广州楼市发力:新房均价破3万 热门板块地价追平房价

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2020-11-27 17:19:17

                  

  文 / 徐苑蕾

  在全国4个一线城市中,广州向来以宜居著称,尤其是较为“亲民”的房价让更多的人能够实现置业梦。不过进入今年三季度,广州新房均价持续走高,尤其是在10月首次突破3万。与此同时,今年以来,广州土拍地价屡破纪录,像天河牛奶厂板块等热门区域的地价甚至已经追平房价。这些现象的背后都在释放一个强烈的信号:广州楼市正在发力。

  新房量价齐升

  根据中原地产监测的数据显示,10月广州新房市场网签量突破“万套大关”,累计达到11252套,环比上涨16%,同比上涨84%,创造了自2017年4月以来的新高。实际上,进入三季度,广州新房成交已实现“三级跳”,8月和9月分别为6123套、9725套,连续刷新年内成交纪录。

  与成交量同时上涨的还有房价。根据易居研究院11月24日发布的《全国百城房价报告》,三季度开始,广州新房成交价涨势明显,7-9月份单月均价分别为27113元、27734元和28674元。

  而10月份房价更是首次突破3万元,为30396元/平方米。由此可见,广州新房成交价涨幅已经接棒深圳,领涨大湾区所有城市,成为大湾区国内房价上涨的“排头兵”。

  从历史数据来看,过去3年,广州房价基本在2.5-2.6万元/平方米之间波动,横向对比北京、上海和深圳其余几个一线城市,广州的房价可以说是非常“亲民”。

  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓指出,影响房价的因素众多,但最终还是由供求关系决定,近年来广州房价稳定,很大程度上得益于稳定的供求关系。

  根据克而瑞提供的统计数据,近三年(2018.11-2020.10)广州一手住宅的供求比值为1.1,供求比大于1显示广州新房市场供应充足。“如果购房者在市场上有足够多的选择,追涨的动能自然就不那么强了”,肖文晓说。

  那么,在经历了上半年的疫后市场恢复期之后,广州新房成交量和房价为何在第三季度开始“放飞”了?

  一方面或是因为深圳、东莞调控加码,致使湾区购房者需求外溢至广州,从而推动市场升温。7月中下旬,深圳和东莞先后祭出“最严限购令”,深圳新政规定,深户居民家庭、成年单身人士须落户满3年,且连续缴纳36个月个税或社保才有购房资格,东莞新政则规定,非莞户居民家庭购买首套房须提供2年内在东莞连续缴纳1年以上的社保证明。从时间上来看,深圳、东莞调控政策的出台与广州楼市这一轮的上涨节点颇为吻合。

  此外,今年广州多个区域放松了人才购房政策,释放出了更多的房票需求,同时局部市场在利好下快速升温,发挥了领头羊的示范作用。肖文晓介绍称,“新房市场典型的热门区域,就是有大湾区C位利好的南沙区,以及既有经济底子、近期又有大量旧村拆迁需求的黄埔区,还有市中心的高端优质物业等”。

  这也就意味着,在广州楼市明显升温的背景之下,区域之间实际上呈现冷热分化。“多数区域在价格方面的表现其实并不明显,房价以稳定为主。这和广州的新房供应源源不断是分不开的,尽管成交势头火爆,但今年广州新房供应也很充足,截至10月末狭义库存仍有9.2万套,按照最近半年的成交来看,去化周期在10个月以上”,肖文晓指出。

  地价屡破纪录

  广州房价继续攀升或是大概率的事件,因此哪怕受压于“三条红线”以及偿债高峰期,房企还是在地市阔绰出手,以在广州“屯粮”。

  根据统计,今年至目前为止,广州天河、越秀、海珠等区域均创造了楼面地价的新高,广州土拍历史上的多项纪录也纷纷被刷新。“市场热度已经有点2016年(指全国实施限购限贷的新一轮楼市调控前)时的感觉”,有房地产行业人士感慨称。

  具体来看,今年3月,广州城投集团以总价23.57亿元拿下广州越秀南的一宗宅地,折合楼面价为64576元/平方米,打破了广州此前维持了3年的最高地价纪录。

  10月底,保利地产以总价46.9亿元夺得广州琶洲新港东路一块宅地,成交楼面价为51462元/平方米,位列当时广州全市地价单价第三位。

  然而半个月后,琶洲这块宅地的“三甲”位置就不保了。11月中旬,广州天河牛奶厂地块入市出让,最终被合景地产以总价48.65亿元成交,折合楼面价为51463元/平方米,仅以每平方米1元之差一举跃升为广州楼面价第三高地块。

  值得注意的是,天河牛奶厂地块楼面价已经追平了区域内的房价。根据链家网数据显示,去年华润和龙湖在该板块的住宅项目售价为4.7-5.3万元/平方米。这背后实际上反映出,房企对广州楼市发展前景的乐观态度,尤其是对于热门板块房价升值空间的看好。

  广东省地产专家智库成员邓浩志算了一笔账:按照5.1万/平方米的楼面价,牛奶厂地块项目销售均价在7万元以上才有可能实现盈亏平衡,如果装修标准稍微高点,综合成本可能要接近8万元/平方米。

  “近期牛奶厂几个次新二手洋房项目报价多数在6-6.3万元/平方米,和7-8万元有明显差距。只能说房企还是非常看好该板块房价的升值前景。更简单一点理解就是,房企预计未来1-2年内,这个版块的均价大致还能涨2万元/平方米”,邓浩志指出。

  而地价的抬升,一定程度上又催涨了区域内的房价。据了解,目前牛奶厂地块在售新房项目极少,个别项目今年内已连续三次提价,总体涨幅超过10%。牛奶厂地块挂牌出让后,周边二手房也已纷纷上调报价,天河核心区更是普遍出现二手房业主提价惜售的情况。

  不过,与地产销售市场相似,广州土地市场亦存在分化。肖文晓表示,今年广州市中心的土地普遍受到热捧,但是像增城这种外围区域则多次出现中止出让的情况。

  “这反映了房企既积极又理性的拿地心态,积极是因为对广州的城市发展前景看好,理性是因为当前的大环境决定了房企每宗地都要好好算账,不能去拿超预期、没钱可赚的地”,肖文晓说。

               

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  责任编辑:杨亚龙 

  

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