业内关注。
此块地是今年天津土地市场目前为止最受关注的地块之一,本以为现场会出现继“天拖”地块拍卖后久违的火爆气氛,但现场情况并未像预期一样火爆,截止至15时30分,中冶置业没有任何悬念以底价收入囊中。由于,没有出现多家开发商竞逐的场面,中冶这次拿下“七里”被业内成为土地市场一个不小的“冷门”。据了解,这是中冶第一次进军天津市场,中国中冶是以技术创新及其产业化为核心竞争力,以强大的冶金建设实力为依托,以工程承包、资源开发、装备制造及房地产开发为主业的多专业、跨行业、跨国经营的特大型企业集团。
开发商利润空间有限
据了解位于河西区黑牛城道北侧,其四至为东至内江北路,南至黑牛城道,西至洪泽路,北至大沽南路。地块地上可出让土地面积为86836.1平方米,规划总建筑面积不大于35.35万平方米,土地用途为城镇住宅、商服、科教,挂牌起始价49.49亿元(不含市政公用基础设施大配套费)。
业内人士认为,公告中对开发商提出了严苛的要求,开发商的利润空间将非常有限。策源天津公司前期策划总监张宁表示,首先,此地块的总价逼近50亿,楼板价高达14000元/平米,总建面35.35万方的规划,商业高达56%,商业变现周期长,经营难度大,考验了一个开发企业的综合实力同时,也增加了运作难度和财务压力。且宗地的硬性指标明确,要求2015年3月底达到正负零,2017年6月30日前竣工,对开发商资金要求极高。符合此标准者寥寥,综合土地供给等前述条件,高溢价率发生的可能性较低,如溢价20%,那此宗地的售价势必高达3万/平米以上,是在严重透支市场的预期。
再次,且须自持办公面积不小于3万平方米,三年内不得销售。为保障该区域商业的品质与运营,在竞买报名时,竞买单位须提供与国际化招商运营团队签订的合作协议。该招商团队应拥有世界500强企业客户不少于30家,拥有国际一线品牌客户不少于30个的苛刻要求在筛选开发商的同时,也在缩减了竞争者的范围,进一步压缩了溢价的空间。
“七里”牵头河西楼宇经济发展
“关于高端商务中心的发展规化,在河西区存在严重的同质化,老八大里及陈塘庄板块,也在主打这张牌。与规划相悖的是天津办公市场的整体不景气,空置率上升。规划同质必然导致了产品同质,在大环境没有明显变化的前提下,天津的城市发展结果依然是依靠大型第二产业的拉动。但我们依然谨慎乐观的期待河西区整体性办公范围的向上趋势,形成现代化的办公集群,以楼宇经济刺激天津第三产业的发展,使之与国际化大都市的形象相匹配。联系‘七里’的项目,打响第一炮,使命在身,于鼓舞中期望。”张宁认为,“七里”项目承担着拉动河西楼宇经济发展的重任。
未来七块地块很可能低价成交
中原地产焦仲伟告诉记者,“七里”是新八大里片区的首宗拍卖地块,底价成交也预示未来7块地块很可能会延续这样的结果。未来七里、陈塘庄、原八大里地块不仅在地域上紧密相邻,在产品开发上基本都已高端住宅为主。在区域资源、地理位置、配套设施、产品结构基80%本相同的情况下,比拼的20%考验开发商的软实力,如物业、营销、服务。中冶地产首次进入天津就拿下万人瞩目的七里地块,接下来中冶地产将会是一个机遇与挑战并存的阶段。