2020年1月6日，房地产服务商戴德梁行发布2019全年度天津市场回顾及展望相关数据。戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵开展主题为《不畏严寒，顺势而为 写字楼市场及天津大宗交易回顾及展望》的演讲，并接受津云记者专访。他表示，2019年大宗交易市场总体保持活跃，但在国内外经济下滑大背景下，各地市场会出现分化。天津大宗交易市场商办类产品比价效应显著，以承接北京外溢客户为主要动能，短期承压，未来可期。

　　戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵

　　国内大宗交易市场整体平稳 外资投资总量增长

　　刘兵说，从整体而言，2019年的大宗交易市场全国总体保持活跃。目前，海外投资不再受政府鼓励，所以去海外投资房地产的国内企业越来越少，有内资背景的买家大多是用已经在海外的资金或者上市公司分红进行投资。而外资对中国市场关注度增强，尤其是对中国商办市场关注有增无减，总量还在增加。

　　天津写字楼空置率上升 提升服务成竞争热点

　　占北京大宗交易市场47%的写字楼市场，2019年在全国主要一线城市中，北京、上海、深圳空置率均有上升。刘兵预计，在未来五年中全国典型二线城市均处于租户市场，而天津写字楼未来供应量在二线城市中将处于偏低水平，三年内，空置率预计继续保持高位水平。

　　据戴德梁行发布数据显示，2019年，天津甲级写字楼市场共计迎来6个新增项目入市，为市场带来25.7万平方米的优质办公面积，年末市场存量上升至231.0万平方米。2020年，若未来供应项目均能如期入市，天津甲级写字楼市场将迎来自2018年以来的第二波供应高峰，预计全年将有超过50万平方米的新增供应入市。预计2021年起，随供应量缩减，市场或将进入存量去化时代。

　　他表示，天津写字楼市场竞争加剧，但租金下行空间不大，现在以及接下来二十年，租金不再竞争主场，体验和服务的提升将是争夺客户资源的主要手段，租户对楼宇的感受将确定未来这个行业的发展趋势。

　　物流仓储投资热度仍在 好区域项目以存量博弈为主

　　“随着天津大宗交易市场存量资本的增加，急于变现的业主逐渐会降低价格预期，与北京及一线城市大宗资产价格比价效应进一步提升。”刘兵说。“短期看，天津市场压力很大，但是前景肯定是看好。尤其是随着北京非首都功能的疏解，天津“一基三区”定位的加强，天津物流仓储投资依旧保持热度，而好区域项目以存量博弈为主，市场会带来更多的二手交易机会。但由于未来供应的增多，大宗交易价格会继续承压。”

　　大宗交易市场日趋成熟 本地投资占优势

　　大宗交易市场会越来越大越来越成熟，一线城市和强二线城市会收到更多资本关注。刘兵说，近两年外资所占比例快速增长，相信2020年随着经济驱稳，会有更多的中资、外资参与进来，业主预期的降低也会提高吸引力。同时，也要关注项目本身的位置品质和运营情况，大机构的投资人不会因为便宜去买自己无法运营好的项目的。但是反过来说，如果在某一个熟悉的区域内，中小投资人有自己的本地优势或者运营优势（租客资源），是完全可以择机进入自己熟悉的区域进行大宗地产投资的。目前看2020年的融资还会比较紧，所以很多业主的还款压力大，会有不少项目进入市场出售，所以对本地市场了解，有融资能力的本地投资人就是一个很好的投资窗口。