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已有明确政策支持
1月14日,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。
这是近一段时间以来住建部再提REITs。此前,根据住建部部署和要求,北京、上海、广州、深圳四个特大型城市,正在根据本地实际情况分别编制REITs试点方案。方案编制完成后将听取住建部和有关部门的意见,进行修改之后,北京、上海、广州、深圳有望先行开展REITs发行和交易试点工作。
业内人士表示,在房地产开发贷款全面收紧的情况不会改观的情况下,REITs实际上是房地产行业解决资金饥渴的重要工具,但多年以来,监管层并没有给出空间。不过目前,针对REITs的监管坚冰似乎正在有望打破。本次试点作为一次“自上而下”的金融创新工作,与以往“自下而上”的REITs创新性实践,都有较大的不同,有望形成一些突破。
据了解,本次REITs试点方案,实际上是作为“积极培育房屋租赁市场。要构建完善的房屋租赁市场体系”下的一项工作进行的,而这项工作是未来一段时间政策针对房地产市场的主要工作思路。业内预计,REITs不会针对所有地产商全面铺开,能获得商业地产REITs发行资质的地产商也将是大型优质房地产公司。而对这些公司而言,REITs可以缓解他们对商业银行贷款的依赖度,降低负债率,增加现金流。
国内先行者已起步
据了解,目前国内已有众多地产商“踏上REITs之路”。近期一个成功的案例是北京的新派公寓。它借鉴了美国REITs模式并进行中国式改良,通过收购、租赁物业的组合策略锁定月收入在1万元至2万元的白领用户,希望以符合白领用户个性化需求的新居住消费模式,打造出独特的“品牌+地产+金融”的地产生意。新派公寓创始人王戈宏通过基金化的结构实现了“类REITS”的运作模式。与此同时,通过长期持有经营,新派公寓可以获得稳定的收益。因为公寓是整体租赁,新派公寓议价能力较强,加上内部家装、电器统一配置和长年摊销,相应分摊给租户身上的成本会很低,价位保持在3000元至7000元。
另一个案例。2014年12月,针对旗下的社区商业,万科联手深圳东方藏山资产管理有限公司宣布进行一项商业资产管理的合作,东方藏山将以收购物业产权和股权形式收购万科旗下涉及一二线城市共计5个社区商业物业。东方藏山表示,双方联手将要打造第一只中国社区商业REITs。
作为国内持有物业的老大,万达亦不甘落后。2015年1月,万达商业与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20座万达广场。与此同时,万达还在与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈,今年上半年将宣布更多类似的投资计划。
就在2014年底,由全经联等发起的中国REITs联盟成立,联合发起人中包括中信产业基金、中信证券、华润信托、金融街控股、北科建、易方达基金等众多地产、金融机构。中国REITs联盟秘书长王刚称,由于REITs这种合理金融工具的缺失,不仅推高了融资的成本,也造成了房地产业和金融业难以解决的死结,中国的商业地产、养老事业、公租房乃至城镇化的发展都遭到掣肘。中国REITs联盟就是希望开发商、金融机构、中介机构的力量团结起来,与中国证券投资基金业协会、证监会、央行等监管机构保持沟通,致力于REITs早日落地。