在业内,青岛楼市在全国都是奇怪的存在,很多人直言看不懂,这里产生了商品住宅总量骄人的成交业绩,也出现了二手房房价同比跌幅的全国第一。
这座城市去年土地收入突破了千亿元,但起拍价低,而且极少有溢价(平均溢价率0.91%)。
而统计后的青岛项目地价在房价中的占地,青岛仅仅18%,远低于行业平均的30%-40%。
整体销量稳居前五 二手房房价跌幅全国第一整体销量稳居前五 二手房房价跌幅全国第一
根据锐理数据统计,2019年青岛商品房市场累计成交金额约2491亿元,累计成交面积约1805万平,成交14.14万套;商品住宅全年共计成交11.6万套,累计成交面积1398万平,成交额1996亿元。
根据克而瑞的统计这个成交总量的业绩排在全国的第5位,而且是连续两年稳定全国前列。
其中融创在青岛销售额235亿元,排名青岛各大房企第一,青岛与西安、重庆、杭州、上海等城市,成为为融创业绩的重要粮仓,而孙宏斌先生也在2019年至少来访青岛七次,孙先生说“青岛是我们最重要的市场之一。”截止2019年10月,融创已经在青岛累计投资超3000亿,实际投资超1500亿。
精明如孙,豪注青岛。
一切看起来欣欣向荣。然后另一面的数据,却是冰火两重天。
首先来自于土地方面,2019年青岛土地市场溢价率持续走低,全市成交土地的平均溢价率为0.91%;整体来看,超9成土地为底价成交,溢价率超10%的土地仅占2.8%。
其次根据冰山指数和全景财经的排名,青岛在11月份已经提前锁定全国大中城市房价跌幅全国第一。
房价是城市的一面镜子房价是城市的一面镜子
研究经济和城市的人都清楚,房价其实是城市的一面镜子。
房价的高低以及抗跌程度,是一个城市经济健康程度和未来发展潜力的体现。
城市越健康,房价越稳健。
而如果城市的经济外强中干、虚假繁荣,那么当面临政策调控的时候,房价就会持续下跌。
历史上,海南、温州、鄂尔多斯都曾经发生过房价暴跌的事实。
但是很明显,青岛作为老牌工业大市,北方第三市,无论是城市定海神针的规模以上工业增加值全国排名,还是综合实力体现的国民生产总值(GDP)全国排名,均在13-15名之间。再加上青岛港(世界十大港口)的加持,以及青岛自2019年开始的新旧动能转换和“赶深圳、学深圳”全市运动,按照青岛目前的发展势头,不应该出现房价一年暴跌20%(部分区域跌幅大于20%)。
毕竟在公众看来,比青岛经济脆弱很多的同城兄弟日照、临沂等城市都出现了房价的涨幅(见下图)。
所以房价在一年内跌去20%(主要指二手房),一定是在城市经济发展之外有其他的原因。
有人说,是因为土拍出让量太大,引起的供求关系失衡,供过于求。
供应大增的弊病隐现
从供求角度去分析,我们认为上述观点是符合经济学原理的,于是我们顺藤摸瓜在看看,青岛2017、2018、2019年的土地出让和商品房供应情况。
上述数据均来自于锐理数据和克而瑞,具备较好的参照性。
因为青岛的土地出让多数为搭配出售,多宗不用用途的地块捆绑出售或者是同一地块配建商业,因此我们整理的2017-2019年土地出让为商住办(不含工业、文教用地)综合数据,根据行业惯例,其中住宅用地约占50-70%,我们以60%估算,可以得知近三年出让面积约为3940万平,按照容积率2.0计算,可以推向市场的新房住宅为7880万平,三年推向市场约65万套(按照套均120平计算),而青岛每年的住宅成交量在12-15万套左右。
土地的供应,是房地产调控的重要一环,理应据实需要、计划推出,发挥土地在房价调控中的闸口作用,但是目前来看,青岛的地,明显卖多了。
扑朔迷离的青岛地价扑朔迷离的青岛地价
来自中国指数研究院的数据显示,2019年青岛的土地成交相关情况如下:
我们可以看到2019年,青岛市本级住宅用地出让面积为868万平米,这个数据远高于杭州、南京、成都、郑州、成都、苏州和无锡、宁波,出让面积是济南(370万平米)的两倍多。
我们清楚,作为房地产调控政策一环,多卖地可以有力的减少土地恐慌,但是我们也要清楚,土地是一个城市的重要压舱石,特别是有价值的土地更是不可替代。
经营城市,最重要的是可持续发展和永续经营,如果一味的大量供地,很可能在城市长周期的发展中,面临后期无地可卖,土地财政收入断崖式下跌。
同样,上表青岛市本级纯住宅用地成交地价在4100元/平左右,来自安居客、数据宝、冰山指数、中指院等多个维度的统计显示,市本级青岛的房价在19000-22000元/平左右(市本级,仅统计市区房价,青岛综合下辖县市的均价在14000-15000元/平左右)。
为同一期间,我们采用数据宝的全国房价排名系统。
数据宝显示青岛市本级房价为22317元/平,武汉为18400元/平,我们结合中国指数研究院的地价监测重新汇总部分城市如下:
通过我们整理后的上表可以看出,青岛的地价在房价中的占比,在全国大中城市中位列倒数第一,占比仅仅18%。
正常情况下,青岛的平均楼面地价应该在7000-9000元/平左右,也就是目前的地价仅仅是正常价格的一半多一点。
综上,影响青岛房价的,除了土地卖的太多意外,地价卖的太低也是原因,地价对房价的稳健无法起到支撑作用。
勾地政策是对还是错勾地政策是对还是错
只看表面,其实很多事情是没有答案的,甚至自相矛盾。
比如青岛房子卖的多,青岛房价也可以,按照道理来讲,地价应该很高啊,可是我们全网综合多个数据源,发现青岛的地价还真便宜。地价在房价中的占地,青岛仅仅18%,远低于行业平均的30%-40%。
关键是起拍价低,而且极少有溢价。
这里面的真正原因,是青岛主流的土地出让方式—勾地。
勾地是相对通俗的说法,专业领域的说法是为了保障土地的定向获取,设置大量的条件防止土地旁落他家。
比如,青岛著名的假H某大数据产业园,周边住宅售价2万,2017年拍得的住宅用地的价格仅仅4000元/平。
2017年7月14日,青岛市国土资源和房屋管理局发布成交公示,青岛某某智慧城市产业发展有限公司通过拍卖方式竞得位于东的六宗捆绑出让的商住和科教用地,成交总金额共15亿元。
而在两个月后,则马上完成了股权变更,某某置业旗下的杭州某苑投资管理合伙企业(有限合伙)获得49%股权,于是一个大数据产业园综合服务区成了某某置业旗下的商住项目。
类似这样的行产业知名,落地产之实,最后住宅卖完,建了一堆无人问津的园区的项目,在青岛不仅仅是上面几例,而是每个区都众多。
于是这几年,我们看到青岛的传统房地产企业纷纷开始了对外的联合,某某云,某某教育,某某颐养、某某大数据,某某智能制造。
网上有一篇流转很广的帖子,是2013年金地的某员工写的。
2013年,苏州即很难操作勾地项目。
而现在已经2020年了,我们不知道在2020年,青岛勾地仍然大行其道,到底是时光发生倒流还是南北城市的差距。
毫无疑问,为了引入更好的产业,匹配更准确的发展规划,勾地在目前阶段是被理解和法律许可的,并且也有利于将主动权掌握在政府手里,实现城市经济发展的宏大愿景。
但是我们也要知道,勾地是有弊端的。
比如地卖便宜了,城市土地价值被低估,城市财政收入受损;
比如可能存在勾地过程中的桌底交易,让光明的不再光明,破坏社会主义的法治进程和廉政建设;
比如建设了一堆的空置产业园,却没有引入真正的产业;
比如它破坏了“价格者得”的招拍挂精神,让开发企业的投拓工作变得艰难而盲目;
比如它影响城市房地产市场的健康。
希望地产的归地产,让土地交易透明、简单,让更多优质开发企业参与青岛的城市共建。给城市贡献财政收入,为城市建造美丽家园。
希望产业的归产业,真正的多引入一些实体企业,类似于上海引入特斯来,合肥招募蔚来,郑州引入富士康,厦门引入的众多互联网企业总部,给钱给地给政策给啥都行。
产业和地产分开,利国利企。于城市,于企业都好。
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