洋房时代超低供求比 津北“变天”供应为王

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来源: 天津北方网 作者: 编辑:孙贺南 2017-09-01 11:42:00

  全运会开幕,让天津这座城市又火了一次。

  前几日,晚间海河华灯全然点亮,光影交织的海河夜景之下的一座座欧韵建筑尽显别样风情,瞬间谋杀菲林无数,不禁让世人感叹于津城堪比英伦的城市水岸。

  拥有600年悠久历史的中国北方城市——天津,自1840年之后,那一段屈辱的殖民史让津城遍生洋楼,历史屈辱,但建筑未必不可留,天津人并未将遍布的洋楼推倒重来,弃之如敝履,反而由此衍化出了独特的城市面容以及全新的居住追求。

  天津人怀揣洋楼情结,恰如北京人偏爱四合院。每每提及天津的标志性洋楼,总会有人搬出五大道作代表,天津小洋楼,必提五大道。天津人的洋楼情结也大多源于此处。

  这个悠然安居于城市中心的西式建筑群,如今已是天津最显耀的名片之一。无论作为旅游必到之地,还是现代房地产开发的模板,五大道都实至名归,无不钦羡。

  时间回溯到上世纪20年代,“花园城市”理念成为西方最新建筑理念。恰在此时,殖民者正在天津进行第三轮租界开发,位置就圈定在如今的五大道。

  与国际同步的花园城市理念被带来了天津。相较于望海楼教堂、大清邮局等,这一次的建筑里中西风格交杂的情况基本不见,因此从图纸到现实的兑现过程,也就成了更纯汁纯味的原样照搬。

  就这样,五大道的基础格局出现了,街道空间、建筑尺度和街区格局跟国外某些小镇非常相似,并一直保持到如今,且在现代审美之下竟毫无违和感。

    于是,即便面对见惯大世面的现代居者,兴建于百年前的五大道依旧征服了前者的居住观。

  这也就是为什么——天津人骨子里对洋楼生活的想往,总是以“五大道”为梦想。几代天津人都传承着对洋楼生活的“遐想”。

  建筑属于历史,也属于未来。即便城市化进程不断提速,高楼林立的现代都市生活中,“洋楼”依然是天津人热衷的住宅形态之一,只不过它被翻译成现代房地产术语后叫作——城市花园低密洋房。

  在人口高度密集的一线城市建洋房显然不是最“经济”的选择,因此洋房的供应也只占了很小比例,这就注定了“洋楼”的稀缺性。

  以今年前7个月为例,全市洋房(8层及以下)供应8682套,仅占整体供应的约13%,同期成交10265套,供求比0.85,处于较为明显的“供不应求”状态。

  市区是洋房供应的重灾区,环内低密宅地断供,洋房市场价格的飞涨也就不难想象。今年以来4万+/平米的单价,630万+的套均价,没有相当的经济基础难以将洋房收入囊中。

  相比之下,环城四区则表现出更为火热的需求,供应2486套,成交3975套,形成了0.63的超低供求比。

  其中,北辰区前8个月供应1886套,成交高达1904套,如此高的供应量下,在不断涌入的需求下,依然呈现供不应求的趋势。

  我们试图发现北辰区域内的供求洼地,首先想到的是改善人群大量涌入的首府铁东路版块。

  事实也正如我们所想,铁东路版块的供应量与需求量呈现巨大差距,且存量极少。

  大量涌入导致的洋房购置需求猛增,供应端显然并没有足够的应对措施,因此当前阶段出现的供应滞后也就成了情理之中的事。但,空窗期并不会久。

  就目前掌握的信息来看,铁东路版块少有的几个准备或即将推向市场的项目均有此类产品,洋房的供应荒将迎来一定程度的缓解,也为更多改善群体满足洋房情结提供机会。

  极大的需求下,更需要辨别“馅饼”与“陷阱”,鉴别优劣的方法并不难,五大道的开发理念依旧适用于现代洋房居住形势,那便是“城市花园低密洋房”

  城市:津城市区洋房少且极贵,环城便成了大多数人的首选。但项目择址依旧重要,核心位置、成熟配套是必争之地。放之长远,此类供应与市区洋房类似,都具有不可再生性和潜力巨大的优质资源。

  花园:园林景观之于现代住宅中重要性毋庸置疑。不管是百年前兴建的五大道,还是如今的城市洋房,高品质的园林与绿化仍然是洋楼生活的重要构成之一。

  低密洋房:低密在如今的地产市场具有绝对稀缺性,真正的纯洋房社区的均好性更接近于五大道,相比于“高低配”具有更佳的人居环境和圈层纯粹性。如今有的开发商将十几层的住宅包装成“洋房”,或者某些“若干高层围合下的零星洋房”,与正品相比,可谓相去甚远。

  而实际上铁东路版块,确有一个项目与上述标准极为接近,即融创天津的融创臻园三期。

  据了解,融创臻园三期即将加推,共26栋5-7层到顶洋房,属于纯洋房住宅供应,而非“高低配”,项目园林也是以经典法式园林为造艺范本,营造纯法式园林景观。其待售户型包括了101㎡-282㎡全能户型,其中以122㎡三室两厅两卫、196㎡四室两厅三卫最为经典。

  融创臻园纯洋房三期的加推在一定程度上,足以缓解紧张的洋房供求关系,最重要的是,在洋房供求比较低的铁东路版块,供应为王颠扑不破。

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