[购房帮]买二手房遇新政 如何实现最大利益

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来源: 天津北方网 作者: 编辑:孙贺南 2017-08-14 09:05:00

内容提要:买房子是市民生活中的大事,人们都愿意顺顺当当的。然而,有位市民的买房过程却不顺利,大部分房款交完了,遇上了限购,买房就这样被耽搁下来,从而形成房屋买卖合同纠纷案。

  买房子是市民生活中的大事,人们都愿意顺顺当当的。然而,有位市民的买房过程却不顺利,大部分房款交完了,遇上了限购,买房就这样被耽搁下来,从而形成房屋买卖合同纠纷案。买家作为原告求助到天津击水律师事务所,安刚律师接受委托成为其代理人。经过了解得知,2016年12月5日,原告买方与被告卖方签订房屋买卖合同,房屋价款为50万元,原告已经交付房款40万元。根据合同约定,原、被告应于2017年2月13日之后打正式协议,此后被告一直拒绝履行合同义务,直到天津市施行新的限购政策。

  根据新政规定,原、被告无法在房管局签订买卖协议,被告就是以此为由主张解除双方的买卖关系。安刚律师则认为,原告与被告形成买卖合同关系的时间是在新政前,而且原告已经将大部分房款给付完毕,虽然此后颁布限购新政,但是不能溯及既往。被告无正当理由拖延签订房管部门正式协议,导致无法完成所有权转移登记手续。本案仍应当判决继续履行合同。

  随后,安刚律师与法官多次沟通案情。法官认为被告确有违约情形,但是因天津市新的限购政策导致本案判决继续履行合同的风险极大,法官提示变更诉求,即解除合同向被告主张赔偿损失。安刚律师与委托人原告沟通后帮助委托人分析,变更诉求后实现的利益远小于继续履行合同后的利益。

  安刚律师建议尝试以下方案:作为房屋买卖合同的卖方,其签订合同的目的就是取得房款,至于谁支付房款对其无任何影响。所以可以由双方协商,原告另行指定他人作为新的买方,被告与该买方签订正式协议。后经双方协商,被告卖方同意该方案,但是要求涨价5万元,又经磋商,由5万元减少到3.5万元。原告与被告解除房屋买卖合同关系,并指定其姐姐作为新的买方重新签订合同,后撤诉。起诉时,原告方已经申请对房屋采取保全措施。这样可以保证被告不将房屋另行出售。目前,被告已经与原告姐姐完成签约。

  律师提示:

  天津击水律师事务所安刚律师提醒市民,限购政策导致房屋买卖合同无法继续履行的,属于不可归责于买卖双方的事由,一般情况下,法院会判决解除合同;如果确有证据证明无论是否限购,一方均构成违约,非违约方有权追究其违约责任;限购政策导致买方无法继续购买房屋的,买方可以与卖方另行协商其他方式妥善解决。

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