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■贷款再出手
在各银行规范个人住宅贷款之后,上周,央行再出新举措,对开发贷款和个人按揭贷款作出新的规定。其中最为关键的是,“要获得开发贷款,房地产项目必须拥有除销售许可证之外的四证”;“另外,个人购买期房时申请住房贷款,所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。”
这些措施一旦实施,将使自有资金不足、靠卖楼花滚动开发的项目十分不利。对此,记者立即采访了北京某银行分行老总。他称已看到消息,致电央行并得到确认,现在等待人民银行正式下发通知。他认为,总行的有关规定,分行肯定要无条件执行。
■扶大压小之举
曾经有人开玩笑,北京有1万元就能玩房地产。更有策划人在公开场合大谈做房地产项目“容易”,先找块地,再用地到银行抵押云云,大有空手套白狼的感觉。在以期房供应为主的北京市场,反映出房地产市场进入的门槛过低。
另有业内人士指出,以往是建设部等主管部门对建设规模进行控制,现在从根上用经济手段进行调控。实质是扶大压小,市场重新洗牌。
当代集团总裁张雷说,这对资金实力强的大型集团公司有好处,可以发挥集团作战的资金优势。对小型项目公司不利。如果自身资金实力不足,只有走合作之路。
房地产是资金密集型产业,对企业综合实力要求很高,包括金融手段、融资能力、自身实力等。以往,开发商交纳40%的土地出让金,就可以期房销售,可以拿客户的钱滚动开发,房地产开发的门槛过低,许多老总对此颇有微词。华远集团董事长任志强在日前本报举行的峰会上,讲到了规模化经营的问题。他认为,现在房地产业进入第三个高潮期。房地产公司的注册都在成倍往上涨。北京从去年到今年4月份为止,新注册了1170家地产公司,现在超过3390家。与之对应的是开发规模小。北京房地产市场共2600万平方米的规模,每个公司可能平均不到10000平方米。
荣丰2008的董事长王征认为,银行对开发企业贷款的限制,对楼市是好事。有利于各项目在同一起跑线上竞争。该项目一期8栋楼去年8月开工,土地出让金早在4个月前就交齐了。如果前期自有资金较少,资金成本很低为急于收回资金,有些项目就会以低价进行恶性竞争。
■楼市何处去
对银行的这项规定,亚运村地区某项目的副总经理认为很正常,深圳等南方城市对期房销售一直有严格的规定。这是国家调控市场的必然。以往,开发商比的是市场推展,卖房子。现在,融资能力成为企业的头等大事。开发商的综合实力更重要了。
如果这条规定付诸执行,另一个“好处”就是开发速度变慢,市场供量变小,可缓解目前巨大的竞争压力。但也有人担心,银行单纯从自身安全考虑,对房地产市场销售不利。企业回款速度减慢,获得资金成本增加,必然会作用到房价上。房子都等现房卖,恐怕会因提价而滞销。至于银行贷款政策的调整对京城楼市影响力度究竟如何,还要静观一段时间。
背景资料
贷款双关门
近日,中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》。《通知》要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业,企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%,开发项目必须具备“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》)。
《通知》说,商业银行发放个人住房抵押贷款,借款人申请个人住房贷款购买期房的,所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。 (唐亮)