案例：

　　市民赵女士自有一套50平方米二居室住房。为了收取更多的租金，2014年3月，赵女士对该住房进行了装修、改造，将客厅隔成两个房间，将一个房间分隔成两个小房间，将厨房改为房间，同时分别出租给七名外地来津务工人员。

　　时间不长，周围邻居对此意见颇大，小区物业向赵女士下达了《整改通知书》，要求她限期整改并将房屋恢复原状。起初，赵女士不以为然，认为房子是自己的，出租是自己的权利，别人无权干涉。但后来随着出租房连续发生盗窃、严重扰民事件，赵女士受到公安机关的传唤及邻居的强烈谴责，她不得不要求租客结清房租、提前解除合同，而租客认为合同已经签了、房租也预付了，房主无权单方解除合同，坚决不同意搬走。

　　那么，赵女士“群租”房的行为是否违法违规？“群租”合同是否有效，赵女能否要求提前解除合同呢？

　　律师说法：

　　第一，赵女士“群租”房是违法违规行为。2011年2月起施行的《商品房租赁管理办法》(住房和城乡建设部令第6号)第8条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。2014年11月，天津市综治办、市国土房管局、市公安局等九部门联合发布《天津市出租房屋综合管理工作实施意见》规定，本市行政区域内，出租的住房应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得将原设计为居住空间的房间分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得出租供人员居住。出租住房的人均租住使用面积不得低于5平方米。

　　根据上述规定，赵女士将其住房改造并“群租”的行为，显然是违法违规行为，相关行政管理部门有权责令其停止违法违规行为，必要时可给予行政处罚。

　　第二，“群租”合同有效，但应依法解除。依据法律规定，确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。赵女士违反的《商品房租赁管理办法》《天津市出租房屋综合管理工作实施意见》不属于人大常委制定的法律或者国务院制定的行政法规，“群租”合同没有违反效力性强制性规定，合同系双方真实意思表示，应为有效合同，对双方均应有法律拘束力。但“群租”合同违反了相关法规，继续履行该合同存在法律障碍，属法律上履行不能，此种情况下，合同当事人均拥有合同的解除权，承租人应将住房归还赵女士，双方按合同约定结清租金，多退少补。

　　在此，律师提醒广大住房出租人，出租人是出租房屋主体责任人，应对出租房屋的安全负责，出租人不得将房屋出租给无合法有效证件的承租人，不得利用承租的房屋从事非法生产，储存易燃易爆、有毒有害、污染等危险物质和其他违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活，消除出租房屋安全隐患，确保人民群众生命财产安全。任何单位和个人发现出租房屋存在违法违规行为的，可以通过公布的举报电话向出租房屋所在地的街道办事处举报。

　　承租人为企事业单位的，将承租房屋用于员工居住，应当建立安全管理制度，规范租住人员行为，明确管理人员，落实安全管理职责，确保出租房屋安全使用。（北方网编辑孟建）

　　九河律师事务所