政策调控压力不减 “人才新政”拉动需求

2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年，是房地产长效机制建立的关键年份，同时，3月全国两会的召开，明确提出“调控决心不变、目标不变、建立长效机制的方向不变”，延续2017年的调控政策不放松。

2018年上半年天津房地产市场调控政策持续深化，严格贯彻落实房地产调控措施，积极抑制非理性需求，扼制投机炒房的现象，一季度天津市住宅市场供销量齐降，密集的调控政策使住宅市场逐渐降温。2018年5月16日，天津市政府发布人才新政，降低了外来人才的落户门槛，刺激了住宅市场需求回暖。截至第二季度，天津住宅市场供销明显提振，供销比接近1:1，短期市场呈现供求平衡的状态，市场预期逐渐回归理性。2018上半年，津南区供销量（供应量84.34万平方米，成交量75.86万平方米）均居榜首 ，和平区受多个项目高价影响，商品住宅成交均价为全市最高达46,176元/平方米。

预计2018年下半年，在“人才新政”的刺激下，短期内住宅市场需求升温，但整体从严的调控基调不会改变。 在强有力的调控措施下，未来天津住宅市场将走向平稳发展的道路，预期房价将进入平稳期。同时，随着各大开发商持有“自持住宅用地”规模的不断扩大和政府对租赁住房市场的大力扶持，将会加快推进租赁住房市场的发展，逐步实现“租售并举”的住房制度，完善房地产长效机制的建立。

优质零售市场需求维稳 零售市场边缘化趋势愈发明显

2018上半年，天津消费市场运行稳定，全市消费品零售总额同比增长4.3%，比一季度回落了1.5个百分点，居民消费持续平稳增长。其中，服装、鞋帽、针纺织品类增长8.5%；大众餐饮保持活跃，限额以下住宿餐饮业营业额增长12.1%。

2018年上半年，鲁能城购物中心入市天津优质零售物业市场，给天津零售市场带来12万平方米的商业体量，至此，天津零售市场购物中心总存量达到215.2万平方米。上半年，天津优质零售市场租赁需求保持稳定，截至二季度，核心商圈空置率环比微升0.2个百分点，至8.6%，首层平均租金走势相对平稳，为每月每平方米465.5元。

2018年下半年，天津零售市场预计实现约20万平方米的新增商业面积，其中优质项目陆家嘴中心L+MALL的入市，将为西站商圈注入全新的活力。未来，随着大量新增供应的入市，天津零售市场供应过剩的风险将逐渐凸显，对开发商和运营商而言，亟需富有创意的经营理念和精准的商业定位以提高市场竞争力。随着核心商圈供应量的减少，天津零售市场边缘化趋势也愈发明显，未来，非核心商圈大型社区商业项目将成为供应主力。而大量新增供应在加剧零售物业市场竞争的同时也会在短期内拉高全市零售市场的空置率，预计租金也将面临下行压力。