[购房帮]有房别瞎租 看准承租人 避免遇赖皮

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来源: 天津北方网 作者:日报吕晶 编辑:冯丹丹 2017-03-02 08:36:29

内容提要:在房屋租赁市场中,各种类型的纠纷不仅对租赁双方的利益造成了损害,也影响了经济秩序及社会稳定。2016年5月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,要求规范租赁行为,促进住房租赁市场健康发展。这里,我们请九河律师事务所律师对涉及房屋租赁热点问题的典型案例进行梳理,并就当前房屋租赁中的风险对读者进行提示。

  在房屋租赁市场中,各种类型的纠纷不仅对租赁双方的利益造成了损害,也影响了经济秩序及社会稳定。2016年5月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,要求规范租赁行为,促进住房租赁市场健康发展。这里,我们请九河律师事务所律师对涉及房屋租赁热点问题的典型案例进行梳理,并就当前房屋租赁中的风险对读者进行提示。

  案例:

  去年,家住南开区的李女士遇到了一件烦心事:出租房屋,遇到了“赖皮”租客。

  李女士说,2014年1月通过房屋中介将自有住房出租给男性王某,租期一年,双方签订了房屋中介提供的格式《房屋租赁合同》。租期届满,租户王某既不交房租,也不搬走。李女士多次找王某要求腾房,王某先是以他找不到合适的房子、自家房子拆迁还没分房等各种理由推脱,后来干脆避而不见,电话也联系不上。

  半年后,在好心朋友的帮助下,李女士终于将王某“逮着”。王某说:“我自己的房子卖了还账了,现在我没钱交租,也没地方去,你看着办吧!即使法院也不能把我轰到马路上去住吧?”李女士被无赖王某气得浑身发抖。一气之下,委托律师到法院起诉王某腾房,支付拖欠的房租。王某故意躲避法院送达的传票,法院只能公告送达。近一年后,法院缺席判决李女士胜诉,但王某仍然以其无固定收入无力支付房租,他处无房不具备腾房条件为由,拒不履行判决义务,这样一拖就是两年。一年诉讼、两年执行,李女士已是筋疲力尽,无力再“折腾”下去,被迫让免了王某拖欠的全部房租,并为王某支付他处租房的一年房租后,才在法院执行庭的调解下,勉强让王某把房腾出。

  律师说法:

  我们认为,像以上这种承租人恶意租房、违约,租期届满后,长期拒不腾房,甚至以租房敲诈出租人谋生,使出租人遭受巨大经济损失的类似案例,在现实生活中时有发生。此类案件的特点是,诉讼容易,执行难,出租人胜诉后强制执行时,如果承租人无其他居住条件,执行起来困难就更大,往往是维权难、维权成本高、耗时长且效果不佳,严重损害出租人权益,身心疲惫。

  那么,出租人应如何最大限度地避免此类风险的发生呢?本所结合多年实践经验,提醒广大读者注意以下几个方面:

  首先,出租人在选定承租人、签订《房屋租赁合同》前必须充分掌握承租人的资信、口碑、经济状况、租房目的、同居人口、租房用途以及将来的腾房条件等最基本的有关信息。简单说,你要知道你是把房子租给了谁?他是谁?他怎样?他干什么用?如到期拒不腾出,你有什么有效的办法?一定要综合考虑、准确判断其履约能力,有效避免其在租期届满后拒不腾房行为发生的可能,将承租人恶意违约的风险尽量降到最低。

  经验表明,在出租时看准承租人的情况,这可能比合同更为重要,因为再严密的合同终有漏洞。一般来讲,租给有固定职业的人比无固定职业的人风险小;租给女性比租给男性风险小;租给同居人数少的比租给同居人数多的风险小;租给单位办公比租给个人居住的风险小,等等。通常情况下,对因拆迁、结婚,或无固定住所、常年多次租房、老弱病残等租客或用作仓库、集体宿舍等用途的应加以特别注意。

  其次,在《房屋租赁合同》中仅仅约定“承租人有在租期届满后返还租赁房屋”类似条款是远远不够的,因为《合同法》第235条已对此作了专门的规定,这是承租人应当履行的法定义务,不约定也得这样执行,再重申或强调并无实际意义。建议设定相应的违约责任条款,一般可增设“逾期腾房,按房租价格的三至五倍支付房屋使用费”的条款,用以增大租客的违约成本,威慑其违约行为。

  再次,建议在《房屋租赁合同》中约定出租人针对承租人逾期腾房的自救措施。自助行为或自救行为是许多国家法律规定免除侵权损害赔偿的事由。我国现行法律虽未专门明确规定,但也没有规定予以禁止。在现实生活中可采用必要的、合理的、以不损害义务人权利为限度的自救措施,保护权利人的合法权利免受侵害。例如:可以约定“若承租人逾期腾房超过十日,承租人同意将其家具、物品等由出租人或出租人雇用的搬家公司搬离房屋,他处保管,运输、保管费用由承租人承担”等。为防止承租人期满失联,还可让承租人提供其半年前的电话清单,以备届时联系其关系人,同时给其施压履约。

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