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伴随着低价大盘股的崛起,房地产板块也渐入佳境。近日天宸股份、深万科、陆家嘴、金融街、银基发展等走势强劲,备受关注。久违的房地产板块是否已卷重来,行情能否持续,哪些公司未来有业绩保障,将成为板块领头羊,很值得投资者分析和思考。
曾经辉煌
90年代初,该板块曾经有过辉煌历史。1993年房地产上市公司的平均每股收益为0.79元,位于各行业前列。房地产股由此受到投资者的追捧,以至深金田股价创下86.19元的天价。但随后房地产行业受宏观紧缩影响转入调整,房地产上市公司业绩逐年滑坡,股价表现也江河日下。除中天企业、深天地、深深房等房地产重组转型股一度超出大盘涨幅外,房地产类绩优股的表现却远远落后于大盘。
机遇重现
那么,经历了6年调整后的房地产板块能否重新掀起波澜呢?答案是肯定的。
首先,国民经济稳步增长,促使房地产业走出低谷。其次,2000年开始,我国实行货币分房制度,改变了人们传统的分房观念。住房公积金、住房补贴制度的实施增强了对住房的有效需求。第三,房地产金融对房地产业发展提供了强有力支持,为了加大按揭力度,按揭由原来最高七成增加到八成,由过去最长年限20年延长至30年,从而使一批暂时现金不足的消费者可提前安居。第四,房地产税收优惠政策在一定程度上降低了房屋售价,促进了房地产销售。第五,利率下调和征收利息税一方面降低了开发商的开发成本,另一方面刺激了持币者购房的愿望。
潜力不同
可以预见,随着房地产业的起动,房地产上市公司肯定会受益匪浅。但并不是所有的房产公司都能抓住机遇,分享行业复苏的成果。那些在房地产高峰期摊子铺得过大而销路不对的上市公司,由于积压房占用了大量资金,缺乏流动资金周转,甚至陷入无法正常运转的窘态。同时,积压房也增加了他们的财务费用,加大了开发成本。而且这些空置房消化起来也有相当大的难度,如老式房型往往不够理想,综合配套程度远远落后于新楼盘。此外,那些过去过分依托商业和办公开发的开发商相对于以民用住宅为主的开发商就稍显劣势。从目前情况看,个人消费群体已经形成,居民住宅在房地产市场需求结构中占据了主导地位。事实上,近期在房地产业发展中也是住宅商品房率先启动热销。
房地产板块共有50家左右的上市公司,从业务角度可分为房地产开发和园区开发两大类。
对于园区开发类公司,老的一批公司,如陆家嘴、金桥、外高桥等由于早期盈利主要依托土地批租收入,因此,土地批租进程将决定其业绩增长速度。一旦土地批租结束,公司就主要依赖租费和服务性收入,业绩增长就会明显放缓。所以,新的园区开发公司一般拥有大量土地储备,只要土地批租进展顺利,则有望超常规发展,如东湖高新和长春高新。投资者可密切关注其园区的招商引资情况。
对于房地产开发类,有三类公司存在较大的赢利机会。一类是老牌蓝筹股公司,这类公司经受住了房地产业低迷的考验,在热炒房地产时期没有进行盲目投资,并顺应了市场需求,转向以住宅为主,多年经营积累了大量的房地产开发营销经验,业已形成了较高的品牌知名度。这类公司有深万科、深长城、深天健。尤其是深万科,实力雄厚的华润集团入主深万科,将实现两者在土地储备与经营管理方面的强强联合,势必给万科带来更大的发展空间。为此,基金管理公司也长期持有,陆续增仓。第二类是重组后大举进驻房地产领域的上市公司。这类公司往往通过引入有实力的大股东进行资产彻底置换,从而能够轻装上阵。如中远发展、金融街、中关村、银基发展、招商局等。这些公司置换进的资产质量较好,盈利能力强,在二级市场已经有了不错表现。值得注意的是,新近改名的世茂股份经重组大手笔涉及房产投资。该股目前股价不高,从中长期看,应有一定的上升空间。第三类是新上市的房地产上市公司,如北京天鸿、深圳金地、深天健和北京城建,这类公司在房地产行业走出低谷时陆续上市,一般不含套牢的不良资产,而且这类公司是借房地产开发公司发行股票重开口子的时机上市的,通过了更加严格的把关,资产质量更加过硬。这类公司借助资本市场的翅膀,乘着房地产复兴的东风,有望加速发展。 (银河证券 黎世明)