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面对低迷的成交数据,今年年中开始,全国各城市陆续或明或暗地解除限购,天津也采取了部分放宽但只做不说的做法,不明朗的政策环境或多或少加重了市场观望情绪。9月30日,央行联合银监会发布通知,要求银行等金融机构支持居民住房贷款,信贷环境放松。10月17日,天津六部门联合发文全面解除住宅市场限购,随后公积金贷款亦出现放宽,政策环境转向明朗。
截至当前,限贷、限购松绑近一个月,部分改善型需求在新政刺激下从观望转向入市,从数据统计上市场表现确有所回升,但与往年相比仍处低位,并未出现力挽狂澜之效:10月,天津新建商品住宅成交6,667套,成交面积达到74.7万平米,环比9月份上涨11.3%,但同比依然降低36.4%。价格方面基本维持平稳,成交均价达到每平米11,501元,环比小幅上涨0.7%,而同比涨幅达到13.9%的高水平。
总体来看,今年天津市的住宅市场需求确实不旺,但价格却呈现一定的刚性,呈波动式上升态势。细分市场数据不难解释,价格的逆势上扬,主要与成交的区域结构变化有关。以第三季度为例,市内成交占比达到13%,比第二季度提高4个百分点,环城四区成交占比达到44%,环比提高11个百分点,而远郊区县成交却下降18个百分点至24%。所以,当前房地产市场投资投机需求逐渐退出,来自刚需群体的首次置业需求和初次改善型需求占据市场的绝对主导,这类群体将是房地产市场长期发展的根本动力,在此背景下,交通、配套完善的中心城区和近郊区域依然能呈现一定抗风险能力,而远郊区域在基础设施、交通通达性、商业配套等方面的客观不足使得其去化渐显压力。
DTZ戴德梁行天津及山东总经理高炬先生表示:“今年以来出现的房地产市场走低局势,是整个行业前期累积的多方因素综合作用而导致,经历了一段高速成长期之后,当前市场正处于阶段性的结构调整期,限购、限贷的解除正是在为远期让市场化手段成为主要调节力量而扫清障碍。对天津而言,来自整个宏观经济层面的长期向好,如区域经济一体化、自贸区设立、产业转移等,将使包含住宅市场在内的整个房地产市场收获利好,在此背景下逐步解除行政手段干预会使市场在正常调整之后走向更加健康发展的轨道。