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金融街、中关村、CBD趋饱和
目前,北京三大商务区——金融街、中关村、CBD的空置率已跌至极低水平,区域发展近饱和。各区企业不断壮大,区域外群内企业又受到集群效应吸引,试图进入,写字楼供求矛盾日益凸显。
金融街的金融机构、中关村的互联网产业、CBD的高端服务业急需新的商务区承接产业外溢。此背景下,迅速发展的北京次级商务区,开始争当产业外溢承接地,进军核心商务区地位。
次级商务区的产业结构不尽相同,综合比较后,业内人士指出,产业外溢或落京西。
次级商务区PK 产业结构各不相同
北京现有的次级商务区主要包括通州、上地、望京、亦庄、丽泽和京西。其中,通州区内有韩美林艺术馆、北京国际图书城和宋庄等知名景点,具有厚重的历史文化底蕴。早在2006年,通州就跻身北京市十大文化创意产业基地,形成了集创意生成、艺术加工、对外展示为一体的文化艺术产业链,是承接朝阳区文化产业外溢的重要地区;然而,三大商务区的产业外溢主体,并非文化产业,因此,该区的承接作用非常有限。
上地和望京分别位于中关村的北侧和东北侧,以电子信息类产业为主导。据介绍,上地已成为以电子信息产业为主导的综合性高科技产业区,集科研、开发、生产、经营、培训和服务为一体;主要承接中关村互联网产业的外溢,被誉“中关村的明珠”。望京则聚集着西门子、摩托罗拉、三星电子、索尼爱立信、松下等跨国名企,开放式、多元化、国际化的区域氛围,正在迅速形成。然而,占地仅16平方公里的望京,未来发展难逃体量制约的瓶颈。
亦庄早在2001年,就吸引了35.1亿美元的投资。然而,区内大型企业多为制造业,例如星网工业园诺基亚主厂房,而非高端服务业。虽然该区企业的创新能力正在不断增强,区域也正处于由“产业亦庄”向“科技亦庄”转型的时期;但短期内,亦庄的产业环境很难满足高科技产业或高端服务业的发展要求,要承载金融街、中关村、CBD的产业外溢,难度较大。
丽泽和京西均为金融产业外溢的候选承接地。丽泽以新兴金融产业为龙头,目前,已聚集京外银行、国内外保险机构、外资股权投资机构、大型企业的财务公司,以及具有债券承销业务的功能性总部等各类金融机构和金融业态。据此,业内人士认为,丽泽能够承接金融街的部分产业外溢。然而,丽泽商务区占地面积仅8.09平方公里,规划总建筑规模不足950万平方米。这样的体量,或许难以满足金融街产业外溢不断增多的承接要求。从这个层面进行比较,占地1060万平方米的京西,显得更有优势。
地标项目带动区域发展 京西或成核心商务区
京西紧邻长安街,包含新首钢规划区、中关村石景山园和银河商务区等组成部分;连通长安街“北翼”——国家保险产业园、“南翼”——互联网金融产业基地,形成了“一轴两翼”的商务布局。位于金融街——CBD延长线上的京西,与北京三大商务区形成了三角带。据此,专家认为,京西具备了承接金融街、中关村、CBD外溢的产业支撑和地理优势。同时,京西体量大,为区域内产业的发展壮大,提供了充足空间。
此外,记者近日获悉,京西地标性商务建筑——金融街(长安)中心售楼中心已面世。据了解,该地标项目的开发商正是打造北京金融街的金融街控股;其落成后的运营模式,将延续金融街现行的“4C资产管理服务体系”,为客户提供专业性、全方位的服务。科学有效的运营模式,将助推客户企业的发展,形成产业集群,对区外群内企业,产生强大的吸引力。从这个意义上说,金融街(长安)中心之于京西,正如国贸三期之于CBD。
据此,有专家预测,京西凭借其明显的区位和产业环境优势,将成为北京三大商务区产业外溢的最佳承接地;并在地标项目的带动下,成为与北京三大商务区并立的第四极、长安街第三商务区。