房价下跌的顾虑，中国“养儿防老”的思维定势，产品牵涉到房地产、金融、财税、司法等多个业务领域，操作复杂……这种种因素使在国外操作成熟的以房养老在中国市场上显得有些孤单和清冷

　　看着墙上的时钟指针定格在9点钟，年过七旬的康恩伯（化名）拎着手提袋匆匆出了门，他要赶在早市收摊前采购好一天的蔬菜，虽然只有别人挑拣剩下、品相不好的蔬菜，但胜在价格便宜。

　　这曾是康恩伯夫妻二人的日常生活。

　　不过，这两年来，两位老人不再光顾早市卖剩下的蔬菜，而是去超市买最新鲜的时蔬；从未出过国门的他们不仅去了港澳台，还在德国旅居了1个月，又去了北欧四国。最近两位老人又在计划，完成美国旅行后，前往莫斯科，去了结他们的莫斯科情结。

　　而康恩伯的生活之所以发生如此大的改变，还在于3年前，他和爱人办理了以房养老保险业务。

　　在2008年唯一的女儿离世后，尽管康恩伯夫妻俩每月合计有六千余元的退休金，但为了储备日后的医药费，不得不节衣缩食。2015年，他和爱人购买了幸福人寿以房养老保险产品，成为国内首批以房养老保险客户，两人每月可领取9100元养老金。有了这笔可观的收入，他们打算换一种更为从容的活法。

　　今年7月底，在以房养老保险试点4年之后，中国银保监会下发文件《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》（以下简称《通知》），决定将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。

　　试点4年间，累计签约的两百余保单中，有生活得以改善的老年人的感恩，也有行业内的担忧和观望，亦有亲身参与者的困惑与期待。

　　孤独的吃螃蟹者

　　康恩伯参保的以房养老保险，规范的叫法为老年人住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的商业养老保险业务。

　　通俗的讲，就是老人把自己名下的房产抵押给保险公司，在房屋产权、使用权仍归老人所有的情况下，保险公司根据房产的价值，按比例每月向老人支付养老金，直到老人身故。老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

　　以房养老最早起源于荷兰，在美国等金融市场发达的国家已运行许多年，而在国内最早提出以房养老保险建议则是在2003年。当年身为中房集团董事长的孟晓苏向时任国务院总理温家宝呈送了在中国建立“反向抵押贷款”的寿险服务建议。

　　不过，由于多种原因，一直到2013年国务院下发《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”才出现在国务院的官方文件中。

　　2014年6月，原保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，在北京、上海、广州、武汉4个城市进行试点。

　　其时，孟晓苏在幸福人寿担任董事长，在他的主导下，幸福人寿成立专项领导小组，并启动调研，于2015年3月推出了房来宝A款产品。记者了解到，同期还有另外3家保险公司进行试点，不过几年来，真正推出产品，进行业务实质运作的只有幸福人寿一家。

　　孟晓苏认为，基于中国庞大的老龄化人口和失独、无子女家庭基数，中国将对以房养老保险有巨大的潜在市场需求；而以房养老保险的基础资产——房产价格即便会出现波动，但长远来看，仍会上涨。

　　不过，很多保险公司顾虑房价下跌、担心中国“养儿防老”的思维定势难以短时间打破，而该产品又牵涉到房地产、金融、财税、司法等多个业务领域，操作复杂，不敢贸然涉足。这使得无论是孟晓苏，还是幸福人寿的身影在这个市场上都显得有些孤单。

　　以房养老之惑

　　在很多人看来，中国人千百年来的传统是“养儿防老”“但存方寸地，留与子孙耕”，以房养老保险更适用于孤寡失独老人，一旦出了这个边界，势必遭遇很大的阻力。

　　现实似乎也在一定程度上印证了这一点。

　　幸福人寿反向抵押养老保险办公室高级专员陈磊回忆，2014年下半年，幸福人寿要推出以房养老保险的消息传出后，北京有一位老夫妻就打电话前来咨询想办理入保。然而，在该产品推出的前十多天，这位老人的爱人不幸去世，房屋之于老人便不再是完全产权，而常年不来往的儿子则跳出来，坚决反对老人入保，由于儿子的反对，这位老人至今都未能办成业务。而在这两年中，对方也未承担赡养老人的义务。

　　而有的投保老人即便已经签单，甚至都办理抵押了，最终也不得不因子女儿孙的软磨硬泡，甚至是断绝家庭关系的威胁，而不忍心或者不敢再办下去了，只得撤单。

　　而随着房价的上涨，个别老人也会重新算账。以一套2016年评估价为500万元的房产为例，保险公司给付的养老金每月约为1.5万元，在房价上涨到近700万元后，老人认为卖房吃利息于他而言更为划算，于是在还有其他居所的情况下选择了退保。

　　幸福人寿提供的数据显示，截至8月31日，以房养老保险业务在8个试点城市累计签约214单（147户），累计承保149单（105户）。其中，北上广投保客户占绝大多数，平均投保年龄71岁。

　　银保监会的《通知》下发后，很多媒体和业内人士结合幸福人寿的试点情况，多用“遇冷”一词来描述以房养老保险4年的试点结果，并认为以房养老保险的扩围前景难言乐观。

　　对此，无论是孟晓苏，还是幸福人寿推进该业务的工作人员，都不甚认同。他们认为，是外界对试点期间入保人数规模的期望值太高。

　　孟晓苏告诉记者，当初试点时，公司确定的规模就是200户。  记者了解到，考虑到以房养老保险本身就是一款小众产品，幸福人寿方面其实未做大规模主动推销，多是老人主动来电来访做成的。

　　经过4年的市场培育，幸福人寿的数据显示，有子女家庭投保比例已经高于无子女家庭，开始有越来越多的年轻人来电来访，为父母咨询办理以房养老保险相关事宜。

　　抵押法条冲突

　　当然，作为以房养老保险市场的第一个吃螃蟹者和探路者(3.590, -0.10, -2.71%)，幸福人寿在实践中也遇到了不少难题。

　　面对一个国内刚刚起步的新型保险产品，不仅老百姓(61.230, 1.28, 2.14%)的认知和接受度有限，一些二三线城市办理抵押、公证等相关业务的基层工作人员也有颇多困惑，使得业务推进颇费周折。

　　与银行正向按揭贷款办理一般性抵押不同，其抵押的金额和期限都是固定的，而反向抵押养老保险需要办理最高额抵押，即根据协议约定，在最高债权限额内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。

　　陈磊解释，由于老人身故的时间不确定，因此抵押期限不确定，届时抵押的金额也具有不确定性。如果按照当下的房产评估价来计算其抵押价值，那么根本无法覆盖保险公司的抵押成本支出和风险。

　　但相关城市办理抵押业务的工作人员会搬出担保法第35条的规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”

　　每次遇到这种情况，幸福人寿的工作人员都要同对方作大量细致的沟通，并搬出2007年出台的物权法予以解释。

　　陈磊学外语出身，但是在这几年推进以房养老保险业务的过程中，她几乎把担保法、物权法、继承法等相关法律的条款熟记于心。

　　在保险公司工作人员搬出物权法后，“一些思维比较开放的，还是能接受的，但实际上他在办理时也是战战兢兢地办，毕竟对应的上级部门并没有发文告诉他一定能办，而基于双方的约定又可以办理”。

　　但并不是每次办理业务都能如此幸运。陈磊坦言，有的地方抵押登记部门就坚称，以房养老保险抵押业务跟担保法是衔接不上、不匹配的，因此不予办理，导致业务无法向前推进。

　　据陈磊介绍，一般情况下，以房养老保险业务走完整个流程至少需要两个月时间，但是因为有时卡在抵押环节，使得业务流程拖了近一年才走完。

　　公证环节因以房养老骗局躺枪卡壳

　　让以房养老保险业务推进缓慢的还有公证环节。

　　近几年来，在正规的以房养老保险业务推进缓慢时，一些打着国家政策支持旗号、利用公证等法律增信背书的以房养老骗局却层出不穷，导致不少参与的老人损失惨重，流离失所。

　　为了规范公证执业行为，2017年8月，司法部印发了《关于公证执业“五不准”的通知》（以下简称“通知”），提出不准办理涉及不动产处分的全项委托公证、不得办理具有担保性质的委托公证等五项要求。

　　然而，这份旨在保障老年人权益的规定，却在执行环节出现了一些异化。

　　陈磊告诉记者，这份通知下发后，一些二三线城市的部分工作人员在办理以房养老保险的公证时，特别谨慎犹豫，甚至暂停了相关业务；在保险公司拿出一系列国家鼓励以房养老保险的政策据理力争后，对方也只是表示“要研究一下”，等明确可以办的时候再通知。

　　而“研究一下”，则意味着这笔业务卡在公证环节无法继续向下推进。陈磊告诉记者，在三番五次沟通无果的情况下，有的老人就会比较着急，其中有一位老人在无奈之下，就向当地市长热线打了投诉电话，最后该笔业务得以放行。

　　不过，这种特事特办并没有理所当然地适用于后续的同类业务，保险公司在办理后续业务时仍需要不断的沟通。“曾经有两个月，为了跟公证处沟通推进业务，我们工作人员给相关部门至少打了10次电话、每个星期都去一趟。”当时，身在北京总部的陈磊也给对方去过两次电话，详细解释这一业务的特点，每次都沟通半个小时以上，还好最后经过反复耐心的沟通事情得以解决。

　　此外，以房养老保险业务需要老人指定继承人，如果老人指定的是法定的第一顺位继承人，那么公证处会积极办理；而如果因为与子女关系不睦，指定外甥、侄子或朋友等非法定或非第一顺位继承人，即便老人是在清醒意识下表达的真实意愿，一些公证处也担心有朝一日老人的子女大闹公证处，而生出很多担心和顾虑，甚至拒绝做公证。

　　陈磊告诉记者，曾经在一城市有一位老人因为女儿不孝，想在投保时将继承人指定为经常照顾自己的女婿，经过多番沟通，当时合作的一家公证处就一直不敢办理。

　　扩围还需政策助力

　　在试点推进缓慢的情况下，此次银保监会发文将以房养老保险推广至全国，在业内人士看来，这与我国老龄化趋势进一步加剧、社会养老负担加重不无关系。

　　全国老龄办最新统计数据显示，2017年，60岁以上老年人口达2.4亿人，占总人口的比重达17.3%。预计到2010年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右。另据中国社会科学院世界社保研究中心发布的《中国养老金精算报告2018—2022》显示，养老保险基金会出现收入增速放缓、支出增速加快、未来三四年中国养老金“收不抵支”的省份约为13个至14个。

　　为了应对养老压力，政府一方面划拨部分国有资本不断充实社保基金，另一方面，也在通过更为市场化的力量缓解，比如推出个人税收递延型养老保险等措施。

　　中国老龄科研中心的副研究员陈泰昌在接受法治周末记者采访时表示，在我国社会老龄化趋势加快的背景下，推出以房养老保险这种具有创新性的产品，对于构建多层次养老保障体系，具有非常重要的意义；对于主要拥有房产的老人而言，也可以多一种养老选择。

　　然而，记者注意到，在银保监会此次发文表示要将以房养老保险推广至全国后，积极响应者依然寥寥。

　　一位保险行业资深精算人士告诉记者，他所在的保险公司目前还没有推出以房养老保险的计划，如果监管部门力推，公司也可能会推出相关的产品，但恐怕不会投入太大的资源。

　　而要引导保险公司进入这一市场，学界和业界均认为，除了市场自发不断趋于成熟外，还需要政策助力。

　　中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文撰文指出，从美国、香港等地以房养老保险的发展实践看，政府给予政策支持，是其迅速发展的重要因素。

　　如美国，在以房养老保险启动阶段，投保人数同样很少。1988年美国政府通过一项法案，授权“联邦住房管理局”（FHA）向承保人（保险公司）和投保人（老人）提供保险保障，随后美国住房反向抵押市场迅速发展起来。

　　郑秉文建议，在国家政策层面，应尽快将老年人住房反向抵押，纳入到我国养老保障体系的制度安排之中，提供相应的政策支持；在法律环境层面，对于现有的继承法、物权法、担保法等法律衔接中存在的一些空白点，也亟需修订相关法律条文。

　　“尤其是保险公司数量增加、产品种类繁多，就有可能遇到很多其他法律问题，届时多部委应协力专题讨论解决这些法律问题，打通相关法律瓶颈，为反向抵押创造良好的法律环境。”郑秉文指出。

　　北京大学国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任、中原集团首席咨询顾问、中国房地产业协会经济组专家张坤昱表示，相对于普通的寿险产品，以房养老业务横跨房地产、保险等领域，涉及抵押登记、公证等环节，手续复杂繁琐，“关键是要各方都能算得过来账，保险公司辛苦经营一番，要能有所收益；老人也要能从以房养老保险中找到其价值。只有这样，才能够调动各方的积极性，让对社会有益的业务良性发展起来”。

　　让先行探索者感到欣慰的是，2017年7月，国务院印发《关于加快商业养老保险的若干意见》，提出支持商业保险机构开展反向抵押保险业务，在房地产交易、登记、公证等机构设立绿色通道、降低收费标准，简化办事程序，提升服务效率。

　　近日，中国银保监会相关部门负责人袁序成在接受媒体采访时透露，未来将进一步与自然资源部、司法部等相关部委沟通，力争通过联合发文，推动解决制约反向抵押保险业务发展过程中的一些操作性问题。