综合片区开发是在国家经济发展战略的指导下，针对相对成片的较大规模（通常在5平方公里以上）区域的整体投资开发工作。通过片区及周边一体化规划，构建区域现代化、产业集群化、环境生态化、农村城镇化综合发展，实现区域综合价值。它包含了整个区域从战略定位策划、城乡规划编制、土地一级整理及安置、基础设施和公共服务设施建设、土地出让、产业导入以及城市运营管理的全过程。将经济、政治、文化、社会等融入新型城镇城市文化、功能定位、空间布局、公共服务、发展规模中，消除差距，以集约高效、科学发展、功能完善、环境友好、社会和谐的统筹规划。

　　从事综合片区开发投资的企业被定位为城市建设及运营商。中国城市建设投融资体系向社会资本开放，从上世纪90年代初期开始起步，随着住宅的商品属性逐渐被确立，房地产市场逐步形成并且发展壮大。政府将房地产开发作为大规模修建基础设施的重要融资渠道之一。以房地产换基础设施的模式开始出现，地方政府通过协议出让将大规模的土地出让给房地产开发商。房地产开发商在建房子的过程中，同时配建市政道路管网，学校医院等基础设施和公共服务设施。其操盘手法和理念与现今的区域综合开发有十分相似的地方，早期的大型房地产开发商将自己定位为城市运营商也源于此。但随着2002年新的《土地管理法》的出台，以及2004年“8·31”大限之后，土地一级市场和二级市场彻底分离，土地一级市场开始形成，一部分基础设施建设企业、房地产企业等开始转型进入了一级开发领域，以一级开发为内核，向前延伸至区域功能的策划和城乡规划的制定，向后延伸至二级地产开发、产业的导入和运营，逐渐形成了如今看到的综合片区开发模式的框架。

　　综合片区开发的特点

　　综合片区开发的出现，实现了地方政府的发展区域的诉求以及传统房建企业转型的需求。站在政府角度，引入企业投资建设片区，一借助了企业的投资能力；二借用了企业的组织管理能力；三借助了企业的招商能力，并以此模式为基础构建了区域发展的平台。大型投资企业专业化运作整体区域的开发，使得每块土地在出让的时候都能够具备一个良好的配套条件，使得土地能够获得应有的价值，也建立了市场对这个区域规划落实的长期信心。我国的综合片区开发模式在结构性和功能性呈现如下几个趋向：

　　一是投资管理多元化。企业开始协同或替代政府作为片区建设的主体。片区建设投资包括土地一级开发、城市基础设施及公共配套设施建设，甚至包括片区的产业规划、导入和运营管理，越来越多的交由具备专业资质和能力的企业承担，片区的市场化配置和企业占比逐步增多。企业化的片区管理者一般通过提供城市建设投资、产业投资等服务获取前期收益，以运营服务、管理服务来实现片区运营阶段的良性循环。

　　二是产业结构服务化。随着城市产业结构的调整优化，许多大城市第三产业比重开始超过第二产业，形成以服务业为主导的经济形态。与此相适应，城市片区内的产业结构也在发生转变，逐步转向发展科创、总部经济、金融、文化、旅游等服务业，由农业、制造业主导型转为服务主导型的城市产业新业态正在陆续更迭。

　　三是片区功能平台化。以往的片区开发主要以简单解决区域内城镇化问题为首要目的，通过将区域内的百姓进行集中还迁，整理土地上市，完成区域城镇化的目标。而现在的片区开发正在用“平台经济”的思维打造其平台作用，以市场为基础，通过搭建政企互信的合作平台获得政府授权，进行资源整合并优化资源配置，满足区域内的政府、企业、居民三者的需求、提升片区价值，解决统筹开发运营的责任主体问题以及城市综合开发价值分配问题。

　　四是运营生态智慧化。以往对于的片区内基础设施的建设只是简单的搞“几通一平”（如通路、通电、供排水、通讯、通宽带等和平整土地），而现在政府及居民对于建筑、环境、服务要求越来越高，片区要进行整体的环境影响评价，要达到全域的绿色、低碳、节能减排等环保标准；同时，随着国家大力推进智慧城市建设，片区开发势必要使用大数据、云计算、物联网等新一代信息技术，线上线下结合，产业发展和园区管理更智能、更高效。

　　五是产城融合一体化。以往城市片区开发的模式对于建成片区的功能定位较为单一，或是只重视产业导入和产业发展的产业新城，或是注重居住和生活的居住新城。而随着开发强度和规模的扩大，不仅区域内居住、教育、医疗等基本生活条件要得到保障，区域内的产业丰富，工作岗位充分也同样重要，传统城市片区开发没有体现以人为本的理念。因此，由“产城分离”走向“产城融合”，实行土地集约、产业和人口集聚、城市功能完善以及整个商业价值的统筹，成为综合片区发展的必然趋势。

　　六是便民服务一条龙。随着民众收入水平和消费能力的提高，消费者对幸福生活的要求越来越高。未来城市之间竞争的核心，不在于更低的房地产价格、更高的建筑品质或者更好的物业管理水平，而在于能否更好的为居民提供便捷的生活服务，能否引领居民未来的生活方式。这就意味着实施综合片区开发的企业为城市提供的不仅是舒适、绿色、环保的生活和工作的空间，满足本社区居民的基本生活需求，还要能够提供居民社交活动与个性发展的环境与机会，创造安全、亲切、舒适的人文环境和社会形态，成为居民健康、文明、安逸、放松、温馨的精神家园，最大程度地实现人与自然、人与社会和人与自我的融洽与和谐。