“凶猛”的租金:房价被冰封房租却上涨

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来源: 中国房地产报 作者: 编辑:孟建 2018-11-09 08:51:00

内容提要:在经历了9、10月北京租房市场平缓回落之后,11月的第一天,我爱我家便被爆出了涨价20%的消息,这让租房住的“北漂们”心头着实紧了一下。

  在经历了9、10月北京租房市场平缓回落之后,11月的第一天,我爱我家便被爆出了涨价20%的消息,这让租房住的“北漂们”心头着实紧了一下。

  中国房地产报记者了解得知,日前,一位居住在海淀区大河庄苑小区的租户反映,自己租住的房子即将到期,并且接到了我爱我家的涨价通知,租金由5700元/月调整至7000元/月,涨幅达22.8%,远超去年平均10%的提价速度。还发现,我爱我家此次大幅上涨租金,刚好是在北京房地产中介行业协会组织10家租赁企业两个月不涨租金的承诺期结束之后。有业内人士预测,接下来北京的租房市场很可能会出现补涨期。我爱我家的一位前员工向中国房地产报记者表示,9、10月份由于租房市场整体供需趋于平衡,所以房租没有出现明显上涨,预计四季度会出现季节性上涨。另外,过去两个月中介机构不涨租金向市场投入12万套房源,接下来他们很可能会大幅提升租金确保自身利润。

  来自房租的困扰

  在漫长、森严的调控下,房价被彻底冰封,令人意想不到的是租金上涨却在这个夏天刺痛了人们的神经。多家研究机构的数据表明,一线城市房租均在7月出现了上涨,其中北京最为突出。

  我爱我家集团研究院统计显示,2018年前7个月,北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%。在价格上,7月份,北京的住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%,以92.33元/平方米的租金甩开其他一线城市。

  4900元是什么概念呢?北京市统计局数据显示,2017年全市居民人均可支配收入为57230元,比上年增长8.9%,即月人均可支配收入为4769元,低于2018年7月份北京租赁住房的平均价格。

  据中国国际技术智力合作公司发布的数据,2017年本科毕业生起薪平均水平4854元,其中北京本科生为5200元。另据《2017年应届生租房价格报告》,84.2%的应届毕业生需要租房,北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。

  根据“2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜”的数据,即使清华、北大这样顶尖名校的毕业生,平均月薪也就9000出头。按此计算,在北京仅租房一项就要花掉他们薪酬中的很大一部分。

  在经济学上,有一个名词叫做“恩格尔系数”,指居民家庭中食物支出占消费总支出的比重。

  如今,用来衡量大城市中年轻人生活水平的指标又多了一个,叫做“房租收入比”,有人将这个比例称为“房格尔系数”。

  有一项调查研究显示,30%是房租收入比的“黄金分割”点。低于30%,处于幸福区间范围;超过30%,租金压力就会影响生活的幸福感。

  2017年,易居房地产研究院公布的《全国50城房租收入比研究》报告显示,全国50个城市中,超七成房租收入比较高。其中,北京的房租收入比高达58%,在全国城市中居首位。

  值得注意的是,北京的房租收入比还在上涨,一张由21数据新闻实验室绘制的图表显示,2018年北京的房租收入比为60.1%。实际上,房租收入比反映了在一个城市的生存压力,无疑在北京生存压力是巨大的,而且这种压力在一直增加。

  房租依然“凶猛”

  8月20日,北京房地产中介行业协会紧急组织10家租赁企业公开承诺:在两个月内投放12万套(间)不涨租金房源。

  之后,北京住宅租金上涨的势头得到了控制。记者从中国房价行情网获悉,9月北京住宅租金平均单价为93.7元/平方米,仍大幅领跑一线城市,同比涨幅18.24%,环比下跌1.23%。

  10月21日,北京市房地产中介行业协会组织10家租赁企业不涨租金的承诺期结束,数据显示,截至10月20日,10家租赁服务企业累计投放房源133131套(间),完成公开承诺总量的1.1倍。

  另外,环比9月,北京住房租赁市场量、价继续回落,成交量环比下降约8%;租金方面,自如整租的租金环比下降5.5%,相寓租金环比下降4.3%;蛋壳租金环比下降0.1%。

  尽管租金连续两月持续回落,但对于北漂一族来讲,房租依然“凶猛”。方庄附近一位我爱我家的销售人员告诉中国房地产报记者,目前整个方庄区域的房源,60平方米左右的两居室每月房租基本在6500元左右,而去年还能碰到5000元的房子。在链家APP搜索发现,如今方庄区域的整租房源,70平方米以下的两居室最低租金也要6000元/月,80平方米以上的两居租金几乎在8000元/月以上,超过10000元/月的两居室更是比比皆是。“北京的房租价格很难大幅回落,短期内甚至会出现补涨的可能。”克而瑞北京一位分析师向中国房地产报记者表示,影响房租的因素有很多,从短期来看,政府控价影响了中介的利润,一旦限制放开很可能会出现一轮猛涨。

  中原地产首席分析师张大伟则对记者表示,很多机构公布的数据并不可信,这就是为什么数据显示房价或者房租降了,但买房或者租房的时候却感受不到价格下降。而且他们手中有大量的房源,一定程度上对市场有着定价权。

  该涨还是该降?

  面临不断上涨的租金,SOHO中国董事长潘石屹却给出了截然不同的看法,北京住宅租金回报率只有1%,即使租金再翻两番,作为房子的拥有者,仍然亏本。目前银行的贷款基准利率是5%,所以租金回报率就应该是6%或7%。

  数据显示,今年上半年中国17个大中城市的普通住宅租金回报率均值为2%,北京的租金回报率均在1.5%左右。由于房价平稳、租金上涨,2018年9月北京的租金回报率为1.67%,相比去年同期上涨了14.6%。但租金回报率水平仍然较低,需要59年才能通过租金收回成本。

  与此同时,全国40个重点城市中有30个城市租金回报率是下降的,甚至北海(楼盘)、呼和浩特(楼盘)、西宁(楼盘)、太原(楼盘)、西安(楼盘)租金回报率同比跌幅达到了20%以上,主要是由于这些城市今年以来房价出现了补涨,在租金相对平稳的情况下租金回报率呈现出较大的跌幅。

  在业界看来,租金回报率越低表明房价相对水平越高,越有可能存在房价泡沫风险。目前全国40个重点城市中虽然部分城市租金回报率上涨,但多数城市租金回报率仍然是不断下降的,意味着市场风险在不断增加。  对此,潘石屹指出,让租金回报率回到一个合理稳定的状态,一个是让分子往上涨一些,分子是租金;二是让分母往下降一些,分母是房价。另一条路就是拖下去,压力积聚到一定程度,自己爆炸。 

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