楼市调控优化频频 如何满足“新期待”?

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来源: 南方日报 作者: 编辑:冯丹丹 2024-05-15 10:22:38

内容提要:4月30日召开的中央政治局会议对房地产发展提出了全新要求,随后,多个热点城市陆续开启了新一轮楼市政策密集优化周期。

  4月30日召开的中央政治局会议对房地产发展提出了全新要求,随后,多个热点城市陆续开启了新一轮楼市政策密集优化周期。

  南方日报记者梳理发现,从4月30日至今的10余天内,北京、武汉、深圳、杭州、西安等重点城市先后出台楼市新政,对原有调控政策进行优化。其中杭州和西安都选择在5月9日发布新政,均宣布全面取消住房限购措施。此前,成都和南京也刚刚宣布优化购房政策。

  值得注意的是,此次中央政治局会议提出,要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。

  如何做好“消化存量”“优化增量”,满足“新期待”,成为当下房地产业发力的要点。

  “消化”,重点在“疏解”

  其实在房地产业的话语体系中,“存量房产”的狭义理解,就是“二手房”。在过去两年间,二手房市场一直存在“挂牌激增”等难题。

  根据贝壳平台的最新数据,截至5月8日下午,北京二手房挂牌量约为14.2万套,广州约14.6万套,深圳约4.77万套,杭州约15.5万套,合肥约11.06万套。“背后折射的问题就是‘不好卖’。”易居研究院研究总监严跃进说。

  在近期系列政策的加持下,刚刚过去的五一假期,楼市再度成为关注热点。58安居客研究院统计数据显示,五一期间百城二手房找房热度指数为0.88,相比2023年同期增加109%。其中刚刚调整限购的北京,二手房找房热度达到1.12,超过了2020年五一期间的水平。该机构认为,由于房地产开发商存在不确定性,大量需求从新房转向二手房。

  不过,来自克而瑞研究中心的数据显示,受到五一假期影响,4月29日至5月5日,国内14个重点监测城市二手房成交面积65.9万平方米,环比下降68%,同比下降65%。

  “当前存量已经是主体了,因为二手房挂牌量、交易量都比新房大,而且二手房去化周期远比新房要大,热点城市普遍在3年以上。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,当务之急是给海量的二手房库存泄洪。

  严跃进认为,此次提出统筹研究消化存量房产的政策措施,关键就在于“如何消化挂牌的二手房房源”。

  “稳住价格预期,降低恐慌式、从众式挂牌和降价抛售,最关键。”李宇嘉说。

  “优化”,关键在“平衡”

  “消化存量”同时,“优化增量”也已启动。

  在中央政治局会议召开的同一天,自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。强调了“以人定房,以房定地,统筹‘市场+保障’的住宅用地供应安排”等要求。

  值得注意的是,这份通知结合商品住宅去化周期,对不同城市提出了不同的要求。去化周期超过36个月的城市要暂停新增商品住宅用地出让,下大力气盘活存量。在18个月(不含)至36个月之间的城市则是“盘活多少、供应多少”,动态确定新出让商品住宅用地面积上限。

  不过,土地供应决定的主要是新增住房的数量、地段和类型。增量的“优化”,关键在于数量与质量,存量与增量之间的“平衡”。

  从去年至今,“三大工程”之一的保障房一直是新增住房的重点。此次政治局会议虽然并没有提及“三大工程”,但提出了抓紧构建房地产发展新模式。李宇嘉认为,新模式的重点就是保障房建设。

  严跃进则指出,一些高库存的区域,除了控制后续土地供应外,可以通过收购新房或土地项目,来充当保障房房源,“优化增量住房其实是要求各地对新房的供应要有新的思路。”

  一存一增,需要“统筹”

  值得注意的是,“消化存量”和“优化增量”的政策要求,是“统筹研究”。

  “‘统筹’是存量房的消化和增量住房的政策要结合起来考虑。”在严跃进看来,此前在多个城市密集出台的“以旧换新”,便体现了“统筹”,既消化存量二手房,又为新房库存去化提供新的需求点。

  根据中指研究院的统计,截至5月6日,全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”,大致包括“开发商与中介合作,中介优先售房”“国企平台或开发商收购旧房,售房款用于购买指定新房”以及“发放换房补贴”等三种方式。

  事实上,不论哪种方式,都同时关联了存量与增量。

  李宇嘉认为,“以旧换新”最大痛点是卖掉旧房,关键是激发二手房业主的动力。“政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望,并从降低置换成本、置换周期,并能买到心仪的、优惠新房等角度施策。”

  除已经出台政策的郑州、南京等热点城市外,深圳、上海等城市最近也加入“以旧换新”的阵营中。另据媒体消息,广州房协也在积极摸查开发商相关“以旧换新”的意向工作。

  中指研究院市场研究总监陈文静指出,“以旧换新”是盘活存量、消化库存的有益尝试,政策仍在探索阶段,未来相关配套资金、统筹方式等仍待进一步完善。

  “对开发商来讲,要把品质好、性价比高的‘好房源’拿出来。不能把‘以旧换新’当作去库存、去尾货的机会。”李宇嘉指出,应该让“换新”的买家真正看到,要买的新房是能改善自己居住的好房子。

  分区优化,满足“新期待”

  五一假期刚刚结束,深圳发布楼市新政,对住房限购政策进行了分区优化。李宇嘉认为,深圳新政能够释放一部分被原有政策限制的需求,包括多胎家庭到外围购置大户型住宅、企业给人才买房、满足非户籍人口等。

  这也是继北京之后,近期又一个一线城市对楼市政策进行优化。而对比两地新政不难看出,限购并非完全放开,而是遵循了“因区制宜”的思路。这也与中央政治局会议“继续坚持因城施策”的要求相呼应。

  李宇嘉将北京、深圳新政背后的规律总结为“小步快跑、留有余地、定向疏解”,他认为,新政不是单纯为了去库存而去库存,而是将存量消化与增量消化结合起来,与新市民、年轻人购房,融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来。

  就在5月9日一天内,杭州、西安先后宣布全面取消住房限购措施,与此同时,杭州提出了“挂牌后新购住房按揭首套认定”和“有房即可申请落户”两大政策,西安则提出支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式。梳理这杭州、西安购房政策的优化过程不难发现,从部分区域放开到全面放开,两座城市同样遵循了因地制宜、小步快跑的方式。

  房地产业历经长时间调整,“供求关系的新变化”已经被广泛接受,而“存量时代”的到来,让市场方向也开始调整。

  从有房住到住得好,中央政治局会议提出“对优质住房的新期待”,也彰显了下一步房地产的路径。李宇嘉认为,这个新期待,就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源。

  陈文静认为,这一方面意味着供给端“好房子”的重要性上升到了新的高度,预计未来“好房子”建设节奏会加快;另一方面针对多样化改善性住房需求的政策支持力度有望继续加大。

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