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坐落在市区的一套公产房,原为母亲承租,父亲早年去世,母亲四年前去世。母亲有长子、次子和一个女儿,女儿排行最小。女儿未婚且一直和母亲生活在公产房内。母亲去世后,两个哥哥要求妹妹腾房。大哥拿出公产房承租合同复印件,承租人是大哥签字。原来母亲生前就把房子过户给哥哥了,自己不知道。刚经受了失母之痛,又面临被亲哥哥扫地出门,小妹万般无奈下,求助天津击水律师事务所的安刚律师。
安刚律师了解案情后说公产房的“过户”实际是转让公产房承租权。根据天津市当时公有住房变更承租人的有关规定,转让承租权,必须征得同户籍共同生活的家庭成员同意。妹妹说,母亲和自己的户口都在公产房地址上,那个地址只有母女二人。自己从来没同意过户给大哥,更没签过字。
安刚律师到房管站调查取证,要求房管站出示当年房屋过户手续,房管站提供了《承租人配偶及同户籍家庭成员同意置回购或代理转让证明》,工作人员认为妹妹签了字,房管站是依法过户,没有任何责任。安律师复印了所有材料带给妹妹,妹妹指出根本不是本人签的字,愿做笔迹鉴定。
安刚律师在搜集了大量证据并与妹妹充分沟通后,决定以妹妹的签名被伪造为由,起诉要求确认大哥和房管站签订的承租合同无效,将二哥列为第三人。开庭时,安律师根据《民事诉讼法》的规定,通过法庭向二被告和第三人发问,要求他们回答若干问题,尤其是关于妹妹签名被伪造的细节。二哥回答称,是母亲授意让自己代妹妹签了字,妹妹并不知情。
安律师认为,根据《合同法》的规定,恶意串通损害国家、集体利益的行为缺乏诚信,应属于无效。而本案中的国家、集体利益实际就是国家对于公有住房的管理秩序,而房管站作为公产房的管理者难辞其咎。法院采纳了安刚律师观点,对原告请求全部支持。
律师点评:
本案不属于公产房承租权纠纷,而是确认合同效力纠纷。对于老人去世后,继承人就老人留下的公产房承租权产生纠纷应如何解决呢?根据天津市目前的审判政策,应由申请承租人向公产房所在地房管部门书面申请,如认为房管部门的答复不符合相关规定或者房管部门未予答复的,申请人可起诉房管部门,即提起行政诉讼。