天津北方网讯：商品房小区成立业主大会、选举业主委员会，也许很多业主一听并不感兴趣，只有自己的合法权益受到侵害，维权又举步维艰时，大家才想起其重要性。业主大会是《物权法》、国务院《物业管理条例》和《天津市物业管理条例》等法律法规中明确规定的业主行使小区共有部分管理权的组织，业主委员会作为业主大会的日常工作机构，两者重要性不言而喻。那么，业主大会、业主委员会是如何产生？有什么作用？从本期开始，天津市物业事务服务中心相关负责人将为广大读者予以解读。
第一部分业主大会
1、业主大会是一个什么样的组织？
业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。
2、业主大会可以决定哪些事项？
下列事项由业主大会决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员；(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；(五)选聘和解聘物业服务企业；(六)筹集和使用专项维修资金；(七)改建、重建建筑物及其附属设施；(八)改变共有部分的用途；(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
3、成立业主大会应具备什么条件？
业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。一个物业管理区域成立1个业主大会。已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会：(一)业主入住率达50%以上；(二)首位业主实际入住达2年以上。
4、分期开发的建设项目成立业主大会有何规定？
划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
5、在什么情况下可以不成立业主大会？
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
6、成立业主大会由谁来牵头组织？
符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后一个月内，在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。
7、业主大会筹备组怎样产生、负责人由谁来担任？筹备组工作时间如何界定？
筹备组由业主三至七名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。
筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。
8、筹备组应当做好哪些筹备工作？
筹备组履行下列职责：(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；(二)确认业主身份和业主人数；(三)确定业主委员会成员候选人产生方案和名单，并公示征询意见；(四)拟定业主大会议事规则草案，提出临时管理规约的修订意见；(五)确定业主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业主代表；(六)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
9、业主代表怎样产生？业主代表如何行使表决权？
业主代表以幢、门、楼层等为单位，由业主推选。筹备组应当将推选业主代表的方式、代表条件、代表人数以书面形式在物业管理区域内公告。
推选业主代表候选人，由筹备组组织业主推荐与业主自荐相结合的方式产生。
在推选单位内，候选人只有1人的，其所代表业主二分之一以上书面同意即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意，则重新提名选举；候选人为2人以上的，所代表业主二分之一以上书面同意的即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意的，在得票多的2名候选人中重新选举，票多者当选。
业主代表产生后由筹备组以书面形式在物业管理区域内公告。业主代表的变更应当由其所代表的业主二分之一以上书面同意。
业主代表在行使所代表业主的表决权前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并在业主代表会会议上如实反映所代表业主的意见。
10、专有部分面积和建筑物总面积如何认定？
业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
11、业主人数和总人数如何认定？
业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
(二)总人数，按照前项的统计总和计算。
12、首次业主大会会议应当讨论决定哪些事项？
首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：(一)业主大会议事规则；(二)管理规约；(三)选举业主委员会；(四)与物业服务企业拟定的物业管理服务内容和服务标准；(五)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
13、业主大会议事规则应对哪些内容作出具体规定？
业主大会议事规则应当包含下列内容：(一)业主大会名称，物业项目地址、四至范围；(二)业主大会权利；(三)业主委员会职责；(四)业主大会的议事方式及表决程序；(五)业主大会定期会议的时间和形式；(六)业主代表的产生方式；(七)业主委员会委员的组成和任期；(八)业主投票权确定办法；(九)活动经费的使用；(十)印章的使用和管理；(十一)其他关于业主大会的重大事项。
14、业主大会讨论决定的管理规约，应当对哪些事项作出规定？有何作用？
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。
管理规约对全体业主具有约束力。
15、业主大会成立后，如何进行备案？
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：(一)业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况；(二)业主大会议事规则；(三)管理规约。
街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况，及时书面告知区、县物业管理行政主管部门。
备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，将变更内容书面告知原备案部门。
16、业主大会会议由谁负责组织召集？哪些部门代表可以列席会议？注意事项有哪些？
业主大会会议，由业主委员会组织召集。经全体业主五分之一以上提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议。业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集，其他任何单位和个人不得组织召集。
物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会和使用人的代表可以列席业主大会会议。
业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。
17、业主大会开会的形式包括哪几种？业主参加不了会议如何处理？业主大会作出决定需要哪些条件？
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以书面委托代理人行使业主权利。
业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
18、业主大会一般多长时间召开一次？业主大会的会议形式包括哪几种？在什么情况下可以召开临时会议？
业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议应当由业主委员会组织召开。会议由业主委员会主任主持，主任因故缺席时，由副主任主持。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定按时召开。
有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(一)五分之一以上业主提议的；(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(三)业主大会议事规则规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情形，业主委员会不履行组织召开会议职责的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集，其他任何单位和个人不得组织召集。
19、业主大会应当如何开展活动？业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的由谁来纠正？
业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
20、业主大会在什么情况下可以解散？解散时应注意哪些事项？
因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主委员会应当告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门，并在街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门的指导监督下，做好业主共同财产清算工作后，将业主大会印章交回街道办事处、乡镇人民政府并由其销毁。(北方网编辑孙贺南)
