供应过量，需求不足

　　2014年上半年，天津商业市场新增供应量达104.4万平米，同比2013年增长近141%。究其原因：政策层面，京津冀一体化概念的推出、天津市对商业投资的政策等因素影响，使得开发商对天津未来商业保持乐观的预期；市场层面，2014年上半年“红星国际”、“第六城”、“盛旺商业街”、“一商友谊广场”等大体量商业的集中开盘使得2014年第一季度的商业市场供应出现了爆发式的增长，到了第二季度供应量恢复以往水平。

　　受到政策调控加紧，银根紧缩等因素的影响，天津市商业需求量略有降低，存量增长。市内六区存量204.6万㎡，滨海新区存量193.1万平米。 2014年上半年，商业市场供需比维持在2.3-5.8，保持在高位。

　　图1天津市新建商铺供求情况(2012年3季度~2014年2季度)

数据来源：天津中原投资顾问部商业中心数据库

　　成交量下降，价格保持稳定

　　2014年上半年天津新建商铺成交面积约为27.91万平米，与13年上半年相比下跌22%。受到银根紧缩，房企融资渠道收窄等因素叠加，目前市场处于震荡调整期，与2013年相比， 2014年上半年天津新建商铺市场成交量同比降低。

　　2014年上半年天津新建商铺成交价格为15900元/平米，与2013年同比相比上涨12.8%。虽然在成交量上有所下降，成交价格还是保持了稳中有升的趋势。

　　图2天津市新建商铺成交情况(2012年3季度~2014年2季度)

数据来源：天津中原投资顾问部商业中心数据库

　　中心城区投资减少，投资热点向远郊县区转移

　　进入2014年以来，天津新建商铺成交量降低。据天津中原投资顾问部商业中心统计，2014年上半年天津中心城区新建商铺成交面积达7.71万㎡，占全市总成交量的27.6%，与2013年同比下降22.3%。中心城区内河东区、河西区及南开区商业市场表现较好。其中河东区出现大量中高端居住区及大型城市综合体项目，集中式商业和社区商业街成为新增供应的主体，投资者和品牌商家对区域商业价值的预期促成了项目的成交；南开区以办公和住宅配套商铺为主。

　　2014年上半年远郊区县新建商铺成交面积达10.41万㎡，占全市成交量的37%，与2013年相比上涨明显。区域的发展潜力及投资价值逐渐被市场认可，被投资者所接受，成为天津商铺成交新的热点区域。

　　图3天津市新建商铺成交情况(2013年~2014年上半年)

　　数据来源：天津中原投资顾问部商业中心数据库