《调查清样》—撰文 | 文一刀

下午出门，远远看到小区入口有几个人在说话，远看其手舞足蹈、仰头跺脚、情绪激昂的表现似乎在吵架，越走近时，待听清楚其言语内容才知道他们是在谈论西安（楼盘）的房价：“浐灞，那荒郊野外又是河滩沙土地凭啥要一万五，拿着钱去还买不上”，“你以为，大寨路后面，那以前曲里拐弯的地方也早是一万五了”....，几个人血脉喷张的声音当中包含着不解、不服与不知所措。

也难怪，2016年这会儿西安还在连续出台措施艰难“去库存”，积压待售的商品房数量庞大得鬼见了都愁，购房人还能享受到十足的“上帝”待遇。但几乎就是转眼之间，一切都逆转得可怕，尤其是2018年以来，西安人凑在一起不是聊房价就是谈人口。

就在前几天，听到一位65岁哀叹说，她独自居住着一套多年前拆迁安置房，春节至今，以往很少谋面的儿媳妇隔三差五过来与其商讨，其实某种程度上算是逼问，将来她老了是准备把这套安置房留给儿子呢还是女儿。她不明白的是，因为一套房子，难道65就被人盼着离去吗？

如果说小区门口几个人谈论房价的激动夸张还有点儿苦涩中的喜感，这位老人的故事听后已让人心里颇不宁静。这样的场景、这样的故事，以前最多只是在各地新闻中看看，最近却在身边随处可见，时有耳闻。短短一年多时间里，势如破竹的西安房价已在不断刺破普通人的荷载，搅动人们心头的焦虑，扎漏本就脆弱的道德伦理。

谁也不明白这一切到底是怎么发生的：本是积压的房子突然变得奇货可居，哪怕各种限制不断出台，大家也是想出各种办法拎着钱勇往直前。而一旦限制露出变相松动的一面，恐慌心理已经被吊得足足的购房人立刻喷涌如潮而来，城市在“抢人”，人在“抢房”，至于抢房的到底是新西安人还是老西安人，既很难分清也没人关心，大家只知道一点：你准备首付的速度，已经变得追不上房价上涨的速度了。

国家统计局发布的2018年3月份70个大中城市新建商品住宅销售价格显示，与在大多数城市房价普遍回落相比，西安市新建商品住宅价格同比增长11.2%，环比增长0.9%。诡异的是一季度西安的商品住宅却出现了下降，数据显示今年1-3月，西安商品住宅销售面积下降2.0%，房价出现的缩量上涨局面更让人心中发毛。

不过，在一心只在追赶超越上的大西安面前，个体因房价而生的慌乱最多也只能是一点脉动而已，在一个几乎拿不出任何像样支柱产业的城市里，房地产行业几乎是唯一可以仰仗的抓手。房地产被指望着可以助推经济增长、可以带动实体经济复苏、可以拉动其他产业一起飞...。

憧憬虽美好现实情况却让人担忧，最新的统计数据更凸显出一个令人不寒而栗的迹象：房价暴涨、地价暴涨，但房地产投资却持续在放缓并创出自2017年年初以来的新低，今年一季度增速较1-2月又回落8.3个百分点，名义增长只有3.5%，这意味着房地产并没有实质上拉动产业。

2017年上半年，西安的房地产开发投资增速一直保持在20%左右，最高增速达27%，此后持续回落，最低增速至9%；2017年8月之后虽有缓慢回升但幅度不大，自2018年起，西安的房地产投资增速快速下降至一季度的3.5%，降幅大、速度快。

同时，房地产新开工面积等也在下降。数据显示，今年1-3月，西安房屋新开工面积327.43万平方米，下降37.7%。其中，住宅新开工面积237.23万平方米，下降43.1%。房屋竣工面积315.76万平方米，下降32.0%，其中住宅竣工面积140.34万平方米，下降62.2% 。房地产开发企业到位资金增速方面，自去年年初创下58.5的高点之后便持续下降，到2018年1至2月份甚至出现了明显负增长，虽然一季度末出现反弹但地产开发资金增速也仅为4.5%，同样是还不足去年高点的零头。

通常，房地产各项指标走势的传导规律大致为：“销售量—资金来源—房价—投资—新开工”，即随着商品房销售量的上升，房企资金来源增加，在房价持续上涨的预期叠加下，充裕的资金将推动房地产投资增速的上升，进而带来新开工面积的增长。但西安目前出现的情况是商品房销售量的上升的确从2016年年底开始持续推升房价，但在较长时间内，都没有推动投资增速与新开工面积增速的上升，以及到位开发资金增速的上升。

对于这些迹象，虽然冬季禁土令影响明显，但主要归因于此是值得商榷的。另外一种可供参考的解释与逻辑是：西安这轮楼市暴涨背后的人为推动因素过多，使得房地产企业对市场是否进入自发性上涨周期心存疑虑，最终表现在相关指标上。毕竟，在国家自去年以来不断加码的包括各种去杠杆、收信贷、严监管在内的金融调控下，国内金融周期已开始掉头向下且会持续时间很长，加之随着人口老龄化的加剧以及城市化进程放缓，中国房地产市场本已步入中后期，房地产自身下行周期与金融周期下行相互叠加而引发更大的整体调整压力，一城一地很难在这样大趋势下长期走出独立行情。