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天津依河而建,自古就是漕运中心,民营商业借此逐渐发展。清末民初时期,天津的商业主要聚集在老城周边的北门、东北角、南市一带,商业类型较为原始和初级,但并不妨碍众多老字号商业的崛起和发展,众多老字号商家一直延续至今,已经成为了这座城市的宝贵财富。随着租界区的快速开发以及有轨电车等公共交通设施的投入使用,天津的商业逐渐往老城东南的租界区方向延伸和发展,为天津的商业现代化做好了铺垫和准备。
天津商业市场的第一个发展阶段出现在20世纪20-30年代,这一时期正值民国黄金十年,国民经济快速发展,而此时的天津作为仅次于上海的远东第二大都市,也迎来了现代商业的第一次发展机会。1928年年初,坐落于原日租界旭街(今和平路西段)与福岛街(今多伦道)交口的“中原公司”正式开业;同年年末,坐落于原法租界杜总领事路(今和平路东段)与福煦将军路(今滨江道南段)交口的“劝业场”正式开业;1932年坐落于原法租界福煦将军路(今滨江道南段)与樊主教路(今新华路东段)交口的“中原公司”分店正式开业。至此,天津的商业格局基本确定,形成了以今和平路为中心的核心商圈,这一区域不仅拥有上述三大百货公司,同时还布满了众多的各类型百货或专业商店以及像惠中饭店、交通饭店、国民饭店、渤海大楼、中国大戏院这样的标志性建筑,使得这一商圈的商业功能更为齐全。
和国内其他大中型城市一样,1949年天津解放后,和平路商圈这些商场陆续改为公私合营或收归国有,“中原公司”改名为“百货大楼”(目前已被振华集团收购,又冠以“振华百货”这个名称,现两个名称同时使用),而其位于滨江道的分店则曾被改为“新中原公司”、“工农兵商场”等多个名称(随后以“华联商厦”这个名称存在多年,现又改为“中原百货”华联店)。由于市场闭塞和体制壁垒,整体商业市场几乎没有什么发展,只是依照计划经济的思路,在全市各主要居住区兴建了一些区域性质的小型百货,总体的商业格局变化不大,这一状况一直延续到80年代改革开放以后。
80年代中后期至90年代初,随着市场经济的发展,天津商业市场迎来的第二个的发展阶段,这一阶段的发展特点是国有商业体的快速开发所带动的商圈发展。1985年开业的”南市食品街”和”友谊商厦”,1986年开业的”国际商场”,1987年开街的”服装街”,1989年开业的”天津商场”,1991年完成扩建的”劝业场”,1992年开业的”滨江商厦”、”东方商厦”,1993年开业的吉利大厦”伊势丹”,这一时期建成了众多的商业设施,整体商业氛围非常活跃,商业市场蓬勃发展。同时,随着私营经济的逐渐发展,“个体户”这一新型商业个体大量出现,沿着滨江道(主要是山东路至南京路一段,1987年4月被辟为小商品市场)出现了越来越多的简易售货亭,滨江道的商业氛围和价值被逐渐挖掘出来,而此时同样以个体经营为主的服装街也是火爆得不得了。这一时期,天津的核心商圈开始呈现明显的发展和变化的态势,原来唯一的和平路商圈仍在稳步发展,与之比邻的滨江道商圈快速成长,南京路商圈已见雏形,西南角商圈基本成型,小白楼商圈还处于发展的初步阶段,而此时的友谊商厦是孤零零的。
2000年前后,这一时期是天津商业发展的第三阶段,这一阶段的发展特点是外资/国内连锁商业和民营商业的快速发展。1997年完成扩建的”百货大楼”,1998年开业的”凯旋门百货”、”滨江购物广场”,1999年改造后开街的”滨江道步行街”,2000年改造后开街的”和平路步行街”,2002年开业的”津汇广场”、”新世界百货”(前身为1997年开业的”新安购物广场”),2003年开业的和平”万达广场”,2004年开业的”麦购休闲广场”,2005年开业的”伊都锦”、”奥城商业广场”、”友谊新天地广场”,2006年开业的”远东百货”、”米莱欧百货”、搬迁后重新开业的”伊势丹”,2007年开业的”海信广场”、”乐宾百货”,这一时期的商业模式和定位越来越多样化,市场竞争变得更为激烈,老牌国有商业体逐渐失去原有优势。在这个阶段,各主要商圈也有着不同程度的变化,和平路商圈影响力开始下降,滨江道和南京路商圈如日中天,西南角商圈彻底衰败,小白楼商圈逐渐成熟并成功转型,东马路商圈已经成型并逐步扩张,而此时的友谊商厦仍是孤零零的,但影响力已经很大了。
最近的5-6年以及未来几年,是天津商业发展的第四阶段,这一阶段的发展特点是知名开发商进驻抢占市场,购物中心模式及非传统商业区商业快速发展。2008年开业的”嘉贸购物中心”(2011年改名为”凯德MALL”)、”意风区”,2010年开业的”河东万达广场”,2011年开业的仁恒”乐天百货”、”水游城”、”大悦城”,2012年开业的”友谊精品广场”、中北”永旺购物中心”、”银河国际购物中心”(包含银河”乐天百货”)、友谊路”新业广场”,2013年开业的”先农大院”、”友谊商厦”西楼、东丽”新业广场”、”未来广场”、”新燕莎奥特莱斯”、梅江”永旺购物中心”,将于2014年下半年开业的”恒隆广场”、”嘉里汇”、”世纪都会”,已经基本确定方案并将于未来几年内陆续开业的”SM滨海第一城”、”环宇城”、”熙悦汇”、”凯德国贸”商业、”金融街和平购物中心”、”鲁能”绿荫里商业项目、”合生”绿荫里商业项目、”陆家嘴”商业项目、”天河城”等,尚未确定方案的”红星国际”商业项目、”现代城”商业项目、”中信城市广场”、”中粮”六纬路商业项目等,从上述项目计划中可以清楚看到近几年和未来几年,天津商业发展的速度大幅提高,项目如雨后春笋般拔地而起,开发商大多为国内外知名的大型商业开发企业,商业模式几乎都是购物中心,且很多项目坐落在非传统商业区,因此这个阶段,在各主要商圈在稳步发展的同时,新兴商圈逐渐显露端倪。”恒隆广场”和”天河城”直接推进了和平路商圈的彻底转型,未来将会与海河景观带融为一体,并朝着国际路线不断发展;滨江道商圈受制于发展空间和经营者理念的限制,整体档次日益低端,未来会逐步走向下坡路,也许只有到了谷底才会主动求变;南京路的发展空间稍好,且多为大型商业,开发商实力够强、思路也能创新,应该会保持稳健的发展态势,在”伊势丹”、”世纪都会”等项目的带动下,未来也会朝着国际路线不断迈进;小白楼商圈的高端定位已经成熟,”凯德国贸”或许会在未来为区域再注入一些时尚元素,增加商圈的色彩,让人担心的只是”滨江购物广场”和”凯旋门百货”(现已更名为”亨泰百货”)是否能够转型成功;东马路商圈迅速扩张,未来将会覆盖整体老城厢及周边地区,也许是时候改叫老城厢商圈了,整体定位中档,区域以时尚、生活为主线,由于范围大、项目多,未来会成为竞争最激烈的区域;”友谊商厦”不再孤单,随着”银河国际购物中心”以及周边其他商业项目的陆续开业,友谊路商圈已完全成形,但区域在延续了”友谊商厦”高端定位的同时还出现了一些较为低端的业态,两极分化比较明显,给人感觉客流目标分散,且项目之间的互补互动不够充分,未来应该会以进一步梳理定位、优化经营主题为主;在此之外,未来几年天塔(”鲁能”、”合生”等项目)和六纬路(”嘉里”、”中信”、”中粮”等项目)也有机会形成两个新的商圈,而位于各商圈之外的散点项目也会有更多的发展,或许未来还会出现更多的新商圈。
天津的商业市场在多年的不断发展下,现已进入了一个细分客层的新时代,整体商业市场将会更加多元化,商业项目的定位将更为精细,创意创新的商业理念和模式将会更多的出现在我们眼前。在剧烈的竞争压力下,必定会有项目倒下,但同时也会有项目从竞争中脱颖而出,这就是市场的发展规律。期待天津商业市场继续蓬勃发展,大踏步地迈向前方。(司筥羡)