近日，业内传出龙湖冠寓换帅的消息。房小评从龙湖相关负责人处求证得知：龙湖集团CEO邵明晓的确会亲自挂帅，担任龙湖冠寓CEO和董事长，接受总经理张智聪汇报工作。

而龙湖冠寓成立后的首位CEO，龙湖集团副总裁韩石，将调任分管龙湖集团海外市场拓展工作。

这是今年初，冠寓总经理人选变更后的再度人事变动。彼时，冠寓总经理王俊英离开龙湖，接替他的张智聪是龙湖仕官生，原任深圳（楼盘）龙湖总经理时，就直接向邵明晓汇报工作。

2年前，龙湖冠寓产品线首度面世，龙湖从大悦城挖来韩石担任CEO，又任命集团体验中心总监王俊英为总经理。

2年时间内，长租公寓已经与地产、商业、物业并称为龙湖四大主航道业务，龙湖冠寓已陆续在16个一线及领先二线城市开业运营，累计开业房间数量超2万间，到今年底，累计开业房间数量将达到6.5万间。

这项新兴业务已经度过发展初期，步入主航道，管理人员却为何今年先后离开？

龙湖相关负责人给出的回应是正常人事变动，不过房小评在从内部人士处获知了另一种说法：目前龙湖对于冠寓的发展速度并不满意，尤其是北京（楼盘）等城市获取项目缓慢，部分项目在内部审计时被认为拿贵了，甚至是在拿项目过程中涉及利益输送问题等等。

不管原因为何，如今冠寓的管理阵容的确迎来了一次升级，由龙湖集团CEO挂帅，原来的地方大员任总经理，这无疑表明了冠寓在龙湖战略版图中的重要性，也说明了龙湖对于冠寓发展问题的重视。

龙湖冠寓，试水两年，尚未赚钱

长租公寓的盈利模式究竟是什么，至今没有成功案例可以说清楚，但这并不妨碍房企们前赴后继去挖掘这块庞大的市场。

当传统的房地产开发告别暴利时代，市场规模也开始触及天花板，企业必须寻找新的业务增长点，而租赁这样一块符合国家号召和居住升级趋势的业务领域，可能蕴藏的机遇值得一试。

不仅要试还得要抢，这5万亿规模的租赁市场中，不仅有中介公司、创业公司先声夺人，如今更是1/3的房企都在布局。哪怕前期需要持续烧钱，也得先跑在前头。有业内人士曾经分析过，长租公寓出租率得做到95%才可能赚钱。

韩石曾表示，冠寓3年内不考虑盈利。

现在冠寓还处于投入期，投资巨大，整体并未回本。冠寓单房间的的租金体现在负债表上是赚钱的，龙湖希望开业的冠寓达到一定规模之后，房间基数的增加会将前期的投资逐渐分摊消化，进而实现盈利。

据邵明晓在中期业绩会上透露，龙湖的目标是将平均出租率做到88%-90%，内部指标是35%的毛利，12%-15%的净利。

今年上半年已开业的冠寓整体出租率为76.2%，其中开业超过六个月的项目平均出租率为90.1%。期内租金收入为1.39亿元，占龙湖总租金收入的7.5%，而商场部分的租金收入占到总租金收入的90.7%。

既然长租公寓与商业并称为主航道业务，而且龙湖希望冠寓成为一个全新的利润增长点，那么冠寓还面临很大的规模增长任务，至少得能在租金贡献上与龙湖的天街分庭抗礼。目前看来，任重道远。

今年上半年，租金也就与利息持平

目前，龙湖的长租公寓只有20%属于重资产，也就是以龙湖所持有的物业进行发展，剩余80%为租赁物业，也就是传统的二房东模式。最终，这一比例会实现翻转，龙湖会逐步加大重资产的持有，最终达到80%的重资产占比。

之所以选择从轻资产入手，一是因为可以实现迅速开业，在具有稳定的物业运营收入后，可以在REITs和ABS方面做一些尝试。二来，重资产拿项目沉淀资金巨大，很难通过租金方式回笼，因此初期不可大范围推行。

近来，由于各大银行宣布暂停了租房贷款业务，导致多家第三方长租运营机构资金链断裂爆仓，这还是二房东模式的长租公寓所面临的资金问题。

开发商入局长租公寓的优势的确是资金实力比较强，比如龙湖年中时在手现金为人民币421.3亿元，相比起来对长租公寓的投入压力就不显得那么大，

但开发商的资金也不是白来的，都需要付出资金成本。诚然，在房地产融资持续收紧的态势之下，布局长租公寓业务给房企们开了一个来钱的口子。

去年底，龙湖50亿的住房租赁债获得证监会核准。今年初，龙湖发行第一期30亿元五年期住房租赁专项公募债券，票面利率5.6%。这是国内首单用于支持长租公寓运营的公募债券，其中21亿元的资金用于龙湖冠寓7个项目的投资。

但是，这笔资金投入进去，短期也是赚不回来的。上半年，整个冠寓的租金收入只有一个多亿，与这笔债券年利息基本相当。因此，要靠租金将前期投入成本分摊很困难。

而且，随着龙湖冠寓规模不断做大，由轻到重，加大重资产占比投入，这种资金沉淀会越来越大，靠租金和借钱如何持续下去呢？

答案呼之欲出，长租公寓回报的最终发展出路，还是做大规模，实现上市。