天津北方网讯：记者从本市第二中级人民法院昨天下午召开的新闻发布会上获悉，受2016年房屋交易市场火爆的影响，二手房买卖合同纠纷案大幅增多。该院2015年受理此类案件43件，2016年收案92件，2017年仅上半年已收案232件。据统计，其中近八成案件系卖方违约所致。

　　贷款未获批引争议

　　在张某与孟某房屋买卖合同纠纷一案中，买卖双方签订了《天津市房产买卖协议》。合同约定，当银行贷款未被审批时，买受人应一次性补足全部房屋价款，房价总额不变。后在买方支付首付，办理完按揭部分贷款后，因卖方不予配合，公积金贷款未完成审批。后卖方提出解除合同，买方回复不同意，并将剩余房款一次性支付至监管账户。法院经审理后认为，虽买方贷款未获审批，但双方合同约定可以改为一次性付款，且买方已完成房款支付义务，对于卖方提起的解除合同的诉请不予支持。

　　法官提示：买方购房贷款未获银行审批，但根据合同约定可以一次性现金支付剩余房款，买方可以提供证明自身具有现金支付能力的证据，对抗卖方以买方银行贷款未获审批为由要求解除合同的诉讼主张。

　　审批致延误不属违约

　　买卖双方张某、曹某签订了《天津市房产买卖协议》，并约定了支付首付款及办理贷款的时间。后买方晚于合同约定的时间付款和办理贷款，并完成了付款义务，开始偿还贷款。卖方此时却以买方未按合同约定时间付款为由起诉要求解约。法院经审理后认为，经核实，在约定办理贷款的时间段内，公积金管理中心系统升级无法办理审批业务，且买方单位出具证明该时间段内对公积金进行调整，因此买方未按合同约定时间完成付款义务，自身并无明显过错，对于卖方提起的解除合同的诉请不予支持。

　　法官提示：买卖双方虽然在合同中约定了办理完毕过户手续、交付房屋的具体时间，但因房屋管理部门或银行审批时限较长而导致未能在约定期限内完成过户、交付手续，且买受人自身无明显过错的，不应认定其承担违约责任。

　　限购令后无法履约

　　买方李某与卖方张某在签订《房屋买卖合同》的当日，买方即给付卖方定金20000元，后因本市出台新的购房调控政策，导致买方的首付款数额由300000元提升至552000元，买方以无力继续履行合同且该原因不能归责于买方为由要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并由卖方向其退还合同定金20000元。法院经审查认为，按照天津新的二套房信贷政策，买方应当支付的首付款比例将不低于总房款的60%，首付款支付比例和支付数额都发生了较大幅度的提高；且考虑买方的实际家庭生活情况，支付552000元首付款确实超出了其实际支付能力。经综合考虑认定此情形属于因受房地产调控政策的影响导致买方不能继续履行合同的情形，非归责于买方，故对其请求解除合同并返还定金的主张依法予以支持。

　　法官提示：因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的影响，合同确实无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的情形导致的合同不能履行，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院可结合案件的实际情况予以变更或解除。当事人解除合同以后，卖方应当将已经收到的购房款或定金返还，买方应将接收的房屋返还。（北方网编辑孟建）