天津北方网讯：根据《物权法》规定，业主对商品住宅小区专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，也就是说，对共用部位、共用设施设备维修的主体责任是全体业主。在购买新建商品住宅时业主和开发商按照规定比例和标准缴存了维修资金，为房屋建了养老金，面对已建立的商品住宅专项维修资金，常听到有人感叹使用难，到底难在哪里？大家该如何把握政策，掌握方法，让使用维修资金不再难，围绕这一问题，经过广泛深入调查研究，特从6个方面提出可行性建议，供业主、业主委员会和物业服务企业参考。

　　重视宣传发动争取理解支持

　　根据我市相关规定，首期商品住宅专项维修资金由业主和开发建设单位按比例共同缴存，具有“按户归集、记账到套、业主决策、共同使用”的特点，这一特点就决定了申请使用商品住宅专项维修资金不是业主委员会说了算，也不是物业服务企业说了算，而是要让业主共同说了算。

　　对于一个商品房住宅小区来说，目前在申请使用商品住宅专项维修资金时面临以下问题：一是涉及业主人数多，组织书面表决征求意见工作量大。据不完全统计，目前我市已经入住且选聘物业服务企业实施专业化管理、单个小区规划建筑面积在5万平方米以上的就有1207个，每个小区拥有业主都在500多户以上，有的个别小区拥有业主达到6422户，面对数量众多的业主，组织书面表决征求意见任务十分繁重。二是从业主专有账户里拿钱，统一思想难度大。有的业主担心账户里的钱使用完了需要续存，面对长达70年的房屋“养老”任务，能不早用尽量不用；有的业主认为维修项目与自己没有关系，也就是平常遇到的“屋面漏雨楼下业主不着急，下水管道堵塞楼上业主不着急”；还有的业主担心业主委员会或者物业服务企业套用资金、从中捞取好处怎么办，产生不信任感。三是有的业主对相关政策法规不了解或者存在理解上的误区。虽然有关部门通过多种形式不断向业主宣传商品住宅专项维修资金政策法规知识，但是，由于不经常使用等原因，很容易淡忘或是平时不太关心，当使用时还需要重新再学习；有的业主认为申请使用商品住宅专项维修资金的主体责任是物业服务企业，有的业主把本应该由供水、供热等专业经营服务单位负责维修的事项也找物业服务企业维修；还有的业主委员会或者居委会不敢承担责任，当突发电梯故障、局部屋面和外墙渗漏、外墙脱落等情况，不是结合实际情况，申请房屋应急解危专项资金尽快解决，而是交由全体业主书面表决，人为地增加了使用难度，拖延了维修时间。基于上述各种情况，提出以下几点对策性建议：

　　一是进一步提高对做好宣传发动工作的认识。业主委员会、物业服务企业乃至辖区的街道(乡镇)、社区居委会等，要充分认识组织开展宣传发动的重要性和必要性，增强主动宣传引导业主意识。要首先了解掌握房屋应急解危专项资金或者商品住宅专项维修资金的特点和申请使用面临的问题，有针对性地搞好宣传引导。

　　二是多种宣传发动方法并举。根据商品住宅小区业主群体的实际情况，既要开展经常性宣传，普及相关政策法规知识，引导业主自觉增强主体意识和责任意识，又要根据申请使用维修资金的类型开展针对性宣传。另外，对于不在小区居住的业主，还可以借助天津市智慧物业服务平台、房屋维修资金管理手机APP系统、以及建立业主微信群等方式进行宣传。

　　三是宣传内容要回应业主普遍关切的问题。在宣传内容安排上，除了要告诉业主申请使用房屋应急解危专项资金或是申请使用商品住宅专项维修资金应履行的必要程序外，还要紧扣业主普遍关切的问题，比如：维修哪个部位或者什么设备、为什么要维修、维修多大范围、需要花多少钱、由哪些业主来共同分摊、谁来监督施工质量和资金使用等；另外，还可以将需要维修的项目以照片的形式在小区显著位置公示，方便业主了解情况。

　　周密计划安排加强维修组织

　　对商品住宅共用部位和共用设施设备的维修，涉及全体业主的共同利益和单个业主的个人利益，事关业主居住环境的保持和单个业主的生活质量，因此，业主委员会、物业服务企业应引起高度重视，急业主之所急，想业主之所想。

　　现实生活中，常常存在以下问题：一是物业服务企业和业主委员会解决业主反映问题的主动性不强。尤其是涉及屋面漏雨、外墙渗漏等，主动入户了解掌握情况不够，接到反映问题尽快协调解决不够，有的甚至攒到一定数量才去解决，导致相关业主有意见。二是存在被动发现和被动组织维修的问题。有的物业服务企业没有很好落实《天津市物业管理条例》第五十二条“物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告”的规定，没有建立日常巡查发现问题机制，只是把业主反映问题作为安排维修的主渠道，业主反映哪个地方有问题就维修哪里，有的甚至业主反映了也不主动安排维修。三是有的物业服务企业缺少必要的专业人才。物业管理服务涉及内容较多，相对来说专业性比较强，诸如房屋及附属设施修缮，电梯、消防、监控设备维修等，有些物业项目，配备专业人才不足，缺乏发现问题、统筹协调解决问题以及组织工程维修施工的专业能力；为搞好维修计划安排，加强施工过程组织，提出以下几点建议：

　　一是做到底数清情况明。除电梯、消防、监控等设施设备发生故障和外檐脱落出现险情要随时安排维修外，物业服务企业要建立日常巡查、季节性查勘和年度查勘制度，切实增强共用部位、共用设施设备养护责任意识。要做好季节性查勘工作，特别是做好雨季到来前的查勘。雨季来临前，物业服务企业务必集中安排专业技术人员分类进行现状查勘，要加强对屋面、外墙以及排水系统的排查，及时发现问题，超前制定维修计划，有针对性地使用好维修资金，使其发挥最大保障作用，同时，还要做好年度查勘，每年第四季度对小区内共用部位、共用设施设备进行一次全面检查，并汇总全年检查情况，全面摸清哪些部位和设施设备需要维修、更新和改造，工程量有多少，合理编制资金预算，按照解决问题的轻重缓急程度合理制定维修计划。

　　二是会同业主委员会共同研究资金安排，超前制定维修计划。依据日常检查和年度检查结果，物业服务企业要主动地向业主委员会汇报小区共用部位、共用设施设备需要维修情况，超前规划维修内容，科学合理安排使用维修资金，保证业主住用安全。物业服务企业要根据所管商品住宅小区的实际，落实维修所需资金来源渠道和资金量，拿出维修资金安排的具体建议。从我市来讲，部分小区资金来源渠道主要有以下几个方面：商品住宅专项维修资金、房屋应急解危专项资金、机动车场地占用费和利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的收益以及物业管理服务费。1、物业服务企业要根据拟定的维修项目，对照房屋应急解危专项资金使用范围，对一些需要应急维修的项目优先用好用足这笔资金。2、看机动车场地占用费和利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的收益每年有多少资金可供使用，建议业主委员会依法用好这笔资金，安排一些小项的碎修。3、根据物业服务合同约定，属于物业管理服务费列支范围的，应依约做好维修项目安排。4、根据实际情况考虑安排哪些维修项目申请使用商品住宅专项维修资金。在此，也建议业主委员会和物业服务企业要掌握使用资金技巧，当决定使用机动车场地占用费和利用小区的公共收益进行共用部位、共用设施设备维修时，鉴于机动车场地占用费和小区公共收益的相对稳定性，还可以与选聘的施工单位协商约定，采取将维修项目一次性安排施工，所需维修费用分批支付的方式。

　　三是用好政策科学组织安排。一些业主反映商品住宅专项维修资金使用难，到底难在哪里？通过对规定的使用六步程序分析，认为业主表决环节需要花费的时间最长，如何解决这一问题呢？建议把握以下4个方面：1、合理编制维修资金预算和施工方案。在交由业主大会书面表决前，既要充分与业主委员会沟通，让其理解认同，又要进行公示充分听取业主意见建议赢得广泛支持，防止在组织表决确认过程中发生分歧出现反复而浪费时间，这是组织表决顺利通过的重要基础。2、将所有资金预算安排和施工实施方案一次性提交业主大会表决，集中组织施工。以我市为例，如果物业服务企业在每年的10月底前完成维修资金预算编制和施工方案制定，利用冬季取暖期(11、12月和次年的1、2、3月)共5个月时间，足可以完成书面表决和房管局备案、开户划款等工作。3、要用好政策，注意不同维修项目需要业主表决区域的区分，例如：整幢商品住宅共用部位、共用设备维修的，由该幢业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊和书面表决；每个楼门共用部位、共用设备维修的，由该楼门内的业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例分摊和书面表决；物业管理区域内共用设施设备维修的，由全体业主按照拥有商品住宅建筑面积的比例共同分摊和书面表决。4、广大业主要树立理性的住房消费意识。业主作为物权的权利人，要增强共有财产意识和理性的住房消费意识，促进物业保值增值。业主不仅要积极监督物业服务企业守约履职，落实对房屋及设施设备的日常检查养护，更要积极参与小区维修事项表决，在业主委员会的组织下，配合做好对物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造方案的书面确认，维护好小区共同利益。特别是当小区在使用维修资金过程中遇到问题时，如业主意见不统一、无法形成共识，或有个别业主委员会履职不到位等情况，可以向辖区社区居委会报告，建议召开社区物业管理工作联席会议，研究解决具体问题；遇到重大疑难问题时，也可以向属地街道办事处、乡镇人民政府报告，由街镇组织召开物业管理联席会议，协调各方解决问题，共同营造文明和谐、安全稳定的社区环境。除此之外，业主委员会或者社区居委会还要知道，在规定的使用范围内，出现需应急维修的情况，房屋应急解危专项资金只要经业主委员会或社区居委会同意后就可以使用了，不再需要进行业主“双三分之二”签字确认，不要因怕担责而人为增加使用难度。

　　四是熟知申请使用程序提前做好准备。作为业主委员会成员和物业服务企业都要重视学习掌握相关政策法规，了解两类资金的申请使用程序，提前做好各项准备工作，节省组织施工时间。比如：在办理备案环节，物业服务企业要知道提交哪些资料，要及早与区房地产管理局联系安排项目现场查勘、确认事宜；在开户划款环节，物业服务企业要知道到哪个银行开立专项维修资金使用专户，需要准备提供哪些资料等。

　　过程公开透明主动接受监督

　　据了解，面对申请使用商品住宅专项维修资金和房屋应急解危专项资金，广大业主最大的顾虑和担心有以下几个方面：一是担心资金使用的太快会需要自己再次续存；二是担心安排不该维修的项目造成浪费；三是担心业主委员会和物业服务企业从中套取资金捞取好处等。

　　为此，建议业主委员会和物业服务企业一定要树立公心，做到整个过程公开透明，主动接受业主监督质询。比如：在确定维修项目环节，物业服务企业要主动邀请业主委员会成员和相关业主代表参与维修范围的确定和工程量的测量；在维修经费预算环节，邀请业主委员会成员和相关业主代表一起研究施工材料的选用和预算定额的套用；在选聘施工单位环节，让业主委员会成员和相关业主代表一起参与议定或招投标活动；在施工材料选购和施工组织、以及施工资金结算等环节，可以邀请懂专业会管理的业主一起监督施工程序和施工工艺，审定工程结算。整个维修工程完成后，可以邀请业主委员会成员和相关业主到现场参观感受维修取得的效果。最后，物业服务企业一定要按照规定对每户业主的分摊资金在小区显著位置向业主公示。总之，只要能够做到全程接受业主监督，保证过程公开透明，一定会赢得业主的支持和肯定。

　　盯住施工保修保证工程质量

　　工程施工和维修由于种种原因，难免会出现工程质量问题或瑕疵，在此，对物业服务企业建议把握以下几点：一是重视签好施工合同。明确不同部位的责任区分和保修时间，为主张权益提供依据。二是及时发现出现问题。物业服务企业要安排人员对维修施工部位建立日常巡查制度，加强巡视检查，及时发现出现的问题；同时，要明确专人负责，畅通保修渠道，定期汇总业主日常报修情况。三是及时协调安排维修。对发现的问题要区分不同情况，及时安排施工单位进行维修，尤其是涉及住用安全和影响业主生活的问题，更要及时与施工单位取得联系，尽早安排维修，保证业主的正常生活秩序。

　　加强第三方监管保障资金安全

　　为加强对商品住宅维修资金和房屋应急解危专项资金的使用监管，市房屋维修资金行政主管部门通过引入审价、监理、招标等专业单位，对工程造价、施工质量及选聘施工单位等进行第三方监管。监管所发生的监理费、审价费、招标费用均计入维修成本。同时，为防止出现施工单位通过拆分工程，有意规避审价和监理环节现象，即使工程预算费用未达到审价、监理条件的，凡是对维修工程有争议的，还可增加市、区两级维修资金主管部门委托审价和监理环节，确保资金监管不出现空白区。

　　遵循政策规定确保依法使用

　　商品住宅专项维修资金被称之为房屋的“养老金”，为规范资金缴存和使用管理，国家和我市均出台了有关政策法规，作为业主委员会和物业服务企业都要很好学习和遵守，广大业主要加强监督。为防止在日常申请使用中出现一些问题和瑕疵，建议业主委员会和物业服务企业：一是牢固树立法制意识。要学法知法，自觉做到廉洁自律，不要在申请使用商品住宅专项维修资金和房屋应急解危专项资金过程中出现违规犯法行为，否则，将会受到依法严惩。二是要主动接受业主监督。做到全过程公开透明，申请使用程序严谨，自觉接受广大业主监督。

　　此外，业主如发现业主委员会成员或者物业服务企业有违规违法行为的，可以向辖区房地产管理局和公安机关举报。对于物业服务企业出现的违规行为，将依据国务院《物业管理条例》第六十三条“违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任进行处理”。同时，根据《天津市物业服务企业信用信息管理办法》第十三条第(五)款规定，物业服务企业存在挪用房屋专项维修资金和应急解危专项资金行为的，经查实信用等级为不合格。（北方网编辑程丹）