天津北方网讯：夏季多雨屋面或墙面漏水，电梯年久失修频频出现故障，小区路面损坏出行困难……遇到这些问题，买房时缴纳的房屋维修资金就能派上大用场了。记者在采访中了解到，房屋维修资金被称为房屋的“养老金”，对于已交存维修资金房屋保修期过后共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，保障房屋的正常使用具有极其重要的作用。那么，这项与市民息息相关的房屋“养老金”到底有什么用，又该怎么用呢？

　　共有部位可用专项维修资金

　　“一下大雨屋面就漏雨，该找谁来维修？”进入夏季以来，受多雨气候影响，部分住宅小区出现了屋面漏雨、外墙渗漏等问题，不少住户打来电话咨询该由谁负责维修。

　　对此，天津市物业事务服务中心相关负责人表示，房屋存在漏雨等质量问题，需要根据房屋所处阶段来界定维修责任方，处于保修期的房屋由开发商负责维修处理。按照《建设工程质量管理条例》规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，并在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。

　　那么，过了保修期的房屋，如果出现质量问题又该怎么办呢？天津市房屋维修资金管理中心相关负责人表示，专项维修资金由业主和开发建设单位在购房时统一交存，具有“按户归集、记账到套、业主决策、共同使用”的特点。房屋维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。比如说，屋面、外墙等共用部位，电梯、道路、消防等共用设施设备的维修和更新、改造，都可以申请使用维修资金。

　　需要提醒的是，除了前面提到的，在商品住宅共用部位、共用设施设备保修期内，共用部位、共用设施设备需要维修的由开发建设单位承担维修义务，还有以下三种情况是不属于维修资金使用范围、维修养护费用不能从维修资金中列支的：一是由专业经营服务单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；二是商品住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担；三是根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　双三分之二表决通过可启用

　　“购房时，需要交纳一定比例的房屋专项维修资金，每个年度也会收到银行寄过来的对账单，这笔钱究竟该如何使用呢？”记者在采访中了解到，不少业主在入驻小区多年后，仍不知道如何来使用这笔房屋专项维修资金。

　　“房屋专项维修资金属于业主共有，其使用要通过相关受益业主集体决策方可。”天津市房屋维修资金管理中心相关负责人表示，使用专项维修资金，由物业服务企业、业主委员会依据业主报修及查勘结果制定方案，并经专项维修资金分摊范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意后方可使用维修资金。没有物业服务企业的，在区房管局指导下，由业主委员会委托相关单位负责专项维修资金的申请使用工作。没有业主委员会的，由居民委员会(村民委员会)代行业主委员会职责。

　　根据规定，商品住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊原则主要有三种形式：整幢商品住宅共用部位、共用设备维修的，由该幢业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊；每个楼门共用部位、共用设备维修的，由该楼门内的业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊；物业管理区域内共用设施设备维修的，由全体业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例共同分摊。“比如对讲门的维修，由该楼门内的业主表决，也就是该楼门达到‘双三分之二’以上同意，便可提出维修申请；而涉及到全体业主利益的维修，如小区围墙、大门、道路等共用设施的维修，则必须由全体业主表决达到‘双三分之二’后才能申请使用维修资金。”天津市房屋维修资金管理中心相关负责人表示。

　　同时，为了向市民提供便捷的查询、表决渠道，天津市房屋维修资金管理中心还研发、上线了房屋维修资金管理手机APP系统，居民足不出户动动手指即可了解自己小区维修资金使用动向、实时查询账户使用、结息的信息，更方便已交存维修资金业主发表“使用表决意见”，节省业主书面确认时间。

　　应急维修可走“绿色通道”

　　据介绍，按照国家《物权法》和我市有关规定，使用专项维修资金大致需要六步程序，包括制定方案、业主表决、房管局备案、开户划款、竣工验收、决算核减。然而，在实际使用中，业主“双三分之二”签字确认在实际操作过程中往往用时较长，或是难以达到“双三分之二”同意的结果，影响了维修使用。为了解决小区共用设施设备、共用部位突然出现故障或损坏、影响业主房屋使用安全的紧急情况等问题，我市于2010年7月出台了《天津市房屋应急解危专项资金管理办法》，在全市创新建立了房屋应急解危专项资金。

　　应急解危专项资金本着“谁交存，谁受益”的原则，按照“规模存储增值、本小区统筹共用”的模式，为已交存维修资金的物业小区建立应急解危专项资金，用于解决共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况和无法界定受益人时的维修。在规定的使用范围内，出现需应急维修的情况，应急解危专项资金只要经业委会或居委会同意后就可以使用了，不再需要进行业主“双三分之二”签字确认。

　　应急解危专项资金进一步简化了使用程序，提高了使用效率，有效发挥了资金的应急保障作用。“2016年我中心又对该文件进行了修订、完善，出台了《天津市已交存维修资金房屋应急解危专项资金管理办法》。”天津市房屋维修资金管理中心相关负责人介绍。

　　根据《天津市已交存维修资金房屋应急解危专项资金管理办法》，发生以下情形之一的，可以使用该项目的房屋应急解危专项资金：局部屋面和外墙渗漏、外墙脱落等受益范围、责任人无法界定的；突发电梯故障、排水管道破裂漏水等影响业主正常使用和住用安全的；消防设施、设备监控系统、围墙、大门损坏，局部道路破损、塌陷，影响业主正常使用和住用安全的；经业主大会同意的其他共用部位、共用设施设备紧急维修项目。（北方网编辑程丹）