“白名单”密集扩容 房企融资实质性松动

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来源: 北京商报 作者:王寅浩 编辑:冯丹丹 2024-02-05 09:51:50

  最近几天,关于房地产融资“白名单”各城市密集表态,企业端也开始对外披露“白名单”进展。2月4日,北京商报记者获悉,目前碧桂园确认已获批进入“白名单”的项目超过30个,包括河南、湖北、四川、山东、重庆等地的多个项目均在属地政府“白名单”内。碧桂园之前,世茂集团、金科股份、中国奥园、雅居乐等多家房企均宣布,旗下多个项目进入各地融资“白名单”。在业内人士看来,随着更多房地产项目贷款支持落地,房企融资进入实质性松动阶段。这将有助于改善房地产企业流动性,有助于缓解房地产贷款的紧缩情况及扩大房地产投资,有助于促进房地产与金融良性循环。

  出险房企迎利好

  从时间线上看,中国奥园是最早披露进入“白名单”的房企。2月1日,中国奥园发布消息称,旗下广西南宁誉江南、重庆悦府、翡翠天辰、合川原著等项目入围房地产项目“白名单”。此外,中国奥园在广东、郑州、沈阳、天津等多个项目也有望陆续进入“白名单”。

  2月2日,雅居乐集团官微披露,截至目前,雅居乐已有涉及重庆、广州、昆明等城市的多个项目被当地住建部门明确纳入“白名单”。

  随后,世茂集团和金科股份几乎同时官宣了项目进入“白名单”的消息。世茂集团称,公司在试点城市申报了40个房地产项目,入围“白名单”的有16个。其中,武汉锦绣长江项目已落实融资方案并实现回款,其他项目正陆续在地方政府的支持下,与金融机构沟通融资方案。

  重庆首批房地产项目“白名单”中,金科股份对符合要求的项目进行申报,目前金科确认已获批进入“白名单”项目超过20个。

  2月4日,北京商报记者获悉,目前碧桂园确认已获批进入“白名单”的项目超过30个,包括河南、湖北、四川、山东、重庆等地的多个项目均在属地政府“白名单”内。

  另据《中国建设报》报道,截至1月底,26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制,提出了第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行,共涉及房地产项目3218个。

  一家出险房企的内部人士告诉北京商报记者,“白名单”申报没有企业属性限制,无论是国企还是民企,无论是出险房企还是正常经营房企都可以申报。即便首批没能入围,第二批还是有机会被选上。

  1月12日,住房城乡建设部、金融监管总局共同发布的《住房城乡建设部金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知》提到,建立城市房地产融资协调机制,协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况,按照公平公正原则,提出可以给予融资支持的房地产项目名单,向本行政区域内金融机构推送。

  根据监管要求,能够获得融资支持的项目实际需要满足五个条件。

  第一,项目处于在建施工状态,包含短期停工但资金到位后能马上复工,并能建成交付的项目;第二,具有与融资额度基本匹配的抵押物或者抵押担保;第三,已明确拟申请贷款的主办银行,并接受贷款资金封闭管理;第四,预售资金未被抽挪,或被抽挪的资金已及时收回;第五,初步制订了贷款资金使用计划和完工计划。

  从“房企”转向“项目”

  2023年11月,一则关于监管机构正在起草一份中资房地产商“白名单”的消息持续发酵,名单可能涵盖50家规模房企,将包括万科、龙湖、碧桂园、旭辉等规模房企,其中不乏已经出险房企。彼时,市场观点还停留在支持“房企”阶段。

  如今随着“白名单”落地,融资支持对象也由“房企”转向“项目”。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,从“房企”转向“项目”,是房地产“白名单”落地的可行渠道。房地产企业的诚信和财务数据可能无法保障金融机构的债权,但房地产项目只要能够做到产权清晰,资金封闭运转(不出现资金抽调、抽逃),就可以保障金融机构的债权。这样就能消除金融机构和房地产企业之间的信息不对称。

  1月30日,广西南宁市宣布已建立房地产融资协调机制,并向当地金融机构推送了第一批107个房地产项目“白名单”。“白名单”中的北投荷院项目已获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款,这也标志着首个城市房地产项目“白名单”正式落地。

  自广西南宁之后,近日重庆、成都、云南、武汉等多个城市也向金融机构推送了首批房地产项目“白名单”,其中重庆同样有“白名单”项目贷款落地。重庆合川区花滩国际新城誉峰项目,获得农业银行(601288)重庆分行3.2亿元开发贷款。

  李宇嘉称,在接下来的一段时间,各地都会发布类似的“白名单”,并推送项目给金融部门,相关的贷款投放也会接踵而来,逐步让市场形成共识,房地产风险传播开始被阻断,不仅有利于保交楼的解决,也有利于市场对期房的接受程度,从而稳定房地产市场。

  值得一提的是,此前住建部召开的城市房地产融资协调机制部署会,一共有35个城市参加。

  缓解房企融资难题

  销售遇阻、利润亏损、企业出险……各大房企的生存现状构成了当前房地产市场的缩影。

  中指研究院发布的数据显示,2024年1月,TOP100房企销售总额为2815.3亿元,同比下降33.3%,较去年同期降幅扩大1.6个百分点。其中TOP100房企单月销售额环比下降47.7%。

  过去很长一段时间里,规模体量是房企融资的参考标的,规模越大越靠前,对外融资也会更容易。但近几年,随着房地产市场进入深度调整期,债务违约引发信任危机,整个行业也陷入恶性循环。出于控制风险的考虑,金融机构也大幅缩减房地产贷款。2023年12月,房地产企业非银融资总额为567亿元,环比增长26.7%,但同比降幅仍近两成。

  随着更多房地产项目贷款支持落地,房企融资进入实质性松动阶段。

  对此,中原地产首席分析师张大伟表示,房地产项目“白名单”制度要做的就是缓解房企融资难的问题,特别是针对出险房企“一刀切”不给融资的问题。打开部分爆雷房企优质项目融资的困境,从政策层面部分解除金融机构的后顾之忧,从而完成“保交楼、保民生、保稳定”的任务。但这次救助对象明确排除了对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目的救助。这无疑是对此类企业的最终命运定下了基调。

  张大伟提醒称,需要特别注意的是房地产项目进入“白名单”并不意味着就能够获得金融机构的融资,地方政府将房地产项目白名单推送给区域内的金融机构后,再由这些金融机构从中筛选出可以发放贷款的项目。最终的决定权在金融机构,而非地方政府。

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