关注业主自治组织建设 发挥业主大会管理作用

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来源: 天津北方网 作者:晚报张学军 编辑:孟建 2018-07-11 08:32:25

内容提要:2007年10月1日起施行的《物权法》,明确了业主的建筑物区分所有权,规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。

  天津北方网讯:我国商品住房制度的建立,给大家提供了购买私有住房的机会。2007年10月1日起施行的《物权法》,明确了业主的建筑物区分所有权,规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。此外,2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,对业主专有部分、共有部分等规定进行了细化,为业主依法保护自身的合法权益、参与共有部分财产管理提供了依据。

  提高思想认识

  增强业主大会建设主动性

  业主对建筑区域内共有部分财产的共有是成立业主大会、选举业主委员会的重要基础。根据规定,一个物业管理区域成立一个业主大会。如果只有一个业主,或者业主人数较少且经过全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。对于商品房项目,成立业主大会、选举业主委员会是十分必要的。

  一是协商议事集体决策的需要。共有部分财产属于全体业主,那么,对共有部分财产的管理是全体业主的法定义务。一个新建商品房项目竣工入住后,面临诸多管理问题,比如:个别业主私自占用共有部分私搭乱盖,随意圈占绿地或共有场地供自己使用,任意破坏共用设施设备;少数业主将专有部分出租给他人用于办公、经营等影响相邻业主生活等,这些都需要成立业主大会讨论制定管理规约,实现业主的自我约束和发挥业主委员会的监督作用。又如:《物权法》规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”,对于这一规定的落实,如果不成立业主大会,全体业主很难决策选择具体的管理方式。目前,一些新建商品房项目,由于没有成立业主大会,前期物业管理时间较长,少则2至3年,有的时间在5至6年以上,业主遇到共同管理问题无法解决,对物业服务不满意难以更换物业服务企业。还有就是房屋及其附属设施设备的维修,随着投入使用时间的延长,出现屋面漏雨、共用部位损坏是难以避免的,但是,由于没有成立业主大会,没有业主委员会牵头组织讨论决定维修事项,导致出现的问题无法解决,业主对居住环境不满意,迁怒于物业服务企业,引发矛盾纠纷,影响社区和谐稳定。

  二是监督协助履行物业服务合同的需要。对于商品房项目,不管选择哪种管理方式,业主、业主委员会都会面临监督和协助委托方履行合同的问题。尤其是选聘物业服务企业实施专业化服务的商品房项目,如果业主委员会缺失或者不能依法履行相应职责,物业服务企业就有可能出现服务行为不规范、履行合同提供服务打折扣,甚至出现侵占全体业主合法权益等问题。从实践中看到,党政机关、医院学校、机场车站等项目,也是选聘物业服务企业提供服务,但是,作为合同一方,有明确的部门和人员对物业服务企业履行合同进行实时有效的监督与协助,发现问题及时要求整改,对提供服务的满意度很高,合同双方很少发生矛盾纠纷。在物业管理活动中,监督和协助物业服务企业履行合同的主体应是全体业主,只有重视业主大会组织建设,选好配强过硬的业主委员会,建立落实常态监督协调工作机制,才是解决目前存在的物业服务意识不强、服务行为不规范和提供服务质量不高等问题的关键。

  三是促进社区建设和管理形成合力的需要。经过多年的房地产市场发展,商品房项目在我市的既有房屋结构中占有较大比重,并且,这一比重还会不断增加。社区建设和综合治理是不断推进国家治理体系和治理能力现代化的重要组成部分,人民群众居住生活环境的改善和持久维护是社区建设和综合治理的重要内容,也是人民向往美好生活的目标之一,业主大会组织的建立和依法有效发挥作用,对于调动全体业主积极参与共有财产管理、改善居住环境、监督物业服务企业提高服务水平、制约少数业主出现违规违约行为、有效减少物业管理矛盾纠纷发生以及协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系等不可或缺,没有业主委员会动员引导业主广泛参与社区建设和综合治理,难以实现美好居住环境的持续保持。

  坚持问题导向

  摸清业主大会建设管理问题

  我国业主自治组织建设与管理伴随着物业管理行业的发展而出现并发展。各地结合自身发展实际不断探索业主大会制度建设的一系列问题。2003年9月1日起国务院《物业管理条例》施行,对成立业主大会、选举业主委员会等第一次予以规定明确。2007年10月1日起施行的《物权法》,对业主大会的成立、共同决定的事项等在宏观上进行了规定。2010年1月1日起施行的《业主大会和业主委员会指导规则》,对成立业主大会的牵头单位、备案实施以及一系列操作性问题进一步作了明确。从我市来讲,除《天津市物业管理条例》外,市政府还制定出台了《天津市业主大会和业主委员会活动规则》等文件,这些都为业主自治组织建设提供了依据。但是,由于诸多原因,导致成立业主大会难、业主委员会换届选举难和业主大会依法运行有效发挥作用难等问题依然存在。归纳分析,主要问题有以下几个方面。

  一是业主的共有部分财产意识淡薄。我国商品房制度的建立有20多年时间,《物权法》的颁布实施也有10年多时间,目前,居住在商品房项目的业主普遍存在专有部分财产意识强、共有部分财产意识淡薄的问题,很多业主认为,花钱购买商品房只购买了专有部分财产,自己办理了房产证,可以占有、使用、出租和处分,而对于共有部分财产,业主不论是在购房交款签订合同环节、开发建设单位向其交付验房环节还是在办理房产证等环节,都无法感受到这部分财产与自己有任何关系,从而导致对专有部分以外共有部分财产的共有认同感不强。由于参与共同管理的主体地位难以确立,也就影响了每一位业主参与共同管理的责任意识和主动性,表现在不愿意参加业主大会会议、不愿意参加业主委员会成员选举,不按照管理规约要求约束自己行为,对占用小区共用部位、损坏共用设施设备等行为熟视无睹,认为与己无关、不管不问,还有少数业主以各种理由拒交物业费。

  二是部分业主大会组织自治意识和能力还不高。从了解情况看,业主大会成立后,有的业主委员会依法履职主动开展工作的意识还不强,在监督业主遵守管理规约、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同、以及动员引导广大业主参与共有部分财产管理等方面还没有发挥应有的作用;有的业主委员会由于缺少专业知识和相关政策法规知识,在讨论确定维修共用部位、共用设施设备事项、申请使用房屋专项维修资金、组织选聘解聘物业服务企业等方面,存在不作为、乱作为、慢作为等问题,影响相关业主遇到问题的及时解决,引发矛盾纠纷;还有的业主委员会成员大局意识不强、组织纪律观念不强,过分强调个人意愿的实现,不能坚持少数服从多数原则,影响内部团结和形成合力;有的业主委员会对依法履职认识不到位,认为对共有财产管理是物业服务企业的事、是政府部门的事,不把主要精力集中在发动组织业主参与共有财产管理、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同、促进居住生活环境改善等方面,而是不依法理性组织维权;近年来,甚至有个别业主委员会成员在选聘物业服务企业、申请使用房屋专项维修资金以及对利用共用部位、共用设施设备经营等方面出现违法违纪问题,影响业主委员会的公信力。

  三是对业主大会的指导监督职责分工有待明晰、工作机制有待健全完善、职责落实有待加强督促。由于我国物业管理行业发展的历史原因,长期存在物业管理与社区管理相分离、以单一管理代替综合管理、行业管理代替社会管理的局面。一些地方的物业管理行政主管部门既要监督管理物业服务企业,同时还要指导监督业主大会、业主委员会履职。过去有的地方将成立业主大会的筹备牵头工作交给了前期物业服务企业,有的地方则交给了开发建设单位,辖区的街道办事处(乡镇人民政府)、区县人民政府没有将业主大会组织纳入日常管理范围。近年来,随着对业主自治组织管理重要性的认识,各地也积极探索建立完善相关管理制度,落实属地政府管理责任,将成立业主大会的牵头筹备、备案和指导监管等交给了辖区街道办事处(乡镇人民政府)。但是,受历史原因的影响,部分区县政府没有将对业主大会组织的监督管理摆上议事日程,列入对街道办事处(乡镇人民政府)履职的考核内容;有的街道办事处(乡镇人民政府)没有从根本上转变观念,主动依法履职的意识还不强;有的街道办事处(乡镇人民政府)对加强业主大会建设和管理的重要性认识不足,对符合成立条件的商品房项目不主动牵头筹备成立工作;有的街道办事处(乡镇人民政府)担心业主大会成立后的维权,采取能推就推、能拖就拖的处理办法;还有的街道办事处(乡镇人民政府)有关工作人员由于不熟悉相关政策和组织程序,工作中存在畏难情绪。

  多措并举

  发挥业主大会管理共有财产作用

  参与共有部分财产管理是业主的法定义务,不论是选聘解聘管理服务单位,还是日常的管理维护都离不开业主,因此,各级政府和有关部门都应重视和支持业主大会成立,指导监督在工作中发挥自身应有的作用。为此,提出如下建议。

  一是重视健全完善相关政策法规。从创新社会治理体系、进一步明确各级政府、各相关部门职责分工、理顺关系、建立健全长效工作机制、以及解决出现的新情况新问题等出发,组织修订物业管理相关政策法规,解决长期存在的以单一管理代替综合管理、行业管理代替社会管理的问题,为各级政府将业主大会组织建设纳入指导监管范围、坚持依法行政提供法制保障。

  二是重视选好配强业主委员会成员。业主委员会是业主大会的执行机构,社区物业管理离不开它的桥梁纽带作用,实践证明,业主委员会成员选配好与不好直接影响美好居住生活环境的改善和社区和谐稳定。因此,各级政府在指导监督业主大会成立中,一定要把好业主委员会成员的选举关,应动员更多符合条件的党员参加业主委员会成员选举,让广大党员在组织带领人民群众创造美好居住环境中发挥重要作用。此外,还应重视组织业主委员会成员培训,提高依法履职专业能力,引导依法理性处理好维护业主合法权益与做好共有财产管理、创造美好生活的关系。

  三是重视加强宣传引导。物业管理行业在我国虽然经历了30多年的发展,目前我们看到业主的市场主体依然还不成熟,这一市场主体发展不对称问题直接影响和制约了物业管理市场规范健康发展。培育引导业主增强共有财产意识、规约意识、契约意识和消费意识,不只是物业管理行政主管部门的事,更是各级政府、各相关部门的共同责任,因此,多种形式宣传普及物业管理政策法规知识,培育引导业主走向成熟是一项繁重而长期的工作。

  四是重视提高依法指导监管的专业能力。业主大会组织建设政策性、程序性比较强,指导监督业主大会和业主委员会依法履职、协调解决物业管理纠纷、抓好社区物业管理工作还需要具备许多方面的专业知识,因此,对从事这方面工作的各级干部应采取多种形式加强业务培训,不断增强依法行政的业务能力。

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