津酒店式公寓停批 选购勿急算清几笔账再入手

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来源: 天津北方网 作者:冯丹丹 编辑:冯丹丹 2017-02-22 08:30:00

内容提要:  虽然酒店式公寓市场目前利好,而且这类型物业不受套数的购买限制,可商可住,功能性强。但因为是商用物业性质,包括水电、购买税费、转让税费等均是参照商业物业标准征收,相较于住宅要高出很多。行内人士提醒购买酒店式公寓前,有几笔账还得算清楚后再谨慎入手。

  天津北方网讯:近期,天津市出台将不再新批酒店式公寓项目的新规定,加上2016年住宅成交价格大涨,随后又出台楼市限购,将一部分自住及投资需求挤进了公寓市场,让酒店式公寓市场迎来开年小阳春。据天津克而瑞提供的统计数据显示,2016年天津市酒店式公寓产品成交19082套,与2015年的6195套相比增长了近两倍,成交均价较2015年上涨近2成。

  虽然酒店式公寓市场目前利好,而且这类型物业不受套数的购买限制,可商可住,功能性强。但因为是商用物业性质,包括水电、购买税费、转让税费等均是参照商业物业标准征收,相较于住宅要高出很多。行内人士提醒购买酒店式公寓前,有几笔账还得算清楚后再谨慎入手。

  热点项目入手门槛高 后期还贷压力大

  首付要五成 贷款10年需还清

  春节后,记者走访了热点区域内的多个在售商业性质公寓项目,户型小,均价的确低于同项目的住宅产品。在目前这种市区六区住宅动辄数百万的现实压力下,这种小面积、低总价的产品,的确为大多数能够留在市区购房提供了新的选择。销售人员表示,目前在售的酒店式公寓属于商业性质,可以用于自住,也可以作为办公室使用。首付需要五成,贷款最长十年,没有贷款优惠,也不能使用公积金。

  “酒店式公寓属于商业性质,所以它不受限贷限购制约,不影响首套住宅优惠。”链家地产(天津)交易中心李亮告诉记者,根据央行和银监会下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。

  目前,天津热点区域的公寓均价在30000元左右,以62平米为例,总价在186万,首付93万,贷款93万,贷款十年,那么,每月月供需11000元左右。虽然总价低于住宅,但是好的项目入手门槛依旧高,后期还贷压力也非常大。

  过户税高 后期转手难

  一手契税无减免 需缴足3%

  众所周知,酒店式公寓和普通住宅有很大差别,比如不能落户、没有煤气、商水商电等等,舒适度也低于住宅产品。但是大家对酒店式公寓产品过户契税方面应该了解不多。购买公寓产品前,契税这笔账必须好好算清。

  目前,天津市的新房契税首套面积为90平方米及以下的按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,按1.5%的税率征收契税。而酒店式公寓的契税要交足3%,没有优惠。

  二手转让税多 费用高

  记者走访中介和新房项目发现,购买酒店式公寓除了自住,投资也以赚取租金为主。究其原因,除了产品自身性质局限外,还因为转让税费高企,流转难,升值很慢。2016年涨幅大概16%左右,是近几年最高,也完全不能和住宅产品相比。

  在此,李亮提醒购房者,酒店式公寓属于商业产品,在转让时税费要比住宅产品多,税费高企,出手难。“目前,天津市的商业性质公寓转让契税分为两部分,一部分是房管局收取的3%契税、千分之一的印花税,这部分与二手住宅差不多。”李亮说,“另外一部分地税局缴纳的税费:包含30%-60%的土地增值税、5.65%的增值税以及20%的个人所得税。这两部分税费加起来,应该会在总房款的10%左右。”

  增值税比较固定,即物业买入价与卖出价格之差的5.65%;而土地增值税则是按照增值额的高低实行四级超率累进税率收取,在30%-60%之间,也就是说,房产增值越高,税率越高,缴纳的税费越多。记者算了一笔账:以80万买入,100万卖出的物业为例,转让税费大概需要10万元左右(不含中介费),而同价位的住宅产品契税仅需2万左右(不含中介费)。由此可见,酒店式公寓的税费高也是转让难、增值难的主因之一。

  购房者在选购酒店式公寓产品之时,一定谨慎。尤其是过渡型自用的置业者,在买入前要把上面的几笔账算清楚,避免影响后期置业计划。(北方网编辑冯丹丹)

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