住养老院还是居家养老，这是许多老年人不得不面对的两难选择。近年来，一种新的养老方式——养老公寓开始出现，但缴费多、缴费数额大，让很多老人望“钱”兴叹。作为一种新型养老方式，养老公寓到底应该怎样准确定位需求市场？是否能够逐步降低入住门槛？怎样深度挖掘老年消费潜力？怎样配套搞好养老深层服务？

　　养老公寓，通俗地讲就是养老地产项目，不属于民政部门管理，只在工商部门注册，等同于一般地产项目。

　　养老公寓不能享受养老机构床位补贴，有的养老公寓水电收费还是按照商业收取，价格比较贵。另外，这些养老公寓尽管跟养老贴近一些，但因为是盈利式企业的经营模式，也不能像国有养老院一样可以享受土地无偿划拨的政策优惠，而需要购买摘牌方式。

　　养老公寓

　　与养老院的区别

　　在武清区河西务镇西南部2公里处，有一处绿意葱茏的地方，武清区养老服务中心就坐落在这里。该养老服务中心负责人陈圣公告诉记者，自2014年建成开业以来，已经吸引了很多老人前来入住。

　　这里的养老公寓分为一居室(50平方米)、二居室(90平方米)、三居室(128平方米)，老人可以租住。房间里配备有多种生活设施，老人可拎包入住。因为是居家式养老，跟在家生活基本类似。老人想啥时看电视就看电视，想啥时睡觉就睡觉，跟在家居住一样随意，根本不像传统养老院一样，住的是一个十几平方米的小房间，面积狭小，没有私密性，走廊里整天乱嘈嘈的，不得安生。

　　一位入住该中心的老人告诉记者，过去在家养老虽然清静、自由，但是买菜、做饭却成了大问题。人老了更不愿意干家务，打扫卫生洗衣服也格外费事。原来住的房子周边环境很乱，出门车水马龙，特别费神，不敢轻易出门。现在住进这里的养老公寓就全解决了，吃饭有食堂，卫生有人做，周边特别清静，红花绿草，环境清幽，感觉特别棒。这里还有一所医院，身体保健非常方便。

　　陈圣公介绍，关起门来自己想干啥就干啥，出门还能享受丰富的养老服务，这就是养老公寓最能吸引老人的优势。该养老社区兴建的几十套养老公寓，目前都已经被老人们租住完了，但是还不断有老人前来咨询报名，等候排队入住，目前等候的老人排号已经达到38号。由于入住的老人们都感到特别满意，几乎没有半途退出的，所以排号的老人要想短时间内入住很困难。

　　在本市远郊区还建有多个养老公寓。日前，记者进行了探访。其中一家新建成开业的养老公寓气势壮观，面积超过1000亩，有10多座楼房，俨然是一个大型居住社区，跟传统养老院完全不同，令人惊奇。养老公寓里面，环境优美，绿树红花到处可见，俨然一个大公园。由于养老公寓位于远郊区，没有污染企业，空气清新，非常享受。

　　记者走进某养老公寓接待大厅，接待人员指着规划图正在跟前来参观的老人们详细介绍该养老公寓的总体情况。记者获悉，这个养老公寓占地1500亩左右，投资几十亿元，分为老人公寓居住区、温室大棚观赏区、公寓菜园果园采摘区。除此之外，还有高档宾馆、跟当地区医院合建的医院等等。

　　记者走进一套126平方米的公寓房间，宽敞明亮，其中有两个大卧室，一个客厅、一个厨房、一个洗手间，跟普通两居室商品房一样。卧室客厅已经配备好了卧具、沙发、电视、空调等，跟宾馆房间很相似。厨房，燃气已经开通。服务员介绍，老人入住在这里跟在家一样，他们全面负责老人们的吃穿行用，成为老人们的“大管家”。

　　走进养老公寓旁边的温室观赏区，俨然进入了热带植物大观园，里面还坐落着一座座茶室、书画室，伴随着袅袅的音乐格外怡人。还有一个小园艺室，摆放着一些老人自己种植的花卉，特别温馨。在养老公寓小菜园里，一些员工正在抢种秋季蔬菜，一些老人都有一块自己的小菜园。

　　养老公寓

　　老人为何对交纳会员费有异议

　　一些老人告诉记者，让几十万甚至上百万元资金(会员费)白白地寄存在养老公寓，如果养老公寓中间倒闭了怎么办？到时候去哪里跟他们讨要这笔巨款，因此存在较大的市场风险。为此，有关部门应该对他们进行有效监管，不应该让他们想怎么办，就怎么办。到时候，谁给老人们托底呢？

　　还有一些老人认为，既然交纳了会员费，就应该让他们得到全方位的优惠服务。比如，在餐饮等服务项目上应该享受低价甚至免费，但是现在老人一日三餐吃得很一般，可收费依然很高，比如，中午一餐就要18元，而饭菜质量很一般，数量也不够。还有，老人们到水果园采摘，每斤还要3元的采摘费，跟到市场上购买几乎是一样的价钱，会员低价优惠根本看不到，服务项目低折扣的许诺不能兑现。

　　记者了解到，虽然入住养老公寓的老人交纳了会员费，但是每月仍要交2000—3000元不等的养老服务费，跟会员费交纳的数额根本不挂钩。一些老人认为，既然交纳了会员费，平常的养老服务费就应该从那里面提取，不要让老人们再交费了。但是现在入住养老公寓，老人们除了要交一笔很大数额的会员费外，每月还要交纳服务费、餐费等，经济负担太重了。

　　一位养老公寓工作人员坦言，想住进养老公寓，就不要怕花钱；否则，可以去住价格便宜的养老院去。由于一些养老公寓设置了会员制的高门槛，把很多老人挡在了外面，老人实际入住率并不高，实际上是两败俱伤。

　　记者近日获悉，位于宝坻区的一家养老公寓开始取消会员费，改为押金制。老人交押金10万元，就可以入住一套60多平方米的公寓(解释：只能租住房间，跟其他服务没有挂钩)。现在60平方米的公寓入住率最高，因为只有10万元押金。

　　一位养老专业人士认为，目前企业退休的老人月退休金大多数在3000元左右，按照目前养老公寓的收费标准，很多老人都没有经济实力住进去。养老公寓的入住率在较短时间内就不会很高，会造成房屋等硬件设施的闲置，得不偿失。如果适当降低入住门槛，相信会有很多老人积极入住。

　　入住条件

　　年龄槛

　　健康证

　　会员卡

　　一家养老公寓工作人员介绍，要入住养老公寓需要几个条件：一是年龄有限制：男的一般要在55周岁以上，女的要在50周岁以上。二是身体要健康，要有专业医院的体检报告。三是要购买会员卡。根据入住公寓房间面积的大小交纳不等的费用：最低是68万元，最高是100多万元。会员费购买的是养老公寓居住权，可以继承，但是没有产权。最后老人离开公寓后可以退租，开发公司要收取会员费大约10%的折旧费。

　　一位70岁的老人告诉记者，上周末他跟老伴儿去了一家养老公寓，一听说要缴纳那么多的会员费立刻泄气了，因为没有那么多的积蓄。他安慰老伴儿说，会员费收费太贵了，咱们根本支付不起，只当开眼散心了。经济条件较差的老人觉得住不起，一些经济条件较好的老人也不买账。刚刚退休的两位老人说，他们有一定的积蓄，买会员卡没有问题，但是想来想去还是感到有些贵了，要回家好好想想，绝不匆忙签合同。

　　一位工作人员介绍，老人入住养老公寓后，每位老人每月还要缴纳服务费、餐费和其他特殊护理费用等。上缴的会员费只是居住权费，在退房时是要退还给老人的，目前在公司是暂时放着，将来还是老人自己的，所以根本不用担心。但一些老人自己却另有一本账：住养老公寓一次签约入住时间要达到10年，拿缴纳100万元会费计算，按照目前5年期国债利率，5年到期就可以得到20多万的利息，可是如果放在养老公寓利息是零，经济损失太大了，得不偿失，根本不划算。(解释：目前国债5年期年利率是4.17%，100万元买国债，5年到期后，总利息是208500元)

　　养老公寓

　　为何要交会员费

　　一家养老公寓工作人员告诉记者，老人住养老公寓要缴纳会员费是从国外引进而来的一种经营模式，最先在广东、江苏、浙江、上海等地区实施，近几年才在北方地区落地。收取会员费的原因是养老公寓一次性投入的建设资金比较多，通过实施会员制可以积累一部分资金，缓解养老公寓资金压力；也可以提前锁定入住的优质老年客户，成为养老公寓的固定消费人群。入住公寓的老人成为会员后，可以享受养老公寓长期优惠又优质的服务，比如，免费在公园游玩，免费种小菜园等。

　　另外一家养老公寓介绍，他们收取的会员会费，目的是让老人在享受更好养老配套和服务的同时，又可享受最低价格的入住和服务。这样，公寓项目资金可尽快回流，可以增加改善养老公寓的资金和养老公寓发展的周转资金，对双方都有益。收取会员费后，在入住期间，老人可享受床位最低优惠价，甚至成本价。根据会员级别，可享受相关的福利补贴。会员还可享受在公寓消费的不同折扣优惠，优先享受异地避暑避寒度假旅游等异地养老等一系列优惠服务。另外，如果老人生病，这部分会员费也可以充当紧急救护医疗费用。

　　记者在一家养老公寓看到，一套两室两厅的公寓房跟高档宾馆的套间十分相似。一位工作人员对记者说，如果在高档宾馆住这样的房间，一个晚上就需要1000多元，有的甚至更高，但是在他们这里每个月平均下来就便宜多了，原因就是收取了会员费，床位费减免了。另外，他们投资兴建的温室大棚四季花园也是免费游玩的，还可以采摘蔬菜、水果。如果不实行会员制，老人到这些地方都需要缴费，加起来会很多。

　　武清区民政局原副局长刘良告诉记者，养老公寓，通俗地讲就是养老地产项目，不属于民政部门管理，只在工商部门注册，等同于一般地产项目。因此，养老公寓不能享受养老机构床位补贴，有的养老公寓水电收费还是按照商业收取，价格比较贵。另外，这些养老公寓尽管跟养老贴近一些，但因为是盈利式企业的经营模式，也不能像国有养老院一样可以享受土地无偿划拨的政策优惠，而需要购买摘牌方式。因此，这些养老公寓投资金额都比较大，占压时间比较长，希望通过采取会员制管理方式，加快资金回流。

　　呼声

　　-专业人士呼吁，养老公寓，千万不能打着养老旗号出租房子，而应该在养老深度和广度上“掘金”。

　　-一位不愿意透露姓名的业内人士建议，养老公寓虽然是赢利性地产项目，但因为服务对象是老人，涉及民生大事，是否应该得到政府部门的一些支持？

　　养老公寓

　　新型养老路在何方

　　记者采访发现，随着人们生活水平的逐步提高，传统的养老机构已经不能完全满足老人需求，尤其是一些经济条件较好的老人，特别需要居住条件好、生活环境好、配套完善的新型养老机构，其中养老公寓就是他们选择的一种模式。一家养老公寓负责人坦言，虽然目前他们的公寓入住率并不高，但是他们并不想降低入住门槛，依然锁定高收入的老人，希望未来10年内会培育成熟这个养老消费市场。

　　刘良认为，养老公寓有市场需求，但怎样把它变为实打实的消费市场，光靠等待恐怕不是良策，外地已经有养老公寓因为入住老人少而倒闭的情况发生。因此，养老公寓要根据所在地区的老人消费水平、经济承受能力，准确确定收费方式和收费标准，尤其要对几十万元、上百万元的会员费作出一些适当调整。如果入住的老人数量上来了，缴纳的养老服务费自然会大幅增加，薄利多销也应该适合养老公寓的经营思路。

　　养老专业人士王淑洁认为，养老公寓不要仅仅是租房子，还要搞好配套服务。既然是养老公寓，就要在养老服务上下些工夫。第一是增加护理人员数量，成立专业的护理人员队伍；第二是对老人进行医养结合的养老养生护理，从饮食、起居、心理、疾病防治等多个方面进行专业陪护。一位养老公寓的工作人员透露，虽然开业2年了，但是他们目前还没有专业的护理人员，老人们实际上就是自己照顾自己。记者采访发现了一个细节，在一家养老公寓，由于老人入住的公寓距离食堂比较远，而老人的腿脚又不太好，有的老人每天都是骑自己带来的自行车去食堂吃饭，令人不安。

　　市民政局相关部门负责人认为，养老公寓还应该配套兴建半护理、全护理的配套养老机构。虽然目前入住的都是健康老人，但是总有一天这些老人会慢慢衰老、会生病，造成日常生活不能自理。这时候，就需要转移到半护理和全护理的养老机构里面，接受治疗和专业护理。这样做的好处，可以让目前入住的老人们老有所养，不担心因生病而被退回家。因为有些老人是卖了房子来入住养老公寓的，如果因为生病而让他们回家，那将是十分困难的事情。兴建配套的养老专业护理机构，形成了完整的养老产业链条，还可以让现在入住的老人们住得特别踏实而放心。这位负责人说，从市场需求角度来看，养老公寓应该尽快接收半自理和需要全护理的老人入住，不但可以增加入住老人的数量，还可以拓宽养老服务领域。