平面广告、视频广告、投影广告……声光电一起“轰炸”，走进任何一座居民楼，电梯内外到处是广告，广告内容从保健品、整形术到二手车、找工作、隆鼻、割眼袋，小孩子正是认字敏感期，看见了就跟着念，家长不胜其烦。面对此类困扰的同时我们不禁疑问：小区电梯内的空间所有权归谁？谁有权决定将小区电梯内的空间用以对外经营？相应的电梯广告收益归谁？电梯广告数量、广告内容谁来确定和筛选？如何控制广告播放时间、音量等，这些问题法律都有规定吗？

　　法律支持 国鹏律师事务所

　　小区电梯内的空间所有权

　　归全体业主共有

　　根据相关报道，目前小区电梯广告投放这一经营行为一般是由楼宇电梯媒体运营商与小区物业管理公司或小区业主委员会签订电梯资源经营合同，楼宇电梯媒体运营商依据合同取得在相关小区候梯厅、电梯轿厢内安置商业广告等其他商品/服务信息的权利，并向物业管理公司或业主委员会支付一定费用。即，安置商业广告的载体是小区电梯轿厢内的平面空间，小区物业管理公司或业主委员会将该等空间以出租或授权的方式提供给楼宇电梯媒体运营商使用，并收取一定的租金或资源费。那么，小区电梯内空间的权属是如何规定的呢？

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

　　根据上述规定可知，用于安置商业广告的候梯厅、电梯轿厢内空间应属于《物权法》第六章所称的业主共有部分，归全体业主共有。

　　共有空间对外经营须经相应比例业主同意  收益归全体业主共有

　　我国《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第76条规定，下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　那么何为《物权法》第76条第一款第（七）项所称“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”呢？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此作了释明，根据该解释第7条：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

　　与此同时，我国《物业管理条例》第55条还规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　根据上述法律规定，利用小区电梯空间等业主共有部位进行广告经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会的同意及物业服务企业的同意，并按相关规定办理有关手续。相应的收益应归业主共有，应由全体业主支配、使用，通常应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　小区电梯广告投放存在诸多问题  须多方合力进行规制及管理

　　基于我国物业管理现状，小区物业管理公司或业主委员会在与楼宇电梯媒体运营商签订电梯资源经营合同的过程中，难以严格按照上述法律法规的要求取得相关业主或业主大会的授权或同意。根据《合同法》相关规定，未经相关业主或业主大会事前同意或事后追认，小区物业管理公司或小区业主委员会将小区候梯厅、电梯轿厢内空间有偿提供给楼宇电梯媒体运营商使用之行为属于无权代理行为，双方签订的有关电梯资源经营合同属于效力待定合同。这就使得目前大量涉及小区电梯广告经营而签订的合同处于民事法律行为效力不确定的状态。而针对投放广告的内容目前虽然有《广告法》及其实施条例的相关规定，但对于小区电梯广告内容的审核、投放时间、频率、音量等也存在规定比较原则、标准不够明确等问题，为维护小区业主的合法权益，建议从以下几方面进行改善：

　　一方面，建议立法部门对于小区共有部分广告经营作出专门具体的规定，尤其是对于广告经营主体、广告内容、投放时间及标准等问题予以规定，确保广告投放依法依规的同时符合业主的公共利益。

　　另一方面，于小区业主而言，可通过行使业主权利，积极与小区物业公司、小区业主委员会及楼宇电梯媒体运营商沟通协商，针对广告经营合同内容，诸如广告投放数量、时间、内容等问题以及广告收益的分配问题，参照相关法律法规进行监督、管理和约定，确保小区电梯广告的投放及经营符合法律规定和公序良俗的同时，保障全体业主的合法权益。

　　于广告经营企业及物业管理企业而言，应明确小区电梯空间的所有权及经营决定权属于小区业主，在签订相应的经营合同前，积极与小区业主或业主大会沟通，确保获得相应比例业主的同意，就广告投放的内容、时间等问题充分征求业主的意见，并严格遵守《广告法》等法律法规的规定，真正做到依法依规投放。

　　于小区业主委员会而言，应充分发挥代表和维护全体业主合法权益的职能，依法行使《物业管理条例》规定及全体业主赋予的职责，对广告内容、播放时段、播放频率、夜间亮度、音量等问题，在相应比例的业主同意广告进场之前，尽可能先进行业主调查，根据统计结果与广告投放商签订合同加以明确，确保维护全体业主的合法权益。

　　于相关物业管理监督部门而言，应确保依法选定物业管理企业并依法备案的同时，对于小区业主大会、业主委员会的设立以及关系小区业主合法权益的事项决策程序是否合法等问题依法进行监督管理，确保维护业主的合法权益，协助物业管理企业依法为业主提供更加优质、高效的物业服务。