天津北方网讯：小区没有业主大会，如何有序成立？物业管理出现纠纷，该怎么调解？物业服务企业退出社区，如何依法交接……物业管理活动涉及多方主体，除了广大业主熟知的物业服务企业、业主委员会外，街道、居委会所起到的作用同样至关重要。近日，记者走访多个社区，探寻街道、居委会多方参与的物管模式如何有效破解社区管理的难题。

　　业主自己来当家

　　街道办事处负责组织指导

　　众所周知，业主是通过业主大会来决定社区内涉及业主共同利益的各类重大事项，包括选聘、解聘物业服务企业以及各类规章制度的制定、修改与完善。可以说，业主大会所执行的每项事宜都与广大业主自身利益密切相关，是肩负小区各项公共事务的责任主体。

　　那么，业主大会如何来成立？天津市物业事务中心相关负责人介绍，根据规定，商品房小区具备业主入住率达50%以上的，或者首位业主入住时间满两年以上条件之一的，可以成立业主大会。同时还规定，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主大会成立书面告知后1个月内，在物业所在地的区物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。

　　具体来看，首次业主大会会议筹备组由业主3至7名，街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会、开发建设单位代表各1名组成，负责人由街道办事处(乡镇人民政府)的代表担任。筹备组负责做好的工作包括：1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；2、确认业主身份和业主人数，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；3、确定业主委员会成员候选人产生方案及名单，并公示征询意见；4、按照示范文本拟定业主大会议事规则草案、提出临时管理规约的修订意见，制定管理规约草案；5、确定业主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业主代表等工作。

　　“多年来，我市高度重视业主大会组织建设，以积极的态度推动符合条件的项目成立业主大会，选举产生业主委员会。”天津市物业事务中心相关负责人介绍，街道办事处、乡镇人民政府在成立业主大会上责任重大，不仅要牵头，很多问题要积极参与调解，是推动小区业主大会顺利成立的基本保障。据统计，截至2016年底全市符合成立业主大会条件的住宅小区共计1386个，已成立业主大会966个，成立率达到69.7%。

　　同时，为了保证业主委员会有效发挥监督和协调作用，街道办事处、乡镇人民政府还需要对业主委员会换届、缺员补缺进行指导监督。业主委员会委员任期由业主大会议事规则规定，届满2个月前应当召开业主大会会议进行换届选举。业主委员会任期届满不及时组织换届选举的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不履行职责的，在区物业管理行政主管部门的指导下，街道办事处、乡镇人民政府组织成立由业主和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会代表组成的筹备组，按照规定重新选举新一届业主委员会。此外，业主委员会成员缺员50%以下，业主委员会不及时组织补选的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其期限履行职责。逾期仍不组织补选的，在区物业管理行政主管部门的指导下，由街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织召开业主大会会议、按照规定补选业主委员会成员。

　　联席会议化解物管纠纷

　　建立街道居委会两级调解机制

　　天津市物业事务中心相关负责人介绍，为了进一步做好全市物业管理工作，处理日常巡查中发现的问题，不断完善基层政府物业管理工作机制，充分发挥相关部门(单位)职能，推动形成齐抓共管、合力预防、化解物业管理矛盾纠纷的局面，搭建一个化解矛盾的机制和平台，促进小区的安宁和谐，本市实行街镇、社区两级物业管理联席会议制度。

　　其一是街道(乡镇)物业管理联席会议，由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，参加人员包括区有关行政主管部门、公安派出所、司法所、社区居民委员会、物业服务企业或旧楼区管理服务单位等各方负责人，以及业主代表或者居民代表参加。协调解决事项：物业管理联席会议主要协调解决下列问题：1、业主委员会不依法履行职责的问题；2、业主委员会换届过程中出现的问题；3、履行物业服务合同中出现的重大问题；4、提前终止物业服务合同的问题；5、物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；6、需要协调解决的其他物业管理问题。

　　其二是社区物业管理工作联席会议，由社区居民委员会召集。会议由社区居民委员会主任主持召开，参加人员包括社区居民委员会主任、社区民警、业主代表或者居民代表、小区管理负责人等人员参加。协调解决事项：1、履行物业服务合同或协议中出现的问题；2、业主委员会履职、换届和委员补选工作；3、物业服务费收缴、使用等问题；4、在房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用中遇到的问题；5、选聘、解聘物业服务企业或旧楼区管理服务单位的有关事宜；6、社区物业管理中出现的其他问题。

　　据介绍，本市不少小区的物业联席会议已经成为了一种常态。河西区梅江街道办事处物业管理办公室介绍，辖区社区每月召开一次社区物业管理工作联系会议，会上物业公司会对本月工作进行总结汇报，并对下月的工作难点、重点进行介绍。业委会也会对近期的履职情况和业主反映的问题在会上提出来，大家一起商议解决。街道物业管理联席会议不定期举行，主要对社区出现重大物业管理问题以及影响到居民生活的情况进行调节。从实际效果来看，此举对提升小区物业服务大有帮助，行政监管部门、物业服务企业、业主等多方协商，共建美丽社区，最终达到了提升业主生活舒适度，提高生活品质的目标。

　　新老物业更迭商量着来

　　街道居委会及时调解移交纠纷

　　“前期物业服务业服务合同到期，如何办理移交手续？新老物业更迭，又该如何进行移交事宜？”一个社区难免会遇到新老物业更迭的情况，和谐有序地办理交接手续，这是保证小区正常运行的重要保障。

　　天津市物业事务中心相关负责人介绍，对于规范物业公司退出小区管理的监管我市高度重视，市国土房管局、各区房管局及街道办事处、乡镇人民政府均负有监督管理职责，及时协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业企业在退出项目管理阶段出现的问题。按照《天津市物业管理条例》及有关规定，物业服务企业在退出小区时应当与业主委员会做好相关交接工作。如果没有业主委员会的，在区房管局物业办指导监督下，向街道办事处移交。一是把开发建设单位在新建物业竣工验收合格后移交给前期物业服务企业的有关资料进行移交，主要包括竣工总平面图，物业竣工验收资料，共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料，物业质量保证书和使用说明书等。二是在管理小区过程中产生的剩余资金、有关物品和资料，主要包括预收的物业管理服务费，物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备，物业管理项目的档案资料等。

　　天津市物业事务服务中心相关负责人表示，从总体情况看，退出的物业服务企业能够落实相关退出规定，辖区街道、居委会对物业服务企业退出小区的指导协调也都高度重视，主动协调退出移交环节出现的纠纷，总体情况良好。按照《天津市物业服务企业退出项目管理办法》规定，原物业服务企业应当在退出之日起10日内，向业主委员会办理移交事宜，不得以任何理由拒绝办理交接和履行退出义务。物业服务企业不按照规定履行退出程序和相应义务的，按照《天津市物业管理条例》的有关规定责令限期改正，逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款。同时还要记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。(北方网编辑孙贺南)