2019年以来，房地产市场“一城一策”逐步落地，市场出现一些回暖迹象，但在政策收紧、预期转变背景下，又给市场敲响了警钟。那么，今年上半年市场究竟发生了哪些变化？下半年又将何去何从？近日，贝壳研究院发布《2019中国房地产半年报》（以下简称《报告》）指出，上半年全国重点城市房地产市场（主要为一线城市和区域中心城市）从低靡中走出，但回暖并不稳定，市场整体表现出“前高后低，分化加剧”的特点。上半年后期成交量虽然回落，但新增客源及带看量并未同步减少，这意味着下半年购房需求仍在，有一定上行动力。不过，重点城市的改善型需求受制于认房认贷难以释放，市场缺乏大幅向上动能。

　　上半年：前高后低分化加剧

　　《报告》显示，2019年上半年，部分城市出现楼市“小阳春”、土地市场回暖等苗头。贝壳研究院数据显示，重点14城（北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州）二手房市场大幅调整后，需求开始释放，同比去年微增3%，但由于去年下半年成交低靡环比则增加52.3%，从底部走出。

　　“上半年，重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖。”贝壳研究院首席分析师许小乐分析认为，这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续，2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

　　2019上半年市场的分化也更为明显。其一，调控较早的城市波动小，如上海、北京等城市市场升温相对温和。其二，二线新房市场分化，前期回落较早的强二线与东北、西南地区部分城市出现回暖，如天津、南京、长春、昆明等；其三，土地市场分化，二线城市升温更加明显。

　　下半年：“稳”是政策主基调

　　展望下半年，《报告》认为，重点城市市场潜在需求普遍存在，这将是支撑下半年市场的上行动力。贝壳交易数据显示，二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑，且新增客房比近期呈现持续上升趋势。但这股力量尚不能支撑房价大幅向上。这是因为目前重点城市都是改善型需求主导的市场，认房认贷的政策下换房需求的杠杆被极大压缩，不存在大幅向上动力，“稳”是下半年的大主题也是市场面的常态。

　　许小乐提醒，当下市场仍处于严格调控下，需求难以释放，后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。在贝壳研究院监测的29个重点城市中，有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月，库存下降的城市仅有上海和苏州。

　　政策面上，许小乐分析，从内部来看，过去20年尤其是近10年的金融宽松，住房投资属性大幅增强，不利于长期消费和经济的增长。从外部看，刺激房地产投资与消费，无疑会挤占其他行业的投资与居民其他方面的消费，结果是实体经济进一步空心化，内需进一步疲软不振。许小乐认为，宏观经济压力下政策不能“紧”，房地产防风险下政策不能“松”，“稳”+“一城一策”仍是政策主基调。

　　成都：成交回暖均价跌5.8%

　　聚焦成都楼市，其即是典型的“前高后低”代表。今年前4个月，成都二手房均价随成交回暖而温和上涨，后2个月二手房量价同步下行。

　　贝壳研究院数据显示，成都2019年上半年链家二手房成交同比增加34%，增幅处在14城前列。不过许小乐指出，这是由于2017-2018年成都两度调控，2018年成交基数较低，因此今年上半年同比、环比升温均较为明显。

　　然而，成交价并未同步上行。6月成都二手房均价14569元/平，同比下跌5.8%。许小乐表示，“随着限购期满，加上‘地王’新房项目的陆续入市，部分需求可能向二手房市场转移，预计下半年成都二手房市场需求将在目前低位状态下得到缓慢释放。”

　　对于下半年的成都楼市，许小乐分析说：“限购期满，加上‘地王’的新房项目的陆续入市需求可能向二手房市场转移，预计下半年成都二手房市场需求将在目前低位缓慢释放。”