实探北京写字楼: 金融街部分区域空置半年

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来源: 证券日报 作者:向炎涛 矫 月 编辑:冯丹丹 2020-07-29 08:16:56

内容提要:随着疫情逐步得到控制,复工复产深入推进,写字楼市场也正等待回暖。近日,《证券日报》记者实地走访北京数个商业区发现,不少写字楼处于空置状态;同时,为了吸引客户,多处写字楼采取降价策略。

  随着疫情逐步得到控制,复工复产深入推进,写字楼市场也正等待回暖。近日,《证券日报》记者实地走访北京数个商业区发现,不少写字楼处于空置状态;同时,为了吸引客户,多处写字楼采取降价策略。

  北京金融街某中介人士向《证券日报》记者透露:“目前,金融街区域写字楼报价基本在每平方米每天12元至15元左右,且还可以议价;而去年报价多在每平方米每天20元以上。”

  此外,记者还赶到了位于朝阳门的银河soho查看写字楼情况,从现场可以看到附近一处中介门口挂出了多个周边特价写字楼房源,价格低至每平方米每天3元。

  金融街写字楼降价

  部分区域空置半年

  据商业地产服务公司世邦魏理仕发布的《2020年二季度北京房地产市场回顾及展望》报告显示,受疫情影响,二季度北京优质写字楼市场净吸纳量为-38700平方米,这已是连续两个季度为负值;同时,优质写字楼整体空置率上升至15.5%,为2010年三季度以来最高值。写字楼租金报价也在二季度加速下跌至每月每平方米420.5元,环比下降1.2%。

  北京的写字楼按照区域不同,价格有着明显差距,而金融街无疑处于写字楼市场第一梯队。《证券日报》记者跟随一位金融街中介人士前往金融街某大厦一个400平方米左右的办公区,该中介人士称:“该房源已空置了半年时间,业主着急出租,目前报价每平方米每天10元,而去年报价在每平方米每天18元至20元,租金降幅50%。”

  “对于小业主来说,写字楼主要用于投资,空一天就得多交一天物业费,又没有收入进账,所以他们比较着急,会愿意以低价先租出去以获得现金流。而开发商业主相对没那么着急,但租金水平也在下降。”上述中介人士告诉记者,受疫情和经济形势影响,金融街区域部分办公室空置时间长达半年甚至更长时间,所以有比较大的议价空间,房源的选择余地也较大。

  而一些更具性价比的区域则成为更多中小企业的选择。该中介告诉记者:“以金融街为例,这两年有很多中小客户都搬离金融街,有些去了丰台区的丽泽商务区,因为丽泽商务区给的优惠很足,目前大量的办公室在每平方米每天4元至5元,且免租期长,有的可以达近一年时间。”

  “金融街具有选址的不可替代性,租户流失少,空置率整体还很低;丽泽吸引的主要是后台型的部门,而且是在主要商务区以外的区位办公需求的整合,楼宇品质升级需求为主,相比其他区位,丽泽性价比更高。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天对《证券日报》记者表示。

  报告显示,随着租赁活跃度的回升,前期受抑制的需求在今年第二季度逐步放量,但市场持续出现金融、专业服务及消费服务等企业退租或缩面积,以及企业整合到自用楼宇或总部的现象。在持续严控疫情的影响下,腾退面积消化遇阻,导致本季度全市净吸纳量连续第二个季度为负值。

  而在可租面积增加,疫后市场需求仍待继续修复的情况下,写字楼租金水平也持续下滑。报告显示,二季度租金报价跌至每月每平方米420.5元,环比下降1.2%。下半年,将有70.8万平方米的新增供应集中入市,在进一步激发搬迁升级需求的同时,预计短期内上升的空置率仍将对租金保持下行压力。

  北京房地产商会会长梨乃超对《证券日报》记者表示,在供大于求的时候,有的写字楼受冲击比较大,这就导致写字楼采取降价措施,希望能通过低价格吸引客户。另外,有一些位置比较好的写字楼,在此前一直满员,而现在空置下来,也会导致客户重新选择性价比更高的写字楼,种种因素将导致写字楼之间的竞争越来越激烈,而写字楼之间的价格战也拉开序幕。

  写字楼首先要“活下去”

  年底或迎恢复性增长

  据报告显示,在供应端,受疫情防控影响,部分新项目延期入市,上半年北京写字楼总新增供应量仅为12.1万平方米。在需求端,整体需求除以续租为主外,搬迁需求特别是同区或邻近区域间的升级需求尤为凸显;二季度北京甲级写字楼净吸纳量为19400平方米,率先转正;但乙级写字楼仍出现较多的非传统金融、专业服务及消费服务等企业的退租和缩减面积案例。

  “上半年的负吸纳量主要是疫情导致租赁活动无法顺利推进造成的,随着下半年疫情得到控制,防控常态化,需求会逐步释放,有助重振市场信心。”孙祖天表示。

  孙祖天告诉记者,北京的写字楼市场在2008年奥运期间经历过一段时间的空置高峰,之后一直处于空置率极低,甚至供不应求的状态,近两年因为供应放量加上疫情导致的需求延滞,短期推高了空置率。不过,太低的空置率会限制市场活动,现在租户有更多选择,便于租户的搬迁和扩租计划实施。

  原诸葛找房首席分析师陈雷认为,北京的写字楼空置率最近几年一直处于一个高位,最近两年几个大因素叠加,使得北京商办市场更加艰难。

  “首先是,2017年的房产市场调控加码,北京的商办市场也间接受到影响;其次是,整体经济环境的下行,使得商办市场一直艰难经营,难以回暖;再次是,北京城市规划建设的战略性调整,北京市政府搬迁至通州,部分产业资源转移环京,部分企业支持雄安建设,导致北京商办需求分散,空置率提升;最后是,整体经济下行压力加大,不少企业寻求更加低价成本的城市。”陈雷称。

  “北京是首都,也是经济晴雨表,写字楼市场的复苏要看疫情的控制情况。”梨乃超表示,写字楼的资金压力很大。写字楼是个重资产的产业,大部分写字楼都是通过融资而来,需要大量的利息和借贷。同时,写字楼还需要维修设备、电梯老化,需要支付水电费等,可以说写字楼的运营成本花费较大。

  梨乃超认为,写字楼目前最主要的就是活下去,建一座写字楼要花费数十亿元,大部分商家采取抵押贷款的方式建楼,一旦没有了租金收入,再加上金融机构没有延期还款优惠政策的话,那么,写字楼要想活下去还是有难度的。

  “要想活下去,写字楼需要一个长期规划,开源节流。练好内功,如提高品质,有些写字楼在空置期间会装修,提高写字楼的形象,也有写字楼会提供更好的服务,吸引客户。此外,写字楼还需要紧跟国家政策,如吸引国家给予优惠政策的产业入驻;还可以向数字中心端口等方向调整结构;在价格方面,可以推优惠政策,延长租期,签2年、3年或5年等不同的客户给出不同的租金优惠,锁定客户。”梨乃超表示。

  梨乃超认为,写字楼在10月底、11月初也许会迎来一波增长。“不过,要想完全恢复,仍需看疫情的防控情况,这可能需要很长的时间。”

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