小产权房交易不合法 买卖合同无法律效力

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来源: 天津日报 作者: 编辑:冯丹丹 2017-04-14 08:59:31

内容提要:李某家住北京,杨某家住河北省平山县牛家村,两人是至交好友。由于北京房价太高,所以李某想购买杨某家房屋一套(旧村改造、拆迁安置而得到的小产权房),便与杨某签订《房屋买卖协议》,并支付购房款30万元。对此,牛家村村委会毫不知情。后来,因不能办理产权过户手续,李某把杨某诉至法院,要求返还购房款。

  案情介绍:

  李某家住北京,杨某家住河北省平山县牛家村,两人是至交好友。由于北京房价太高,所以李某想购买杨某家房屋一套(旧村改造、拆迁安置而得到的小产权房),便与杨某签订《房屋买卖协议》,并支付购房款30万元。对此,牛家村村委会毫不知情。后来,因不能办理产权过户手续,李某把杨某诉至法院,要求返还购房款。

  这份《房屋买卖协议》有效吗?

  律师释法:

  上述案例涉及到“小产权房”的问题。所谓“小产权房”,一般指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫作“乡产权房”,又叫“小产权房”。这种房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证。

  我国《宪法》第十条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”

  国家禁止村集体经济组织成员以外的人购买农民住宅或“小产权房”。在2007年,国务院办公厅下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定:“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”

  因此,李某与杨某签订的《房屋买卖协议》违反了我国有关法律的强制性规定,应认定为无效合同。

  对于无效合同,我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”因此,李某要求杨某返还财产,是于法有据的,但是能否全额返还,则要视双方的过错而定。

  司法实践中,不排除有的“小产权房”买卖协议被认定为有效协议。但原则上,“小产权房”买卖并不合法且容易发生纠纷。天津行高律师事务所

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