小区车位归属有3种 业主们决定共有车位分配

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来源: 天津北方网 作者:晚报焦鹏 编辑:孟建 2017-04-14 08:34:06

内容提要:随着城市汽车保有量持续攀升,商品房小区停车位短缺的问题日益凸显,并由此引发了业主和开发商之间、业主和物业公司之间、业主之间的多重矛盾。

  随着城市汽车保有量持续攀升,商品房小区停车位短缺的问题日益凸显,并由此引发了业主和开发商之间、业主和物业公司之间、业主之间的多重矛盾。那么,商品房小区地上和地下停车位到底是归业主还是归开发商呢?地上停车位该如何分配?在业主的共有场地上新增停车位又有什么说法?记者就此展开调查。

  小区车位该归谁?

  共有场地车位归业主共有

  “小区地下车位只售不租,车位到底归谁所有?难道业主只能购买车位而不能租用?”家住河北区某小区的赵先生向记者反映,购房时,他认为地下车位价格过高便没有购买,原打算入住后租用地上车位使用,没曾想地上车位实行计时收费,先到先停,停车成了老大难。

  开发商有没有权利出售车位?天津市物业事务服务中心相关负责人介绍,根据《物权法》规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。从《物权法》的规定看,商品房小区中的车位有“专有”与“共有”两种不同的权属,不同的权属有不同的处置主体。

  从调查情况看,目前商品房小区车位归属主要有三种:一种是建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,开发商有权通过出售、附赠或者出租等方式约定它的归属。第二种是开发商履行法定义务配套建设的地下人防工程,权属归国家所有,开发商没有产权,平时可以用于停放机动车辆,出租给全体业主使用,但不得将其出售、附赠。第三种则是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车辆的车位,归全体业主共有,全体业主有权决定这类车位的分配使用。

  据了解,本市大多数小区地上停车位的权属归全体业主共有;地下停车场产权则多归开发商所有,其权属辨别可依据面积认定的方法,如地下停车场计入购房人的公摊面积则归全体业主所有,反之则归开发商所有。

  地上车位如何分?

  业主投票决定共有车位分配

  随着私家车的普及,拥有私家轿车的家庭越来越多,有些小区的规划设计不能完全满足所有业主的停车需求,使得小区车位越来越紧张,如何公平分配车位事关每个业主的切身利益。

  天津市物业事务服务中心相关负责人介绍,车位的分配因权属不同,分配方式也是多种多样。对于权属属于开发商的车位,目前多为地下车库,根据《物权法》的规定,开发商有权通过出售、附赠或者出租等方式来分配,一般在商品房买卖合同中进行约定。

  而对于权属属于全体业主共有的车位,多为地上车位,在前期物业管理阶段,由开发商确定分配方式,这在购房时公示的《天津市住宅前期物业服务合同》、《临时管理规约》中有约定,业主拥有充分的知情权。成立业主大会后,如需调整分配方式,由业主委员会结合小区实际,在征求业主意见的基础上制定车位分配管理方案,通过召开业主大会表决,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可予以实施。

  记者了解到,由于地上停车位数量普遍较为有限,目前天津各小区地上部分的车位分别采取不同分配方式:有的采取摇号的方式,还有的采取“先到先停”的方式,也有的采取“计时收费”的方式。需要提醒的是,对于地上车位分配方式,无论采取哪种方式,都应由全体业主商议表决决定,进而变更分配方案。

  小区车位咋增量?

  共用场地新设车位需业主大会同意

  随着机动车拥有量急剧上升,一些老的商品房小区停车位普遍面临“僧多粥少”的尴尬处境。为了缓解这一状况,部分小区将公共道路、部分绿地等改造成停车位,特别是当初未设计地下车库的老商品房小区,这一现象更是普遍存在。但将小区道路、绿地变成停车位,小区环境势必大受影响,业主们纠结不已。

  对此,天津市物业事务服务中心相关负责人表示,根据《物权法》规定,建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。公共绿地改成停车位,虽然满足了部分停车需求,但却影响了小区整体居住环境及生活质量,对那些没有私家车的业主是不公平的,原则上不改为好。

  而对于那些车位特别紧张的小区,如果业主普遍觉得有改的必要,需要按照一定程序来操作。首先,业主委员会要将改造方案交由业主大会讨论决定,须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;其次,按照《天津市城市绿化条例》等相关规定,报送有关行政管理部门审批同意;第三,委托给物业公司或者施工单位进行施工;最后,物业公司根据业主大会制定的分配使用方案做好管理工作。

  采访中,各方普遍认为,私家车日益普及,使得原本就较为有限的小区车位更为稀缺,需要各方合力来解决停车难问题。首先,开发商在规划建设时根据实际情况配备相应数量的停车位有其必要性;其次,业主委员会、业主大会会根据本小区的实际情况来制定机动车行驶、停放具体管理办法,委托物业公司加强对车辆停放的管理,业主委员会要主动配合支持物业公司工作;再次,业主委员会应采取多种形式加强宣传引导,争取广大业主的支持理解,同时,广大业主也要加强自律,人人争做“中国好司机”,合规有序停放车辆,尊重配合车辆管理,尽量避免给停车添“堵”。

  地上共有车位典型分配方式

  在天津,大多数商品房小区地上车位的权属归全体业主所有。在地上共有车位分配上,小区业主拥有绝对的发言权,业主委员会征询业主意见后起草车位分配方案草案,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后交由物业公司来实施,各个小区的共有车位分配方式多种多样。

  方式一:“摇号”分车位

  在津南区金地格林世界小区,实行“摇号”的方式分配地上共有停车位已有三年之久。“小区地下、地上停车位一共有1000个,而小区登记车辆却高达1800多辆。经过与业主代表的充分沟通、论证,最终我们从2014年开始采取了‘摇号’抽车位的方式。”金地格林世界AB区物业项目经理高志强介绍,2014年以前,该小区车辆停放采取非固定式,随着小区车辆增多,车位逐渐不够用了,矛盾纠纷频频出现。为此,与业主沟通并取得同意后,从2014年开始实行“摇号”分配车位,两年一轮换,现今业主对这种方式较为认可。

  高志强介绍,为保证车位分配公开、公平,物业公司采取了多项举措。首先是前期业主征询工作到位,保证走访每一户业主;其次,摇号过程公开透明,摇号现场邀请业主到场,并请天津公证处进行现场公证。此外,对于没有摇到号的业主车辆停放问题,物业公司也积极采取措施帮助协调,比如与相关部门协商车辆在小区外临时停放,下一步还将引入停车公司为业主提供服务。

  记者了解到,目前天津各小区采取摇号分配车位的方式较为普遍。位于中石油桥旁的奥翔园也采取这种方式,据晓波物业公司项目经理赵智霞介绍,该小区地上车位从2010年开始就采取了“抓阄”方式来分配,目前运行状况良好。

  方式二:计时收费

  除了摇号分配车位外,目前也有部分小区采取计时收费的方式来管理地上车位,这种方式不固定车位,业主停放需按小时收费,多停多收费。“小区共有1040户业主,而地上车位只有85个,不适合摇号方式,为了调节车位使用效率,我们采取了计时收费的方式。”天津万科物业公司仕林苑项目经理刘祥彪介绍,该小区配备了600多个地下车位,地上车位85个规划用于临时停车使用,随着小区私家车的增多,现将地上车位也用于小区车辆停放,对访客临时停车和业主停车采取不同的收费方式,这样可以做到有效调节车辆停放时间,车位使用效率大大提升。

  刘祥彪介绍,地上车位计时收费充分征询了业主意见,获得大部分业主同意后予以实施。在业主看来,地上车位配比有限,适合用于车辆临时停放,而有固定车位需求的可以通过购买地下车位来解决,不同的车辆停放方式,基本上能满足大部分业主的需求。

  方式三:先到先停

  采访中,也有部分小区对地上车位不设置固定车位,面向全体业主开放,采取“先到先停”的方式。在下瓦房一处社区,业主进入小区需刷门禁卡,进入小区后采取就近停放原则,小区车位全部停满不再放行进入。

  该小区物业服务人员介绍,该小区是已有15年房龄的小区,没有设置地下停车库,地上停车位规划也不多。起初小区采取的是固定停车模式,但随着私家车的日益增多,原本就不多的车位显得尤为紧张,小区道路渐渐停满车辆,到最后演变成部分业主私设地锁强占车位,不得已之下,物业公司征询小区业主的意见后,取消了固定车位,全社区采取无固定停车模式,车辆先到先停。

  小区业主表示,先到先停的车位管理,体现一定的公平原则,车位使用效率也较高,但由于该小区车位数量有限,回家稍晚点便找不到地方停车,每天回家面临的头等大事便是“抢车位”,希望未来能出现更多的停车场所,让停车不再犯难。

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