广州，作为全国第一个商品房的诞生地，大盘模式，连片开发的先祖，它一直以来都是房地产开发城市中的领头羊。

　　而这一次，广州又将在地产界，抢开先河！10月24日，一个地产全新物种——轨交TOD物业，也将席卷而来。

　　说到TOD，可能很多人早已耳熟能详，但能解释清楚的人，却寥寥无几，更别说全新物种的轨交TOD物业了。

　　|中国首个TOD枢纽综合体

　　所以，为了让更多的人了解TOD项目，10月16日，房产君与数位媒体人，一起参加了越秀地产大湾区轨交地产公司TOD全国行活动，实地考察了深圳前海时代、北京琨御府，两个优秀的轨交TOD物业案例，并拿到了超多干货，下面我们一起来看看！

　　|媒体正在参观深圳前海时代

　　TOD，到底是什么？

　　所谓TOD，说得通俗一点就是“用圆规画圆”，中心点就是火车站、机场、地铁等公共交通枢纽，半径就是你5-10分钟步行的距离，在这里，它能同时满足你居住、工作、生活、休闲、购物等一系列需求，比如日本新宿、香港九龙站等。

　　| TOD示意图

　　而在住宅项目中，最受关注的，莫过于轨交TOD项目(即：地铁车辆段上盖项目)。

　　作为城市迭代更新的产物，轨交TOD项目，不仅可以在有效空间内为时间做减法、为生活做加法，它更是连接城市的纽带，可激发城市区域活力，减小城市拥堵、吸引更多的人才。

　　|轨交TOD项目模型示意图

　　如上图所示，轨交TOD项目，通常分为三个夹层开发，0-9M为地铁停靠或检修空间，9M-15M/16M为地下停车场，而15M/16M以上才开始建住宅。

　　|轨交TOD项目空间示意图

　　说到这儿，可能会有人质疑我：“说了这么多也是白说，一个成型的案例都没有，怎么证明它的好？况且，轨道上盖住宅，不会有很大噪音吗，质量和安全性问题又是如何保障的？”

　　恰好，在“TOD本土化发展媒体交流会”上，专家们针对以上问题，做了详细的解答。

　　| TOD本土化发展媒体交流会现场

　　　TOD社区，能为业主带来怎样的生活？

　　基准方中TOD设计研究中心总建筑师，杨鹤峰：从社会学的层面来看，车辆段上盖住区，必定会形成一种具有“高度”的生活，这种“高度”体现在，其对社会资源的整合所带来的效率的提升与能耗的下降。

　　从物质空间维度看，这种“高度”又切实体现在了社区的主要平台与常规市政道路之间的垂直高差。

　　| TOD设计研究中心总建筑师，杨鹤峰

　　如何规避噪音和振动，保证安全？

　　北京市劳动保护科学研究所顾问，何蕾：其实，早些年，因为无法解决噪音和振动问题，所以，政府是不给搞车辆段上盖住宅的，即使同意了，也有严苛的限定，但经过10年的研究，2017年，我们已在技术上解决了这个难题，成功探索出了一套“地铁车辆段上盖建筑振动控制成套技术及应用”。

　　所以，现在政府不仅同意，而且还鼓励提倡全国各地建设TOD项目，这也是为什么近两年TOD突然爆火的原因。

　　|北京市劳动保护科学研究所顾问，何蕾

　　如今开发的轨交TOD项目，在降噪减振上，使用了多项技术及措施来规避。从轨道、土、建筑三个方面入手，可以将噪音和振动降到最低。同时轨交TOD还能实现垂直交通，人车分流的天然优势，安全性反而更有保障。

　　　业主切身体会：完全不吵，震感无影响

　　当然，光听设计师说，肯定还不够，轨交TOD项目到底好不好，住在这里的业主才最有发言权！

　　所以，房产君也特地采访了两位北京琨御府的业主：

　　|北京琨御府业主陈先生和苏女士

　　房产君:陈先生，您好，您大概是什么时候买的这个房子，目前在这个小区住了多久？居住感受如何？

　　陈先生：我是2013年买的这个小区，16年交房入住，当时买这个项目，主要是因为环境比较好，低密度，另外就是地铁上盖，交通非常方便，总体感觉算是闹中取静。

　　房产君:大部分人对轨交TOD住宅都心存疑虑，比如，住在这里会不会很吵？地铁进出时会不会振动的很厉害？所以，你们住的这几年，真实感受如何？

　　陈先生：我住在这里，完全没有觉得吵，也感觉不到有振动。刚开始买的时候，确实有考虑这一方面，但交房住进来以后，就完全没有了这些担忧了。

　　苏女士：我和陈先生一样，也完全没有感觉到噪音的问题，相反，这个项目还比之前买的房子更安静，因为它是地铁车辆段上盖嘛，相当于在地面15米以上，才开始建房子，所以反而比其他住宅更安静，完全不吵闹！

　　不过，在振动问题上，苏女士的感受和陈先生不同，她说，她偶尔能感受到轻微的振动，可能是在地铁驶入或驶出时，不过，影响很小，可以忽略。

　　苏女士还说，她从中介人员处得知，今年楼市大环境不好，琨御府周边很多项目房价基本都是横盘状态，甚至有的略微下跌，但唯独琨御府却一直在涨。

　　截止目前，项目二手房已经卖到15万/㎡了，而苏女士入手时仅7万-8万/㎡左右，不得不说，这与其是轨交TOD项目，有着一定的联系。

　　|媒体参观北京琨御府后合影

　　媒体人：轨交TOD社区，打破固有印象

　　同样，作为资深媒体人、楼市前线出品人王荔珏，在参观完这两个项目后，她也说出了自己的第一感受。

　　珏姐表示，在参加这次活动之前，自己一直都对轨交TOD项目存有疑虑，担心噪音和振动太大，会影响休息，但看完后才发现，在小区里，竟然无比安静，也丝毫没有任何振动感觉。

　　另外，她更是被北京琨御府的园林景观所吸引，并惊叹到“在地铁上盖上面，竟然可以把园林做得比公园还美，太不可思议了！”

　　为此，她表示对广州接下来开发的轨交TOD项目，期待值更高了。

　　　广州轨交TOD项目，三箭齐发

　　那么，像深圳前海时代，北京琨御府这样优秀的轨交TOD项目，广州是否也有呢？

　　答案自然是肯定的，而且三箭齐发，它就是出自广州地铁&越秀地产之手的品秀星图、品秀星瀚，品秀星樾。

　　值得一提的是，这三个项目，相比北京、深圳的物业，开发难度更高，但因为都是巨无霸体量，在安全性和稳固性上，更有保障。

　　为什么广州这些轨交TOD项目，出自于他们之手？

　　其一、二者皆是国企，拥有丰富的开发经验和实力，在安全性上更有保障，其中，越秀曾以品质好闻名地产界，在其成立36年之中，曾多次荣获鲁班奖和詹天佑奖，绿色环保技术亦位列广州第一。(数据来源：南方日报)

　　其二、广州地铁，是最懂车辆段设计的开发者，拥有丰富成熟的实战经验，二者结合，乃是天作之合。

　　其三、资金实力强悍，大家都知道，车辆段上盖项目的开发，除了要解决各种技术性难题外，还需要大量的资金成本，投入非常之大。所以，也只有广州地铁、越秀地产，这样的实力国企，才能担此重任。

　　那么，这三个项目又是如何呢？我们不妨简单来了解一下！

　　1

　　紧跟广州东进之势，巨资打造品秀星图

　　品秀星图坐落于新塘板块，距离13号线与23号线(规划中)官湖站B出口仅300米左右，通过地铁，1站可达广州东部交通枢纽新塘站，50余分钟可直达珠江新城，交通网络四通八达。

　　丨品秀星图TOD生活意向图

　　华师附属学校的进驻更是为项目增添了一把热火，让未来的业主，在社区内便可享受到、购物、居住、休息、教育、娱乐等全方位配套。

　　2

　　扼守黄埔科创基地，落子品秀星樾

　　品秀星樾位于黄埔开创大道以南、紧靠萝岗飞晟文汇，距离地铁6号线香雪站约500米左右。

　　该项目周边配套齐全，萝岗奥园广场、锐丰广场商业中心、科晟广场均在左右，吃喝玩乐一应俱全。另外，1350亩的广州义务植树公园也在项目旁，环境资源相当优质。

　　|项目鸟瞰图

　　3

　　杀入番禺城芯，布局品秀星瀚

　　品秀星瀚则紧邻22号线陈头岗站，是真正的地铁上盖楼盘。待地铁开通后，从项目出发，1站直达广州南站，2站直达番禺广场、4站直达白鹅潭，拥有畅通无阻的交通路网。

　　|项目规划示意图

　　由于篇幅有限，就不逐一介绍了，欲了解项目更多信息，可锁定10月24日，因为这一天，越秀地产&广州地铁，将在广州大剧院，举办一场以“接轨城市美好”为主题品牌发布会，当天现场将惊喜不断，敬请期待！