房抵贷和房贷就差一个字 为什么要被严查?

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来源: 东方网 作者: 编辑:孟建 2017-09-15 09:09:00

内容提要: 房贷,也被称为住房抵押贷款,是指借款人以自有或者第三者的物业作为抵押。并以稳定的收入分期向银行还本付息,而在未还清本息之前,用其产权证向银行作抵押,若购房者不能按照期限还本付息,银行可将房屋出售,以抵消欠款

  房贷和房抵贷的差别

  首先我们需要明确一点,虽然“房贷”和“房抵贷”看上去只有一字之差,但二者的意义却差别很大。

  房贷,也被称为住房抵押贷款,是指借款人以自有或者第三者的物业作为抵押。并以稳定的收入分期向银行还本付息,而在未还清本息之前,用其产权证向银行作抵押,若购房者不能按照期限还本付息,银行可将房屋出售,以抵消欠款。

  那么“房抵贷”呢,也就是二次抵押贷款,是指借款人以自然人名下的房产(住房、商住两用房)作抵押,向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。贷款用途为消费经验,包括买车、装修、教育、医疗、旅游等用途,不能用于买房。

  所以,二者主要有以下几点主要差别:

  当事人不同

  根据定义我们可以知道,住房抵押贷款是发生在按揭收益人(银行)、按揭人(买方)、第三人(开发商/二手房业主)三方之间的,是一种围绕房屋产权、借款、还款进行的钱物交易。在这个交易的过程中,开发商在担任的是中间人或者担保人的角色。在申请贷款时,还需要有评估公司、房屋抵押担保公司的参与。

  抵押关系中,若债务人即抵押人,则只有两个法律关系主体即抵押权人(银行)和抵押人(购房者),是一项单纯的以物换钱行为,不需要担保人,要比按揭简单许多。

  所需资料和流程

  住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押,或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。也就是说,申请贷款时,贷款人需要取得不动产证,提供首付款证明、购房合同等材料,与银行签订借贷合同。

  而办理二次抵押贷款时,借款人需要提供房产证国有土地证、贷款用途等材料与银行签订借贷合同。

  所有权是否转移

  住房抵押贷款是以所购住房财产作为抵押或质押。也就是说,如果出现不能支付月供款即房贷的情况,那么银行会起诉到法院,法院会查封你的房产进行拍卖,强制一次还清所有贷款。

  而二次抵押贷款时,购房人虽然将自己名下的房屋作为抵押物,抵押给银行,从而获得银行的贷款,但房屋的产权仍在贷款人手中,银行只是拥有了房屋的抵押权,无权随意处置房屋,也从来没有拥有过房屋的产权。

  贷款用途不同

  住房抵押贷款,顾名思义,就是通过将原本属于贷款人的房屋所有权暂时转移给银行,作为贷款的担保,从而获得银行放款。通过贷款人每月偿还一定的月供,当最终还完全部贷款和利息之后,再将房屋产权从银行拿回,从而拥有独立的房屋产权。简单来说,就是为了买房。

  二次按揭贷款则是指借款人以房产抵押为担保,向银行申请一次性或循环使用的贷款。贷款用途仅限于消费或经营。如果贷款用途为消费,就包括买车、装修、教育、医疗、旅游等用途,但是不能用于买房。

  贷款利率不同

  住房抵押贷款属于商业贷款。抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。一般来说,利率都是执行人民银行规定的基准利率(目前是4.90%),但是今年贷款收紧,房贷利率一直在上浮,目前郑州大部分银行执行的房贷利率,在基准利率的基础上上浮了10%-20%。

  而二次抵押贷款的贷款利率一般都会在原利率的基础上上浮,且上浮的幅度较大。

  贷款年限不同

  我们都知道,申请房贷时,银行会对贷款人的还贷能力的评估,一般最长贷款年限为30年,不过这会受一些因素的影响,比如还款人的年龄、工作年限、还款能力等,还会出现银行不放贷的可能。

  而二次抵押贷款的贷款期限一般为5-10年,而且只要有抵押物,抵押物的存在合理合法,一般很少会有银行单位不放款。

  为什么要严查“房抵贷”

  正如上面所讲,房抵贷的资金是不能用于买房的,这也是严查“房抵贷”的基础。那么,为什么其中不少资金还是流向购房了呢?

  房抵贷由于利率高,放款金额少,期限短,能将收益提高20%-30%,对于银行来讲,这笔买卖更为划算,从内在动力看银行会存在监管不力的潜在可能性。而且由于银行与中介在受托支付上发明多种规避之道,银行难以对贷款去向进行监督。

  所以在这样的情况下,加上今年整个房地产市场的情况,就出现了大规模“房抵贷”资金流入楼市的现象。

  “房抵贷”资金大规模进入楼市,其实就是把本来就是贷款买来的住房再次抵押贷款,由于降低了购房和首付门槛,实质上是一种加杠杆行为,其风险可想而知。如果循环往复抵押买房,整个社会经济金融风险将无穷大,一旦一个环节资金链条断裂,那么必将引爆金融风险。

  而且“房抵贷”还让还款能力不足的人进入了房地产市场,一旦房地产市场走势逆转,开发商卖完房套现离场,这些还款能力不足的人就有可能产生违约风险,从而造成金融机构坏账,并可能带来系统性金融风险。

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