天津北方网讯：今年天津二手房的价格涨幅可谓居高不下。据房天下二手房数据中心后台数据显示，目前二手房购房者主要分为两大类：一类是以购买小房值为主的刚需购房者，主要购买的是小户型，一居室或者是小两室；另一类是以购买大房值为主的改善购房者，以大两室和三居室为主要的购房户型。房天下二手房分析师王琳表示，在上半年，特别是3月份，二手房成交最为集中的阶段，成交户型多为两室，面积多在90平方米以上，而目前，成交户型以小户型最为集中，以地铁沿线的小户型房源，或者小房值的学区房成交为主。

　　地铁学区房房炙手可热

　　今年成交的二手房中，以地铁房和学区房的小户型为主。地铁房，以交通便利为主要特点，房源的抗跌性和保值性都比较高，因而不论房子的房龄老或新，户型大或小，成交情况都较为乐观。

　　购房者小李是山东人，大学在天津，毕业后也留在了天津工作，离开学校后的三年都是租房生活。最近小李打算在天津购置一套小户型住房，一来可以将以后的租金一次性投入，有一个自己的家，二来父母来天津时住宿也方便，而且自己购房后，也可以落户在天津，一举多得。令他无奈的是，市内区域的二手房价格偏高，均价基本都在20000元/平方米以上，靠近市中心的位置更是超过了30000元/平方米。

　　于是小李将重点放在市内六区更靠近环城四区的范围内，现在看上的房子位于河东区万新村附近，是卫国道与燕山路交口南侧、靠近地铁2号线屿东城站的松风东里，目前的成交均价是16000元/平方米，购买小户型总房款在80万元左右。首付和月供的还款压力不大，一居室适合自己现在的经济情况。

　　从目前的成交数据来看，8月第二周，本市二手房成交量价继续维稳，环比上周都有所上涨。房天下鼓楼商圈经理徐丹说：“截止到8月14日，区域的二手房成交量环比上月增加了25%左右，价格保持稳定，房源量紧张的楼盘均价有小幅上涨。而且从月初开始，学区房的咨询量与成交量都有所增加，特别是小房值的学区房，比如万兴街的双峰里、紫云里、保康里等这些老小区，属于南开中心小学的学区房，一室的价格大概在55万元至65万元之间，成交量环比上月要增加20%。”另外，徐丹补充，目前市场上二手房的购房需求依然旺盛，改善需求的购房者一卖一买，使得市场成交活跃度继续走高。8月下半旬，二手房成交量价都将会有小幅上扬，价格稳定，随着成交量的增加或会有小幅上涨，涨幅在5%至10%之间。

　　二手小户型关注度高

　　市区的房价都普遍较贵，对于二手房来说也是如此。但是市区的二手房有着更大的升值空间，对购房者来说，居住和投资都是不错的选择。那么如何在市区选购合适的二手房呢？市区内的小户型二手房为什么更有优势？

　　相对于全新房产项目而言，二手房在区域选择方面的自由度，无疑高出许多。目前上市销售的房产项目大多集中在环城区域或者远郊区域，虽然从价格上低于市内六区但是距离市区比较远，天津日趋严重的堵车现象无疑会增加日常出行的经济成本和时间成本。而市区中希望购买房子的区域又不一定有新房销售，所以市区二手房因其高度的区域选择自由度就成为了在市内买房的购房者重点关注的重点。而且随着市区开发的完成，市区二手房有可能会逐步成为想在市区居住的购房人的唯一选择。

　　另外，大多数在售的商品房都是以期房形式销售的，购买后不可能马上入住，少则几个月、多则一两年的等待时间是不可避免的，所以二手房的现房特征就成为了急于解决居住问题人群的首选。另外，由于位于市区的二手房项目周边大都已经发展得比较成熟，商业、医疗、金融、教育等配套设施较为完善，这也是市区二手房可以吸引到大量买家的重要原因之一。再加之天津居民的居住习惯，基本不爱搬到另外的行政区，哪怕距离很近，也会因为居住条件而有所限制。

　　市区的大部分区域在近年审批商品房项目用地有很大难度，这使得大量希望居住在市区的购房者只能选择市区的二手房进行购买，而位于市区的二手小户型不但具备区域优势，与同区域大、中等面积户型相比还具有不小的价格优势，更多的购房资金将源源不断地流向市区二手小户型这类房产品种，在客观上形成了长期的卖方市场。所以，市区二手小户型的高保值性是毋庸置疑的，特别是前文已经介绍到的地铁沿线小户型二手房。

　　近一两年天津房屋的租金稳中有涨，而位于市区的小户型房产正是房屋出租、出售的最受欢迎品种，所以很多投资客或具有一定经济实力的短住用户都会在地段好、配套完善的市区选购合适的二手小户型进行购买。这也是市区二手小户型虽然单价较高，但是价格可以被普通家庭购房者接受的原因。所以，小户型能满足经济能力有限却又不想离开市区的购房者需求，从而使得小户型二手房一度受欢迎。

　　居住环境不可或缺

　　房天下天津二手房认为，购买房子，周边的环境，包括居住的人文环境和绿化环境，小区的物业管理以及房屋的建筑质量、居住的舒适度都是考量的因素。最简单的例子就是楼层的高矮也会决定着房屋的价格。顶楼的房子都比其他楼层的要便宜，一般普通高度的7层楼房，2层至4层属于最佳楼层。其他房源条件都相同的话，这些楼层的价格会稍高。再有就是房子的物业管理，比如居住的人员混乱、素质参差不齐、物业管理的速度跟不上的话，就会影响小区房子的出售。比如位于和平区的诚基中心国际公寓，属于耀华小学的学区，目前均价在21500元/平方米，低于同区域的学区房。以前的电梯管理也是问题，经常坏，又不能及时维修，给很多房主的生活带来不便，因而在诚基中心电梯修缮之前，很多房主都不能忍受，因而被迫卖房。

　　房天下二手房认为，从今年上半年的二手房的销售情况来看，环城四区低于市内六区的价格，而且轨道交通愈加完善，配套也在完善的过程当中。总体而言，环城区域的二手房性价比较高，基本都是首套刚需及改善人群的首选之地，随着家庭的需要，对于学区的需求可能会愈加迫切。因而，一些购买环四区域的首次购房者为了学区或者某种需求，会在居住几年后将住房改善到市中心区域。以河西区、和平区、南开区的学区房改善最为显著。

　　房屋的建筑质量以及开发商的品牌效应一直是影响房价的主要因素。同样的地段，知名开发商的楼盘均价要比普通开发商定的价格高出至少1000元/平方米。虽然价格高，但是建筑质量及小区环境更让人放心。例如，位于西青区张家窝附近的万科四季花城，目前的均价是20000元/平方米，而同区域的中交樾公馆是18500元/平方米。(北方网编辑孙贺南)