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“公馆,君之舍也”,古时常被用来称呼诸侯的离宫别馆或宫室,后经演变,公馆成为了诸侯王公的私第豪宅专有称号,尊贵生活的符号象征。公馆多引申为比较高级的住宅。
现今,公馆则成为了城市生活的最高居住形式,社会精英名流的首选居所。而位于市中心核心地段的公馆项目则显得尤为珍贵,此类产品的目标消费群体,以公务员及市区企业白领为主。其客户群体受过良好教育,对住宅的综合要求高,多表现为有内涵、气质、高雅,崇尚文化、品位生活。
随着市中心土地资源的日益稀少,在高楼林立的市核心地段,想去找一处令人满意的公馆不是件容易的事,津城不少项目号称“公馆”的产品其价格也是令不少一般购房者“望而却步”,打造“水上之巅精装奢华产品”的鲁能公馆,均价40000万/平米,打造“奢装豪邸”的万达公馆,均价25000元/平米。津城一些号称“某某公馆”的项目是否能做到公馆的“高端、舒适”的配置?本期探盘记者走进位于天津和平区核心地段的项目——公馆1882。
商业公共资源优势明显 有一定的噪音干扰
公馆1882项目区域图
公馆1882项目位于和平区大沽北路与承德到交叉口,可乘坐地铁三号线在和平路站下车,沿和平路左转承德道,狗不理大酒店对面即是项目售楼处,全程走路不到5分钟。项目位于绝对核心地块——和平区金融城版块,拥有发展成熟的商超业态、零售、餐饮等完善服务内容。周边以和平路等大型商圈及餐饮为主,生活配套齐全,同时,周边金融业服务业业态发达,有诸多银行和便利超市等服务业态。
项目距天津站1公里距离,临近中心公园及解放路沿线部分社区公园,可供生活之余休闲散步,尤其中心公园距离项目不到200米,又属城市核心区域少有的公园配套。此外,项目距离津湾广场和意式风情街,周边有大批历史建筑,也是业主休闲的好去处。
项目规划有三栋建筑,分为ABC三座,1-4层为精品高端商业配套,A座紧邻大沽北路,为33层到顶5A级写字楼,现推出的产品为C座的公寓,户型仅55户。2梯2-3户,主推户型为82平、87平(此两种户型已售完)、现有101平一室,175平两室、238平三室户型在售,现房,毛坯均价28000元/平。B座公寓产品预计春节后加推。
项目本身拥有一万平米以上的四层商业中合体,未来将会打造成为开放式商业,置业顾问向记者介绍,项目商业将会吸引大批的国际一流品牌入住,为业主生活提供便捷服务周边生活配套完善。
提醒:商住混合项目,购物方便业主的同时,其商业活动也可能影响到生活。此外车库入口较为集中,可能对于社区环境产生一定干扰。
户型点评:户型选择空间大 居住舒适度强
该项目根据各个户型所处楼栋位置的不同做了不同的针对性设计,因此整体户型舒适度较高,功能空间充分突出了高端客群的居住需求。
目前项目在售主力户型相比周边公寓产品面积偏大,从88平方米一室到470平方米五室均有,业主选择余地较大。户型主要功能开间尺度较为合理,并且突出体现业主生活的舒适度与便捷性。
102平米C3户型点评
优点:设计方正,起居空间突出尺度感与便捷性。主要功能空间分割合理有序,在入户门一侧有独立的储物空间,可以方便业主放置闲置物品。客厅开间均在4.2米以上,与餐厅空间的有序排列也有助于整体空间感的拓展。两个餐厅空间的设计,与厨房相连位置设置为开放式厨房,在客厅一侧设置有六人座餐厅,能够方便业主的不同需求。主卧室卫生间空间,卫生间干湿分离,并且有浴盆的预留位置,整体舒适感较强。
缺点:该户型102平米仅有一个卧室,若有宝宝的业主还需在装修上对此户型进行改造,较为麻烦。
190平米A户型点评
优点:全套房设计,卧室舒适性较高。户型内部设计尺度较大,客厅空间感十足。餐厅能够与起居室相互分离,互不干扰。而卧室空间的设计更是较为私密的部分,动静分离。主卧室带有套房功能区,除了常见的卫生间、步入式衣帽间等套房功能空间。
该项目产品设计上更加突出了主卧的小型沙龙空间,主卧室配置了衣帽间以及会客沙龙位置,舒适度较高。在卫生间设计上,主卧次卧均有独立卫生间,此外还设置有公共卫生间,能够很好的保证整体户型的舒适度与尊贵感。
缺点:主卧占整个户型面积偏大。卧室带有客厅沙龙,所占户型面积比例较大,配有卧室中间的过道较窄。
交通体系完善 单行道早晚高峰期会出现拥堵
项目附近和平路地铁站和公交站
项目位于大沽北路与承德道交叉口,周边道路干线通达全市各个地区,自驾的业主主要通过项目东侧的大沽北路到达南北两个方向的城市核心。承德道与营口道均是和平路商圈的核心要道,可以便捷到达商圈内部。营口道为单行车道,车流较多,大沽北路作为城市内环干线之一,行车较为便捷。项目周边主要的公共交通线路位于大沽北路,最近的站点为口腔医院站,共有公交线路20余条,可以便捷到达天津市区各个位置。
不过,途径线路多经过人口居住集中区域,因此人流较为密集,随着写字楼的投入使用等,早晚高峰客流量将会加大,公交出行较为拥挤。周边学校医院云集,也为公交出行带来部分不便。
项目周边地铁出行便捷,距离项目300米即可到达天津地铁三号线和平路站。均只需要乘坐地铁一站地距离便可到营口道换成,轨道交通出行十分便捷。天津地铁四号线规划会经由此地,轨道交通出行将会更为便捷。不过,和平路站周边多为大型的写字楼办公物业,因此乘坐地铁出行可能存在一定拥堵。
公寓性质无法落户 天然气入户增强居住舒适度
项目为公寓产品,50年产权,民水商电,据置业顾问靳女士介绍,项目为民用水价格,商用电,为1元/度,主要由物业进行差价补贴。此外,项目内部通燃气,与普通公寓项目不同,因此后期生活成本相对较低。天然气入户,这与周边其它40年产权且没有天然气入户的公寓相较,大大增加了业主的居住舒适度。
项目位于天津市教育资源集中地带,周边教育资源丰富,距离最近的学区资源为四平东道小学,属于天津市重点学校之一。与项目仅有一路之隔,此外还有和平区第二幼儿园、劝业场小学等主要学区配套。距离项目不超过一公里步行可达。但是项目本身为公寓性质,和平区目前实行划片入学制度,公寓产品无法落户,这是项目一大缺憾。
项目物业公司为仲量联行物业顾问公司,服务社区安防十分严格,记者经过保安详细盘问登记后,方允许进入社区,各楼栋均需要刷卡进入,项目物业费目前为5.8元/平方米/月,相比目前市场上公寓项目来说费用较高,但项目本身物业服务质量也较高。
公馆1882项目就公寓类产品来说,价格和物业费略高,但考虑到其地段因素,记者认为还是一个相对合理的价位。