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甘梨在分析成都的住房需求。
无论是刚需或改需,成都的购买力都较强。摄影李里
“中国的住房市场不再靠刚需驱动,而更多的靠多套房驱动,从这个层面而言,房地产的拐点已经到来。”6月23日,在中国住房空置率及住房市场发展趋势报告解读会成都专场上,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁如是表示。甘犁同时公布了最近统计的全国及成都住房情况数据,并就与知名地产商任志强在空置率统计中的“分歧”,以及住房市场的发展趋势做出了分析与回应。
评成都楼市:空置率不低总体算健康
无论是刚需、改善型需求以及可实现需求比率,成都相对而言都是较高的,这证明可购买力很高。因此,成都楼市相对而言仍然比较健康。
据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心统计,目前中国家庭自有住房拥有率迅速上升。截至2014年3月底,城镇家庭自有住房拥有率已达到89%,农村地区家庭住房拥有率96.7%。城镇家庭多套房拥有率上涨迅速,2014年3月底已达21%。但与此同时,2013年,我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,较2011年上升1.8个百分点。据此估算,城镇地区空置住房约为4898万套,高于其它国家和地区。
在成都,目前城镇地区家庭一套房拥有率为67.4%,两套及以上住房拥有量为14.9%,无房者家庭仅17.6%。而在四川省其他城镇地区,家庭一套房拥有率高达83%,两套及以上住房拥有量为12.3%,无房家庭比例则低至4.7%。总体来看,除成都外,四川城镇地区家庭拥有率合计95.3%,远高于西部其他城镇地区的86.6%。
其中,外地户籍家庭本地住房拥有情况来看,在成都,外地户籍在本地无房的家庭数为61%,四川省其他城镇地区的同一数据为10%,西部其他城镇地区则为43.6%。而从本地家庭本地住房拥有情况来看,在成都,本地家庭本地有一套房者为70%,多套房者为16.4%,在四川省其他城镇地区,这一数据则分别为82.3%与8.3%。
针对成都楼市现状,甘犁表示,目前在上海、北京、天津、武汉、重庆、成都6个具有代表性的城市中,成都空置率不低,达24.7%,仅次于重庆排名第二,但是其中一套房空置率为9.2%,占据的份额最高,即代表了很多是由于人员在外务工产生的空置现象,并非待出售房屋,从这个角度来说可能比别的城市好一点。
此外,目前成都家庭住房刚性住房需求为32.3%,改善型住房需求10.5%。而在这42.8%的总需求中,从家庭可实现住房需求来看,能够负担30%首付款、达到6倍房价收入比、能够负担房贷的分别为8.7%、13.1%和18.7%。无论是刚需、改善型需求以及可实现需求比率,相对而言都是较高的,这证明了其可购买力很高。因此,成都楼市相对而言仍然比较健康。
反驳任志强:统计数据明显有“错误”
任志强多估拆迁面积11亿平米,其余20亿平米新增住房面积,一部分新建单位集资房、经适房转化为商品房城镇化进程中的“带房进城”。
在空置房的统计中,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心数据与任志强存在较大分歧。对于由此产生的争论,此次甘犁也做出了解释。
甘犁称,在任志强的观点中,计算1998年-2013年新增住房时候的主要依据为国家统计局公布的城镇住房竣工面积,总量为106亿平米,同时预估在此期间拆迁30多亿平米,因此净增住房总量70亿平米;但其根据住建部公布数据,1998年城镇人口4.2亿,人均建筑面积18.7平米,2012年城镇人口7.1亿,人均建筑面积32.9平米,以此计算,总建筑面积增加155亿平米,中间产生了80余亿平米的差额。
甘犁解释道,这是因为国家统计局公布的城镇住房竣工面积主要是由房地产开发企业申报。包括商品房,可能包括部分单位集资房和小产权房,但不包括包括自建房。值得注意的是,城镇化过程中一部分农村改为城镇。一部分农村家庭“带房进城”,因此新建房中有部分为自建房约40亿平米;此外,1998年之后购买的小产权房及农村集体土地使用权住房合计815万套,总面积约8.3亿平米;还有任志强多估的拆迁面积11亿平米,总计约60亿平米,而其余20亿平米新增住房面积,一部分新建单位集资房、经适房转化为商品房城镇化进程中的“带房进城”。不过,对于这个“错误”,甘犁笑言,任志强的反馈是“顾左右而言他”。
甘犁认为,不止是任志强“犯错”了,很多投行,如中金公司,在进行相关统计时也出现了错误。
建言开发商:刚需将尽收手宜早
中国的住房市场不再靠刚需驱动,而更多的靠多套房驱动。从这个层面来说,房地产市场的拐点已经到来,因此,地产商不应该再建房了。
总体而言,甘犁指出,从2014年的房产趋势来看,交易量迅速下降,观望的情绪非常严重,因此对于房地产市场不是很乐观。
从统计数据来看,截至2013年8月,潜在的刚性住房总需求为24.6%,约为5400万套住房,尽管总量不小,但相比2011年已显著下降,在2014年第一季度,这一数据进一步下降至22.2%。另一方面,首次购房比例也在逐年下降,至2013年8月,首次购房占购房家庭比例低至47.7%,而在2013年8月至2014年第一季度间购房的家庭中,首次购房家庭比例已显著降低至19.7%,这显示,刚性需求家庭购房意愿及购房能力已非常有限。“中国的住房市场不再靠刚需驱动,而更多的靠多套房驱动,从这个层面而言,房地产的拐点已经到来。”甘犁表示,“对于地产商而言,我建议不要再建房了;对于拥有多套房的人,从整体市场来看,如果短时期内有资产需求,那么能出手就早点出手,如果没有,那么也可以等待房地产从低谷回升。”
而在当前的形势下,无疑更加需要通过一些创新型举措,令房地产市场缓慢着陆,回归理性。甘犁建议首先要盘活存量,减少浪费。即在短期要免除租房税费,让租房市场活跃起来,保护出租双方利益;同时对多套房征收房产税,增加多套房持有成本,“2013年,4万亿的土地财政中,政府的净收入为20%,大约1万亿,从这个数据来讲,只要对2.8%的多套房进行征税即可满足。房产税是一定会实施的,毋庸置疑,只是目前来看体系还没有建立起来。”
再次,甘犁指出,还要强化信息披露,正确引导预期,如收集并及时发布空置率等关键指标,帮助投资者了解住房市场运行现状。进而要注重实现“居有其所”,住房保障“由建改租”,通过提供租房补贴,解决低收入人群住房需求。