前言：在国务院“深入推进新型城镇化”的发展方针下，城市和区域之间的轨道连接成为协同发展和经济合作的重要因素，而香港铁路有限公司(简称：港铁公司)作为全球少有盈利的轨道发展商也受邀积极参与其中，足以可见政府对港铁推动智慧出行雄厚实力的信任。6月22日，包括新华网、搜狐焦点网、新浪网、凤凰网、腾讯网、天津日报、城市快报、每日新报在内的十余家主流媒体组成考察团，前往深港两地，历时四天，近距离的探访这个凭借独到的城市轨道发展能力和运营服务业绩盛名全球的企业是如何从香港走向世界，并获得“世界轨道发展教科书式典范”全球美誉的。

　　受政府背书社会责任与商业营运两手抓

　　港铁公司的前身为成立于1975年的香港地铁有限公司。2007年12月2日，香港地铁公司与九广铁路公司(由政府全资拥有)所经营的网络合并营运，地铁有限公司的中文名称改为香港铁路有限公司(即港铁公司)，之后港铁成为香港唯一运营全境轨道网络的企业。2000年，港铁在香港联合交易所上市，香港特区政府现持股约76%，且港府将长期控股港铁公司，如此的股权结构注定了港铁在企业社会责任方面的天生使命。

　　港铁目前在香港运营有十条地铁线路，全长220公里，每日客流556万人次(如包含换乘量可达800万人次)，在香港整个公共交通体系中占比近一半。此外还包括现代有轨电车服务、市区铁路、机场快线及往返广东省、北京、上海的城际铁路客运服务等。此外，在建铁路规模达到53公里。虽然，港铁的运营规模在香港已经成为绝对的全域覆盖，但最为让国际都市铁路联会(CoMET)等全球轨道权威评估机构认可的是，其列车准点度、服务兑现度均超过99.9%,在全球范围内首屈一指。同时，为了最大化保障市民的出行，港铁还提供很多免费接驳巴士和小巴，连接着轨道交通与周边的社区，极大地方便了周边社区居民出行，真正实现了“以人为本”的规划及设计。而这样前瞻性的规划和设计，往往都是港铁在建设轨道网络之前投入了大量的专业人力、物力、精力与政府配合协作，更多站在城市和区域的远景发展角度去制定的，因为在港铁看来，商业经营带来的利润和收益远不是他们追求的终极目标，能够在推动香港城市完善发展的进程中尽一份责任，是更为重要的事情。也正是因为这份责任与胸怀，无论是投入巨大成本建设多个同台换乘站以便利乘客、车厢站台内明显且明确的警示和导识标志、车厢门上方的全幅地铁运行图、地铁站内免费的上网服务及救助服务召唤、每月一次的乘客生日会邀请明星重磅助阵、2011年在84个车站上率先配置自动体外心脏除颤器、制定内部体系严密的各类应急预案、在社会突发事件面前配合政府所做的一切维护社会稳定的轨道运营高负荷服务等，都给全香港社会和市民留下了“安全、责任、信任”这一系列深刻的标签。

　　此次，媒体考察团深入走访了青衣城上盖综合体项目，港铁的机场快线成功带动了这里由旧时的半工业化地区发展成为如今中产阶层更钟爱的居住生活区。此外，媒体还参观了港铁位于青衣的OCC车务控制中心，这个堪比美国宇航局控制中心的工作室，满布着密集的轨道网络系统，负责整个香港80多个站点的车辆运营管控和调度，每条线路都有专人负责24小时严密监控，即使在铁路停运的凌晨，工作人员仍会紧张的进入维修保养测试阶段，以保障第二天轨道系统的安全运行。甚至小到车站广播的时间次数、开关门的时间，都在港铁的精密掌控之中。媒体记者们在惊叹如此细致缜密的管理同时，仔细地了解车辆管理的秘诀，负责人介绍到：“在港铁内部，除了以高于政府规定的99.9%的准点率严格要求外，还有其他更加苛刻的标准要求自身，比如扶梯的安全率和出入闸机的准确率也依然高达99.9%。这些都被纳入港铁内部每一天的工作考核中”。据了解，在国际都市铁路联盟公布的数据显示，港铁无论在可靠性、业务表现在全球都遥遥领先。

　　“R+P模式”立足香港正在被全球发达城市研究效仿

　　港铁除运营铁路以外，亦从事多元化的业务，包括发展住宅及商业项目、物业租赁及管理、广告、电讯服务及国际顾问服务。采取这一多元化的发展路径主要源于港铁享誉全球的商业模式“铁路+社区”综合经营(英文简称R+P)发展模式，在这一模式的指导下，港铁不仅规划设计并建造铁路系统，更站在城市规划与发展的高度积极将铁路规划与沿线土地利用综合考虑。不仅为市民提供出色的铁路建设与运营服务，更将铁路、住宅、商业、物业服务等因素有机整合在一起，为市民提供了一系列便捷、人性化、可持续发展的社区，并创造出了一种多功能复合的现代生活模式。

　　在向媒体介绍“R+P”模式的内涵和意义时，天津城铁港铁建设有限公司总经理梁秉坚给出了最生动的解读，“目前，在全球范围内，如果依然停留在美国式的做法，即出行靠汽车的方式，来推进城市公共交通体系是很不现实的，那会造成交通的严重堵塞，所以必须依靠最有效率的轨道交通来拓展城市发展。而这最大的现实条件就是需要政府先期投入大量的建设、运营维护成本，但这注定会增加政府财政负担。所以很多城市的轨道建设都只能依靠政府的支持，这也会间接占用巨大的社会资源。而港铁模式恰恰可以帮助政府将更多的资金投放到目前暂时不具备商业模式的很多服务公众的事业上去，比如教育、养老、医疗、弱势社群福利等。”

　　当然，港铁“轨道+物业”的模式并不是简单地帮政府解决了钱的问题。港铁在应用这个模式的过程中，在规划轨道线路的同时就已经将周边沿线的土地、接驳方式做了精密的测算和设计。目前在香港，70%公众生活居住的地方都被轨道交通覆盖，如果不应用港铁模式，即使轨道网络建好，很多人也不会放弃私家车而去使用这个系统，另一方面，如果港铁没有提前把接驳空间和车辆段的上盖规划并建设好，整个城市规划绝不会像现在的香港这样合理有序。所以，港铁模式除了解决了资金的问题，更重要的是它帮助整个城市将规划发展水平和轨道营运水平甚至是民众的现代化生活水平提升到了一个新的高度。

　　除了将自己的模式战略性在中国内地区域推进之外，港铁也在海外一线城市引入“R+P”模式的策略上进行着不断的探索，目前，港铁在英国、瑞典和澳大利亚获得了铁路营运专营权,并且在澳大利亚投资了第一个国际公私合营项目。这些国家在最大化认可港铁的专业和营运能力之外也在不断地深入研究港铁模式，希望将其中的优秀经验有所吸纳。瑞典斯德哥尔摩地铁系统由香港铁路接手后，乘客和员工满意率都显著提高，2014年还获颁瑞典国家质量大奖。

　　轨道+物业模式实现共赢促动城市整体未来发展上水平

　　
2015年，港铁公司整体盈利为109亿港币(约为94亿元人民币)，票务方面仅占比14%，而车站租务模块(包括车站商业、广告、通讯管理等)占比达到了32%，因此票务并非港铁的主要赢利点。与此同时，港铁也不是仅仅依靠房地产开发来盈利，商业的持有和写字楼持有租金收益占比28%，这样稳定而丰厚的租金回报也离不开港铁从“轨道+物业模式“受益的沉淀资产。

　　同时最重要的是，“R+P”模式最终也实现了多方的效益共赢：一方面对特区政府来说，政府获得了近千亿稳定的土地受让资金，此外政府持有港铁的股份市值1700亿，这些受益都极大的减少了政府对市政设施资金投入的压力，且令政府的资产增值。而对于公众来说，港铁的票价始终保持合理标准，甚至在国际专业领域结合居民收入、物价指数等综合衡量后对票价进行合理评估的结论中，香港的票价对比香港整体消费是非常低的，可见没有了企业盈利的压力，民众也享受到了现代化交通方式提供的低成本高效出行的社会福利。再次，通过“轨道+物业”的模式，形成了众多城市中的高品质物业社区，提高了公众的居住水准和环境。最后，股东也获得了合理的回报，达到了政府、公众、投资者共赢的良性循环。

　　此外，港铁也十分重视物业分期发展计划，目前港铁持有的土地，以及相关物业功能配比，均已计划了未来10-20年的发展，确保轨道建设的全生命周期能获得稳健的财务支持，形成轨道与城市发展之间的正向循环。

　　R+P模式初步登陆内地港铁配合中央积极推动ppp进程

　　与内地有着天然地缘优势,加上内地公共交通大发展的难得机遇,港铁这几年也开始深耕内地市场,除了全资建设运营深圳4号线之外，还以公私合营方式运营北京4号线、14号线以及杭州1号线,并于2015年1月获得北京地铁16号线公私合营项目的特许经营协议。北京地铁4号线被认为是国内ppp项目的一个成功案例，政府通过竞争引入港铁，北京地铁4号线项目不仅解决了融资问题，还促进了北京地铁运营水平的整体提升，以至于后来业内说到轨道交通领域的ppp模式，都会首推港铁模式，所以从某种意义上来讲，似乎港铁模式从一定程度上也成为了轨道交通领域ppp模式的代名词，这无疑也是一种政府的肯定，未来相信这个模式也会逐步在国内的其他城市孕育开花。

　　在深圳,港铁还拍得了深圳市轨道交通4号线(龙华线)车辆段地块,并引入“轨道交通+物业”模式开发了“天颂”住宅项目。在天津,港铁与天津市地下铁道集团有限公司合组的公司竞得地铁6号线北运河站上盖土地使用权,进行综合土地开发。政府在基础设施领域和公共设施建设中,鼓励和推广公私合营模式的探索让港铁对开拓内地市场怀有更多期待。面对内地的巨大市场,港铁在摩拳擦掌的同时也在审慎选择,希望把更多先进的经验带到内地。

　　坚持打造行业经典提供可持续的社区生活方式

　　在采访间歇，梁秉坚总经理带领媒体团乘坐每秒8米的电梯登上了香港站的国际金融中心二期88层楼顶，这里与隔海湾对望的九龙站环球贸易广场构成了香港的地标门廊，一副最美的香港地标全景呈现在媒体团的眼前，他详细的为大家介绍了港铁在国际金融中心二期项目开发过程中的经验和历程，还针对轨交上盖综合体的优势方面做了更详细的说明，“基于轨道建设和运营的经验，港铁善于在车站步行可通达的范围内以3D原则去做一个高密度的项目开发，打造办公、酒店、购物中心、住宅的多元化组合。每一个站点和车辆段的开发，港铁都会做一个无缝链接、人车分流、美化的空间设计。除了地下轨道，还会结合其他公交打造一个个公共交通枢纽，实现立体化的使用空间，实现一体化的发展，这种高密度的复合建设也会为社会提高用地效益。”

　　首先，港铁早在城市规划、铁路线路布局之时，已充分考虑住宅、商业、公共配套、公共交通的有机融合，对土地进行综合开发。因此，港铁在香港发展的商业物业，均充分利用区域的市场力量，有效借助铁路的客流去培育使用对象，同时也借助商业物业自身的发展，促进区域的繁荣，这一切有赖于科学的规划。其次，港铁关注商业物业自身的设计，从与地铁无缝连接的动线安排、舒适优质的购物环境到符合当地区域需求的业态品牌引入，均悉心照顾到每一位顾客的需要。

　　再次，港铁非常注重对商业物业的经营管理，管理团队根据不同物业的性质设计出不同类型的管理模式，无论是写字楼还是商场均有一套完善专业的服务标准，从细致化、专业化以及人性化各方面满足物业使用者的需求。比如在青衣城，媒体记者们看到了国内罕见的箱柜式密码电子设备充电处；比如在全港第二高楼香港国际金融中心二期(Two ifc)写字楼，港铁始终坚持用纯人工24小时轮值进行车辆出入和安全跟踪监测以实现安防零误差率；比如率先在写字楼入口处设立搜爆犬参与安保；比如通过增加休闲娱乐等服务型综合配套实现了将众多世界500强企业从传统最受欢迎的中环商务区转迁入港铁自己的写字楼物业中并实现百分百出租率等。

　　在香港，港铁持有14个购物中心，不仅有最高端的购物中心代言品牌“圆方”，还有深受欢迎的区域性购物中心，如“青衣城”、“将军澳的PopCorn”等，而每一处都严格遵循港铁特有的高密度复合上盖立体空间来设计：即，轨道和车辆枢纽在最下层，地面是商场，车场之上是上盖平台，平台之上分布着众多高端物业社区，各层次之间有序衔接、功能齐备。名噪一时的香港豪宅“天玺”、“凯旋门”、全球最高的丽思卡尔顿酒店都选址在港铁的综合体内，而众多奢侈品品牌也是港铁商业的长期战略合作伙伴。2015年，港铁在港的住宅管理单位已经达到十万户，持有的70万平米商业物业收入租金达40个亿。

　　媒体团一行参观了港铁九龙站这一港铁塑造城市生活办公枢纽的成功案例，这一综合体是由港铁公司牵头联同多个发展商合作开发的一个综合商住发展项目。该项目涵盖了甲级写字楼、商场、高端住宅、酒店等设施，集出行、工作、居住、消闲及娱乐等多种功能于一体，九龙站项目以“以人为本”和“无缝对接”为两大设计原则，为香港市民打造了一个安全、便捷、舒适的多元化生活社区，可谓是港铁“轨道+社区”综合开发模式的典范。这里除了地铁的东涌线和机场快线之外，未来在九龙站旁边的广深港高速铁路香港段总站落成后，香港市民可以一路乘坐轨道交通前往北京。随后，媒体团还前往港铁康城站及将军澳车厂上盖项目日出康城进行参观，这是一个包括住宅、商场、公园的铁路上盖发展计划，规模近35万平米，这里为香港市民提供约25000个住宅单位，还建有配套的购物商场、文娱康乐设施、绿化及休憩区、长400米的海滨走廊、教育机构、幼儿院、社区会堂、铁路车站及公共运输枢纽服务等。这两个经典的上盖案例，已经成为国内及全球众多政府、机构、媒体赴港实地考察港铁经验的必到之处。

　　尽职尽责服务公众受社会信赖的港铁成为香港的城市名片

　　港铁模式的成功吸引了世界各地的城市前来学习取经，但在“轨道交通+物业”开发的外壳之外，其内在的文化核心恐怕才是港铁无以被百分之百复制的秘密所在。港铁秉持的严谨做事、安全、服务乘客的理念积累多年，已经深入每一位员工的行为之中。港铁也成为了香港员工离职率最低的企业和大学毕业生最向往加入的企业。

　　在谈到多年以来，香港市民对港铁的信赖和依赖的时候，梁秉坚总经理还向媒体讲述了这样一个实际发生的案例：曾经一个儿童家长因为自身原因无法接孩子回家，她委托朋友将孩子送入地铁站即可返回，最终，孩子自己顺利的乘坐地铁，通过无缝接驳的轨道空间安全回到社区，即使那天天气暴雨连绵。可见，在香港民众的眼中，港铁所管辖的轨道网络，已经成了安全地带的代名词，儿童、老人只要在这个空间内，都可以无忧的出行。

　　除了核心市区的轨道发展，港铁也一直协助政府推动着一些离岛和边缘区域的开发建设，比如，港铁在过去的几年里陆续参与了东涌线的开发，并建设运营了著名的迪士尼线和昂坪360缆车，这些线路都对最大力度的促进片区的知名度和体验品质，开拓旅游观光资源，提供了最大的基础平台。昂坪360缆车也被誉为世界十大惊喜缆车之旅。此次，媒体团一行，也登上大屿山，亲自体验了缆车线路。而更让媒体团感慨的是，在建设昂坪缆车的过程中，为了最大限度地保护东涌及大屿山地区的原始地貌和植被，所有近千万吨的建设材料港铁全部只用直升机和骡子队完成运输，这一壮举深刻揭示了一家以社会责任为己任的企业能获得全世界口碑赞誉的原因。

　　轨交城市综合体成功落地内地深津两地案例获行业关注

　　轨道物业综合开发的方向在国内正在成为一种新兴的趋势，但谈到这个趋势的现状时，梁秉坚总经理也对国内一些相关的错误理解发表了看法，他认为，“我们始终认为，政府如果直接卖掉土地，就不能够享受升值的利润，而且如果将沿线土地开发权分散售卖或打包给一家单独的开发商单独开发，最终都不会将收益重新投入到进一步的轨道建设中去，这些企业也不会去做整体规划，更不会有高质量的接驳设计，都会导致有缺陷的综合体。而港铁模式中，我们不会卖土地给开发商，我们持有土地的业权，不是炒卖，而是分利润，而且过程中我们会监督建设过程，无论合作伙伴是谁，所有安全等标准必须达到港铁的标准，除了满足商业利润的要求之外，所有一切还要符合社会公共的要求，比如对轨道交通和运营服务是否有影响等等”。

　　而港铁在国内尝试进行物业开发的第一仗就打的极其漂亮，在此次媒体行的首站，媒体代表们登上了已经接近交付的深圳港铁天颂项目的上盖之上，体会和了解这个项目震撼当地市场并在入市首年跻身国内单盘销售榜前二十的骄人业绩后的产品亮点。港铁天颂是港铁“R+P”模式在内地开发物业的首个项目，但同时它的产品形态和轨道与物业的交互组织模式也打造了众多深圳第一，比如天颂通过对地铁站的空间整合，将城市空间功能与效率设计到国际最高标准，是深圳目前唯一一个真正意义的地铁上盖物业，24分钟通达香港落马洲关口，6分钟直抵深圳北站，转乘高铁25分钟抵达广州可至更换的武汉、厦门等地，真正做到畅通全城的便捷生活。2013年，公共交通国际联盟大会上，港铁凭借“R+P”模式以及深圳天颂项目获得了一等奖的佳绩，获得了全世界的认可。其次，天颂作为一个以品质居住为核心目的项目，也囊括并包含了项目外商务、商圈、医疗、教育、高尔夫运动、郊野公园等多重价值，社区内独有的一万平米港式社区商业也补充并完善了城市集约化的资源平台，让业主的生活实现了最大的便捷和无忧。在天颂的产品塑造上，港铁一直突出一个“精细化”的概念，一切的产品设计出发点均以客户需求为原点，比如，深圳人喜欢游泳，港铁就在社区内规划了两个泳池，一个室外游泳池，一个室内恒温泳池，业主365天都可以享受游泳的乐趣。

　　媒体团成员也对港铁天津项目表示出了最大的期待，梁总介绍到，“北运河一期项目不仅保留了港铁在香港上盖物业中特有的“地铁接驳”的特色，而且，其独一无二的风雨连廊设置，也让这样的接驳空间更能与花园、观景等住户体验结合起来”，相信，这个项目也会带给北方市场一个优秀且经典的案例。